财经网讯  11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会——暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。会上，围绕着智慧与更新，清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏阐述了自己的观点。

孔鹏表示，绝大多数人基本达成共识了，就是我们已经站在了第四次产业革命的开端——智能时代的门槛。人类的能力越来越强，大家反而始终在谈可持续。可持续发展需要什么？或者说是什么让我们变得不可持续？其实很简单，就是“增长”。

孔鹏表示，增长对于人类像“魔咒”一样，每次增长就会打破上一轮的平衡，就会有新的资源、能源的需求，而所有这些需求都会让我们变得不可持续。而当我们面临增长挑战时，我们有什么办法？由于增长需要资源，第一条路是我们要获取更多的资源；另一条路则是提升效率。

人们孜孜不倦追求的增长是不是真的有意义？孔鹏举例称，在2019年的深秋，地产又进入了一轮寒冬，很多地产人士觉得很艰难。这就是因为地产现在面临的问题，是把一轮无意义的增长打回原形。“无意义的增长，最终全部会被时间消灭。”

孔鹏提出，当通讯已经开始6G的探索，住宅还处在手工业时期。对此，地产行业在可持续中还有什么工作可做？所以我们提出了绿色数字人居概念。“为什么一提可持续大家会说是绿色，因为只有植物是可持续的，只有它是能够把能量转化为物质的。”以此类比，做绿色人居，数字是手段，我们可以用数字化手段大幅度提升效率，通过大幅度提升效率来提升我们的劳动生产率、管理效率。

孔鹏指出，人们对房子的使用、维护、运营、管理是极其粗犷的，这里的浪费是惊人的。“基于此，地产在绿色数字人居方面有很大的空间去探索，争取将所有的房子联网，与大数据结合起来。”

孔鹏强调，当我们面对一个不可持续的未来，我们能做的事情最核心有三点：第一，我们要有一个节制的目标，要做有意义的增长。第二，我们要关注效率，效率为王。第三，要有减法思维，所有技术不是用新的叠加在旧的上面，而是对旧的做替换。

以下是孔鹏演讲实录：

今天我演讲的题目叫《智慧与更新》，讲讲可持续和转型方面的事。我今天演讲分两部分，一部分演讲、一部分视频。

首先做个自我介绍，给自己一个定位，我是绿色数字人居研究者、推动者、实践者。大家说，孔鹏出来以后在干什么，十个月以来第一次站在台上明确说明我在干什么，我最核心的身份是我今天上台演讲的身份，我是清华可持续住区研究中心的主任。我做过中经联盟轮值主席，对雄安感兴趣所以在雄促会是副会长，我们不光是研究者、推动者，更要成为实践者，所以要有相关的实践工作。我确实回学校了，是继续读博士。

大家都在提新时代，什么是新时代？到底进入了什么样的时代？这点上大家已经做了非常多的思考，到今天已经到了一个新时代的门槛，这个新时代是什么？绝大多数人基本达成共识了，已经站在了第四次产业革命的开端，我们已经站到了智能时代的门槛，最终我们能站到这个门槛上的原因是，从信息革命开始的二三十年里，我们已经做了很多的积累，首先从终端设备，PC机到互联网、大数据、AI，一步一步向一个崭新的时代前进。而综合前面的三次产业革命，我们经历了四次产业革命，最终我们得到了什么？

人类作为一个族群的能力更强了，拥有了更强的改造自然和获得资源的能力。但是我们有了这么强的能力，大家反而始终在谈可持续。可持续发展需要什么？或者简单问什么让我们变得不可持续？其实很简单，就是“增长”，增长对于人类像魔咒一样，伴随着我们这个族群的诞生，数量、质量、标准在增长，每个增长就会打破上一轮的平衡，就会有新的资源能源的需求，而所有这些需求都会让我们变得不可持续。所以，这就是我们族群所面临的重大挑战，而当我们面临增长挑战时，我们有什么办法？由于增长需要资源，第一条路是我们获取更多的资源；另一条路是提升效率，能不能让我们的资源、能源获取变得更有效率。其实我们真正让自己可持续，或者面临增长所带来的挑战最重要的就是这两点。

还有一个问题，我们孜孜不倦追求的增长是不是真的有意义。

例如，在2019年的深秋，我们又进入了一轮地产寒冬，所幸的是我没有什么感觉了。但是我知道我的很多前同事、前战友依然很艰难、很冷，为什么？就是因为我们现在面临的，就会把一轮无意义的增长打回原形。所以无意义的增长，最终全部会被时间消灭。

一句话总结就是要躬身而行，做艰苦的事情。我们在这个维度上所做的思考，选择了通讯和聚居。

《人类简史》里说人跟动物的区别是能创造共同认识，国家、货币、民族、宗教，而人怎么形成共同认识？最核心就是人是社会化动物。我回学校上心理学课，根据达尔文的理论，人如果是自然选择，如果是两个人出去被狮子追，你说最终谁活下来？大家说跑得快活下来，按这样的话今天人应该跑得比狮子快，但是并没有。是相互能协作的活下来了，社会化协作是人的根本，最核心两个形态：交流、聚居，人要住在一起相互交流，才能够形成社会化协作。今天讨论的人居问题、城市问题都是在这个问题上产生的。

《数字化生存》这本书里讲未来人都住在村里，互联网很发达，大家网上开会、网购等等。到今天描绘的时间已经到了，这个场景实现了吗？某种意义上实现了，就是网络很宽，可以视频会议、网购，但是大家没有回村里，反而越住越集中了。

我们学城市规划有一个现象，最终一定是乡村化，而我们现在发现没有乡村化，城市化越来越集中，为什么？曾跟一个专家交流有些启发，如果把人当成设备看，设备分布有点问题，就是你的眼睛的阅读能力是G级的，耳朵听力获取信息能力是兆级，嘴的表达能力是K级，如果拿数字化评价的话，这个设备不均衡，大脑处理能力现在还不好评价，它应该是T+级的。在这样不平衡的设备下，人和人之间怎么交流？T+级的设备，用K级的沟通，怎么办？所以我们的交流始终在推进，我们发明了文字、图形、语言、书籍等一切，终端通讯设备从电话到大哥大、互联网，改变了整个人的交流方式，增加了我们的带宽，让交流的媒介发生了根本性的改变。2005年我问大家你的手机是用来打电话、发短信，大家一定说是，现在你肯定会说不是，因为现在手机上面传播信息太多了。

因为通讯问题不可能得到根本解决，所以还要聚居，人的聚居从古至今发生了什么变化？从有了村落、城镇，到批量化集合式住宅出现，再往后没有了，到今天建筑业依然是一个手工业，都不是工业。

所以这两个让人产生根本性差异，社群不一样的差异形态，它最终是不同频的，当我们通讯已经开始6G时代发展，住宅还在手工业，这会不会有问题？我们有什么工作可以做？

所以我们提出了绿色数字人居的概念，绿色是目的。绿色是什么？今天要讲可持续，其实我们身边只有一样东西是可持续的，为什么一提可持续大家会说是绿色，只有植物是可持续的，只有它是吸收二氧化碳，排出氧气，只有它能够把能量转化为物质，而不是把物质转化为能量。而剩下我们人类所有干的事都是把物质转化为能量，都是消耗氧气，排出二氧化碳。所以在这个前提下，我们所面临的挑战才会出现不可持续的挑战，《巴黎议定书》核心逻辑就是根据工业化的水平，50年之内如果不加以节制，地球温度会上升最少2度，海平面上升会有很大问题，带来的问题就是因为我们消耗化石能源，排出二氧化碳带来的温室效应。

我们已经进入了智能时代，我们的能力变得这么强，更重要的是，是不是用了这么强的能力，达成了有意义、节制的可持续的目标。

数字是手段，我们有机会用数字化手段大幅度提升效率，通过大幅度提升效率来提升我们的劳动生产率、管理效率。大家对住宅怎么认知？你平时跟住宅是怎么交互的？这个住宅是怎么管理的？你不在家时暖气还开不开，你是不是有时会忘了关灯。所有维护结构是以什么标准来做的？我们对这个产品的使用、维护、运营、管理是极其粗犷的，这里的浪费是惊人的。这里我们有很大的机会去探索。

在这个前提下，手段是什么？就是大家手里的手机，原来手机有各种各样的样子，到现在所有品牌手机都变成一个板子，不管什么牌子都长这样，其实它面临三件事：功能重构，承载这样的功能，跟你做交互，所以必须有大屏。改变了人机交互方式，原来是按键，现在扫描、读脸、指纹。这个板子上加载了很多APP，它是一个平台，不仅仅是交互设备。所有通讯平台具备的，我们人居平台是不是也具备？有没有机会做功能重构？人宅交互方式是不是就应该我们按开关。人和房子的互动关系里，京东那么了解你，我作为一个开发商，你住我的房子，我有没有机会非常地了解你？是手机的黏性大还是房子黏性大？每天用手机几小时，每天住房子几小时？绝大多数人一生之中都没有走出过人居环境，你永远是在一个被人加工过的环境中工作生活。这里我们有很多可以思考和做的事情。

这个前提下，我们如何定义数字人居？我们分了五个阶段：全手动，这是我们跟房子最原始的交互方式。提升到单向遥控，再往下智能家居，我有智能空调，温度不够就开，假设温度不够是因为关窗造成的，屋里有没有人，开了有没有用？单机感解决不了这些问题。一按很多设备一起动，但是需要注意的是所有决策还是根据你的感觉做的，所有的触发行为都是以人的触发为前提的，如果你不触发他动不了。所以这就是这条线的由来。

我们有没有机会让我们的房子变得能够感知环境？感知人，找到室内外的差异，看到用户的需求，自动执行，协同屋子里所有环境设备一起为你工作？其实比自动驾驶容易多了，因为房子不动。人对室内空间的需求是相对固定的，不会有一个人说就喜欢零度房子，你房子无非是18-25度，你对空气、水的清洁度，这里很有机会做事情的。

我们有没有机会把所有这样的房子联网，把大数据结合起来？有没有机会通过机器来学习你的使用习惯，实现千人千面。手机买来的时候都一样，5天以后就不一样了。我们每个人的房子能不能买的时候一样，5天以后所有适用性、后台标准都不一样，都是有很大机会做的。而事实上我们已经做到了。

在这个前提下，CSC中心，我们中心是2014年策划，2015年挂牌成立，2017年推出自己第一个产品叫做“AI宅”，开了新闻发布会，在这个发布会下，经过2018年数据大规模应用，通过应用积淀到今天整理了三条产品线：

I享社，是社区级别的，AI宅+区块链社区。下面是用户价值，城市价值。大家有没有想过，当我们城市电网压力突然过载的时候，我们有没有什么办法？当如果每个房子都是联网的，而且设备都是可控的，我们可以把它的电热水器和冰箱短时间停一下，不会让人有任何感觉，但是电网过载就会下来。所以当我们看到我们所有房子互联起来之后，是有很大的能力对运维做新的调整。下面是新建、改建的住宅、产业省社区。

I享家，智慧医养，清华大学在跟协和医院合作，做智慧医养活。你不专业就不要随便跨界，你应该找更专业、更厉害的人来做，所以协和看重清华，医养病人和老人是绝对对怎么玩你空间，控制你的空间没有兴趣的，他对空间环境健康度要求非常高，医院对安全、节能、运营人员的数量要求是巨大的，每降一点盈利水平就上一点，所以如果这里面有这样一套系统，医院或者医养机构本身效率会得到大幅度的提升，客户体验会大幅度提升。这两家机构结合在一起做事情。

I享城，数字新产城。我这边有一个企业平台，做新产城，就是城既是产，新城建设本身就是一个绿色数字产业，刚才有嘉宾讲我们所有的建筑建材行业都要升级，因为环保要升级，管理上数字化升级，所有的BIM设计，我们做装配式建筑本身是可以有机会做成柔性的智能制造行业，前端设计已经达到了。这个大大的产业链里能升级的空间是巨大的。所以在这个升级之后再谈新产业、新载体下面有没有机会承接城外有产，就是智能制造、芯片等等这些产业。再往下以城融产、以产兴城，这就是完整的商业模式。

例如，前门草厂四条，老四合院改造的项目，烧蜂窝煤、大杂院。我们用了十天时间做了智能化加载，就加载了智慧化采暖这一项，采暖最大问题是蜂窝煤改电之后，每个房子800瓦，再插电器就跳闸。我们做了有人就烧，没人就不烧。

清华专家学者公寓改造项目，北京很常见的六层砖楼的室内环境，20年就这样。最重要不是外装，用了全装配绿色材料技术，最重要加载了AI系统，系统下能够实现很多数据的提升。

5000套，27万平米，20万个传感器，是全亚洲，甚至全世界最大的物联网社区，到现在跑了一年多，数据用户留存95%，只要用了这个产品的用户就不会卸载，因为确实给他发挥了很大的效用。机器自决策、自干预700多万次，优于手动调整的空间30%，能耗下降百分之十几。人是不可能对一个电器做密集的管理，那样什么都不干不了，人是不会控制自己多巴胺的分泌，它都是自动的。而我们房子是不是也应该有这样一套体系？

我们围绕绿色数字人居现在正在构建生态圈，核心的是上面有科技创新的平台，就是清华的研究中心，产品研发现在在投一些产品研发的企业，也联合研发能力比较强的企业，包括中科院、幻腾科技，我们有场景应用和规模推广的企业。我们围绕绿色数字人居，在第18届住博会上，跟住建部、华锦、清华三家共同签署了战略合作协议，来推动绿色数字人居产业的发展，我们这个产业的发展以及变革是得到了政府和学界的认可，这也是我今年很重要的工作成绩之一。这些话是住建部领导致辞讲话中讲到的，最重要是三方致力于使绿色数字人居产业成为社会经济转型的着力点，成为引领建筑产业信旧功能转换的试验田。本身这个产业有很大的升级转化空间。

当我们面对一个不可持续的未来，我们能做的事情在我看来最核心就是三点：

第一，我们要有一个节制的目标，要做有意义的增长。

第二，我们要关注效率，效率为王。

第三，要有减法思维，所有技术不是用新的叠加在旧的上面，而是对旧的做替换。有了数码相机，从此不再用胶卷，化工污染就全没有了。有了这样的设备，空间大脑和所有连接是全无线的，原有控制系统就全没有了，它是替换实现的进化。

希望我们能够共创数字人居，赋能美好生活。谢谢！

文/王亚静(责编：高雅)