南京楼市传统的“金九银十”销售旺季，今年却黯然失色，“金九”未至，“银十”爽约。

1、新房市场冷热不均现象加剧

新房市场方面，据克而瑞数据，南京9月新房供应量约157.17万平方米，成交64.55万平方米，下降16个百分点；10月新房供应量仅79.62万平方米，成交61.7万平方米，同比去年下降32.73%。

同时，目前南京新房库存高达6.8万套，创下历史新高。新房库存一直被视为楼市“晴雨表”，持续增加的库存量，反映出楼市“蓄水”速度在加快，而楼市整体“去库存”却不理想。

图片来源：南京网上房地产（截图时间：11月5日）

回顾今年南京楼市的“金九银十”，受“宁小通”新政的影响，每个购房者仅可参加一个同批次集中供应项目的报名。这也导致整个市场分流严重，项目中签率提高，市场热度下降，热门板块楼盘出现了因报名人数少于所推房源数无需摇号的情况。

在10月份的集中供应项目中，江北核心区两盘达到100%的中签率，首付比例也从此前的8成下调到3成或5成。不止是各大热门板块报名人数减少，非热门板块更加不理想，有楼盘甚至出现了无人报名的情况。

图片来源：南京房产微政务

从“金九银十”的去化情况来看，据南京网上房地产显示，南部新城板块10月集中供应的金基望樾府项目，去化率达100%。

图片来源：南京网上房地产（截图时间：11月5日）

位于江北核心区板块的保利江汇项目，9月推出245套房源至今仅3套未售，去化率达99%。

图片来源：南京网上房地产（截图时间：11月5日）

位于江宁正方新城板块的联发云启项目，9月推出的400套房源至今还有356套未售出，去化仅1成。

图片来源：南京网上房地产（截图时间：11月5日）

位于东善桥板块的德信星宸项目，9月推出的486套房源至今还有458套未售出，去化不足1成。

图片来源：南京网上房地产（截图时间：11月5日）

总体来看，今年“金九银十”的南京楼市，优质热门板块，报名人数、去化率依旧喜人；而非热门板块甚至出现无人报名、去化情况不理想等现象，市场冷热不均现象加剧，楼市整体观望氛围浓厚。

另一方面，受房地产政策影响，不少曾经热度较高的板块，投资客比例逐渐减少，自住需求成为市场主流。另外，区位、配套、品质等客观因素都将影响楼盘销售情况，房屋正在回归居住本质。

2、二手房成交量明显下滑

据我爱我家研究院数据显示，10月全市二手房成交量有明显下滑，累计成交5828套，环比下滑34.8%，同比也降了35%，其中主城9区成交5504套。价格方面，10月二手成交均价仅30825元/㎡，回归3.1万大关以内，环比再降2.2%，同比降幅明显；市场刚需占绝对主力，成交主要是低总价房源。

图片来源：我爱我家研究院

除此之外，10月南京二手房新增挂牌9375套，环比下降17.7%，跌破万套；因交易量下滑、市场降温影响，10月挂牌均价环比也小幅回落1.5%。

图片来源：我爱我家研究院

有业内人士表示，二手房业主挂牌愈发理性，市场上甚至出现了不少降价出售的二手房源。目前二手房交易已逐步转换成买方市场，购房者在谈判中的话语权已大大增加，加上市场房源供应充足，业主为了尽快成交也会选择让价。

3、南京楼市逻辑正发生变化

随着南京“宁小通”集中开盘政策的落地，热盘中签率提高，一定程度上保障了自住需求。在新房方面，年底房企迫于业绩和资金压力，也会给出一定优惠；二手房方面，由于市场交易速度放缓，对买房人而言有了更多的议价空间。

今年下半年以来，在“信贷收紧，贷款额度受限、放款周期拉长”等因素的制约冲击下，购房者观望情绪浓厚，楼市逻辑也在发生变化。对于买房人来说，盲目摇号时代成为过去式，未来占据地段优势，品质为王的项目将更受市场青睐。