2021年1月1日，房地产贷款集中度管理制度正式实施。

政策核心是对银行的房地产贷款占比进行分档考核，并设置了压降的时间线，给予了2-4年的“宽限期”。房地产贷款集中度超出管理要求的银行，须在1个月内制定业务调整方案。

如果说房企“三道红线”是在资金需求端的管理，那么房贷集中度管理制度则是在资金供给端的收紧。

如今，房贷集中度管理制度已实施近一年时间，实施效果明显，各类银行的集中度总体上均呈现下降趋势。不过，在年终岁尾之际，市场又开始出现新变化。

涉房贷款增速、集中度压降

对于房地产贷款集中度管理制度的出台，《通知》已有明确指示，即为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。

银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞曾在国新办新闻发布会上介绍，银保监会对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。“对限期整改不到位的，将进一步采取更严厉的监管措施。”

在“房住不炒”的定位下，房地产金融乱象整治已取得明显成效。据天风证券数据显示，第一档国有大型银行积极调整信贷结构，2021H1，6 家银行个人住房贷款和房地产贷款占比相比2020年末全部下降，平均下滑 0.77pct 和 0.69pct，其中靠近/超过监管上限的中国银行和中国建设银行压降幅度最高，其余第一档达标银行同样小幅下压。

不仅如此，房地产贷款增速和集中度也已实现双降。据银保监会数据显示，房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%。分机构看，各类商业银行房地产贷款集中度均有不同程度下降。截至10月末，房地产贷款增速降至8.2%，继续低于全部贷款增速。

行业全面转向去杠杆的大背景下，金融机构对房地产行业的风险偏好明显降低，房企境内融资出现了一致性收缩。此外，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎停摆。

房企资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已成业内共识。但自下半年以来，全国房地产市场持续降温，企业销售回款同样陷入增长困境，房企资金周转压力不断加剧。

11月15日，国家统计局发布数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%，增速自3月起连续8个月收窄，行业基本面进一步下行。

裁员、降薪、债券违约、理财产品逾期……越来越多的房企陷入现金流紧张的困境之中，市场亟待改善。

回暖风频吹

博弈之间，政策导向开始发生变化。

近来，央行等监管部门频频发声，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范金融机构出现对于涉房贷款的“一刀切”，要求金融机构不盲目抽贷、断贷。

如今，这些政策也已逐渐显现出效果。据《财经》报道，相较此前“房贷收紧”时期银行普遍给出的3-6个月放贷周期，目前大部分银行已经缩短至2-4个月。其中，上海包括国有大行、股份行以及城商行在内的几家银行均反馈政策有些许放松，部分银行排队甚至缩短至1-2个月。

与此同时，放松的城市不仅上海一个。11月23日，成都市住建局发布通知，将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。10月9日，广州明确住房公积金可在佛山、东莞等省内7城购房时提取使用。

11月10日，央行发布数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

房地产市场从年初的大力收缩贷款到年尾的有条件放松，也在一定程度上疏导房地产市场的流动性难题。不过，央行在第三季度货币执行报告中表示目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势仍然不会改变。

文/王亚静（责编：高雅）