热烫房地产

来源:《财经》杂志 2017-08-01 15:35:15

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中国一二线城市火热的房地产市场激发了参与者的狂热,也让监管者提高了警惕。

3月9日,央行副行长潘功胜表示,央行会和住建部、银监会等部门协商,对房地产企业、房地产中介机构、非正规金融机构提供首付贷款的行为进行调查和规范。但监管者面临的考验显然不止于此。

资本市场治理尚未理顺、新兴产业的增长不能够替代过剩产能去杠杆去库存带来的动力,中国的房地产市场再次担当重任,成为拯救中国经济的金钥匙。

房地产作为资本品的投资性质,使得实体经济部门和私人部门更愿意将资金投向安全和避险的通道。在拥有更好的投资主渠道之前,央行为疲弱的中国经济所提供的资金支持,可能与其预期不完全相符。中央配合房地产领域的调整政策,“压住一线城市,搞活三四线城市楼市”,拉动经济发展的想法,极有可能被投资的避险和逐利需求所扭曲。

正是在这个意义上,观察此轮房地产上涨的性质,以及给出相应的有效解决方案,就成为本刊关注和调查房地产此轮上涨的动因。

鉴于首付贷的高利率以及高按揭成数,购房者的利息支出很高,一旦其家庭财务状况发生变化,不论房价是否波动都有可能出现违约。但是,出现系统性风险的概率并不高。在目前证券化程度较低的我国住房按揭贷款市场,并不容易出现如同美国次贷危机或我国去年股市动荡时的断崖式下跌和流动性风险,但仍然隐藏着由贷款违约而导致的坏账风险。

卸掉首付贷等高杠杆的压力,只是化解矛盾的一个对策。更长远的解决之策,必须从提高实体经济增长的动力和尽快解决资本市场的市场化改革等方面同时进行。如此环环相扣的中国房地产市场热烫之病,始有解药。

——编者

深圳房地产爆发性增长的背后,是城市经济发展和人们各项需求尤其是资本需求综合推动的结果

深圳:“标杆楼市”涨价调查

□本刊记者 焦建/文

进入2016年至今,深圳楼市的价格涨势在持续年半有余之后,仍在保持每月刷新纪录的畅旺状态。

3月1日,深圳市规划和国土资源委员会(下称“深圳规土委”)发布的2月楼市数据显示:新房成交均价再创新高,每平方米48095元,同比增长72.12%、环比增长3.40%。

在此之前,深圳官方公布的2015年本地房价平均涨幅近50%,是中国楼市涨价幅度的绝对标杆,“2015年中国楼市只有两个城市,一个是深圳,一个是其他城市”,这则笑谈已经成为业界公认的常态。

受此带动,7000余人在雨中排队抢购1000余套房源,业主连夜坐地涨价100万元后买家还“愉快”成交,朋友合起伙、夫妻离婚后买房……类似现象屡见不鲜。为给购房者提供上车可能性,深圳已开始像香港一样出现房屋小型化趋势。例如某楼盘将推出的“创新户型”项目,就包括15平方米的一居,35平方米的两居。

有心人不难找到深圳楼市上涨的原因:“有需求”(住房自有率仅30%)、“有钱”(常住人口人均存款和可支配收入全国第一)、“有产业”(互联网和高科技)和“有故事”(前海、直辖市传闻),这也是近年来持续支撑深圳房价走势的基本面。

但与市民型城市广州相比,深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发,加一层维度去解析原因:受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动,从换房客到首置刚需客再到投资客,纷纷踊跃入市。

“2015年其他城市大概是15%左右的升幅,深圳超升的25%里面,我觉得有15%是有实际支撑,另有10%是兴奋过度的结果。”香港中原集团主席兼总裁施永青判断。

对泡沫大小判断相对保守的施永青也提醒,深圳市场特色是调整较快、敏感度高,投资者比例也相对高。而投资者可能一刹那之间改变了看法和行动。现在需谨慎一点。

3月1日,深圳市房地产评估发展中心发布提示称:根据房地产市场变化情况,深圳将于下月1日起对房产评估价格进行例行更新。其结果被普遍认为有很大概率上调评估价,意味着各种税费成本都会增加,客观上将起到平抑房价的效果。

3月4日,深圳市金融办下发了一封防范房地产行业金融风险的函,其中提到,“针对深圳房地产市场交易过热,银行、P2P、小贷公司等机构相继参与‘首付贷’、高杠杆放贷、放大金融风险的现状,研究如何防范金融风险,要求互联网金融协会和小贷协会,对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查,梳理出产品模式和涉及金额。”知情人士透露,在摸清隐形杠杆情况后,深圳市将商讨监管思路,权衡如何进一步预防风险的具体办法。

量价齐飞

2014年9月30日、2015年3月30日及10月24日,是深圳楼市从2015年畅旺至今的三个节点。

“9·30新政”出台前,深圳房价已持续低迷近一年。2014年前九个月,深圳月均成交量为25万平方米,较2013年下降32%。2014年9月30日,央行及银监会曾联合发文推出房贷新政,宣告“认贷不认房”、首套利率7折等相关政策,打破了沉寂已久的深圳楼市,重新唤起楼市活力。

但直至进入2015年初,地产中介预判当年楼价时,仍普遍认为将“微中有降”,依据是供给端数据:作为供应大年,深圳有预计称,因新批售房屋面积总量为535万平方米(仅低于2008年和2013年),当年住宅供应总量将达1024万平方米。

过去四年,深圳每年新房成交面积都在400多万平方米, 2014年亦只有403.06万平方米。按正常逻辑,去化周期将延长。

2015年“3·30新政”出台后,这一沉寂开始彻底被打破。央行、住建部、银监会2015年3月30日联合下发通知,对缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。同时,售房营业税免征期由五年降为两年。与其同步,深圳楼市开始进入量价齐升的“飞行模式”:

首先进入状态的是二手房。4月初,深圳景田北学区房涨到4.5万元/平方米,一周后涨到近5万元/平方米。热门房源连夜抬价、一天内多次反价比例几近八成。房主因毁约成被告,并不鲜见。

2015年4月底至5月初,两股生力军开始入市:

一是开发商力度猛增加推的新楼盘。按销售率计算,当月卖出八成以上的新盘占到总数七成,当天即售罄的也不在少数。二是豪宅市场亦开始井喷。因拥有大量依托股市生财的证券、基金类公司,成功上市的创业者亦不少见,股市走牛态势下,“创业板、新三板,每日不知制造多少富豪。钱无处可去,只好买房”。

受此影响,深圳在2015年二季度成交的2000万元以上的顶级豪宅,总数已接近前一年总数的两倍。因土地面积狭小,多年来深圳形成了房源供应量小的特点。一套高单价豪宅,即可将周边房产的出售均价抬高数成,进而形成循环上涨态势,楼市炽热已成。

进入9月,因实体经济下行严重造成银行放贷信心疲软,深圳曾迎来客户购房欲望下降、市场转入观望状态的调整期,传统的“金九银十”成交高峰并未出现。

“‘10·24双降’后,股票亏钱,理财收益低,躺在银行更亏,不如投资买房。双降的作用是在深圳房价出现诸多调整迹象之时,又将调整迹象抹于无形。”深圳一位地产界人士评论称。

11月7日,某楼盘在深圳湾体育馆开盘,一次推出1637套房,4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”,抢购者超7000人,当天全部售罄。

当月深圳新房均价为44761元/平方米,环比涨幅33.2%,同比上涨68.7%,新房价格迈入“四万元时代”。南山和福田区房价则在自贸区等新概念助推下继续领涨,双双突破7万元/平方米。

12月1日,“房贷利息抵扣个人所得税”消息传出,深圳房价再次普涨,开发商积极性亦被激活:22日,坪山新区一宗居住用地被拍出219.6%的溢价;三日后,泰禾集团用57亿元将宝安两宗居住用地收入囊中,第二宗折合楼面价79907元/平方米,2015年全国楼面价“地王”诞生。

全年上涨累计后,深圳官方数据显示:2015年深圳共成交66450套新房,同比增加58.7%,成交均价涨39.4%,达到33426元/平方米。

据深圳中原研究中心数据:2015年深圳二手房成交亦势如破竹,以1064万平方米达至五年来新峰值,与2014年相比增长118%,成交均价提升59%,为48239元/平方米。

进入2016年后至今,涨势仍在继续。3月1日,深圳规土委数据显示:2月新建商品住宅成交5410套,同比增长183.24%;新房成交均价为48095元/平方米,同比增长72.12%。

如今的深圳楼市,已没有所谓价格洼地,远离深圳市中心的龙华、坂田、观澜板块,甚至坪山、松岗等区域,单价3万元以下的房子都已绝迹。从套均总价看,2015年已达每套270万元,300万元以上的成交占比超30%,100万元内的房子基本消失。

深圳外来人口比例超过80%,其中大多数是年轻人,在被彻底逼迫离开市场后,其购买力正在逐渐外溢。受此影响,与深圳接壤的东莞及惠州,2015年住宅成交量亦同比增长八成左右。

筹资多路径

深圳房价能维持接连上涨态势,本地层面的解释多种多样:土地资源紧缺造成供需矛盾、经济增速快、高科技和互联网企业发展势头猛、净流入人口多、环境宜居等。

“但这些因素一直存在,”深圳市规土委的一位官员称,“是什么风把深圳这波行情给吹了起来?”

2016年2月26日,一则来自中国人民银行深圳中心支行(下称“深圳支行”)的统计消息,被普遍视为蕴含了某些玄机:

截至2015年12月末,深圳房地产贷款余额为10286亿元,首破万亿元关口,同比增长29.2%。其中,房地产开发贷款余额为1977亿元,同比增长2.2%;个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40.0%。2015年全年,深圳新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。

在解读这些反映深圳楼市状况的数字时,“杠杆牛市”,是接受《财经》记者采访的多位深圳地产界人士的共同判断。

首先可资佐证的,是按揭平均成数。深圳支行数据显示:到2015年12月份时,深圳按揭成数为65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制仅差5个百分点,几乎已将贷款杠杆利用到了极致。

其次,以购房者贷款意愿计算,深圳链家数据显示:2015年时,深圳91.2%的置业者选择贷款,创下近年来最高值,同比增加3.9%。

截至2015年底,深圳个人住房贷款余额超过7000亿元,比2014年增长了近40%,比京、沪分别高出1200多亿元和1300多亿元。而这些住房贷款仅对应的住房(含保障性住房)总数,仅为北京的20%左右、上海的16%左右。

业内普遍认为,出现上述结果的前提,是自2014年下半年起开始实施的双降及贷款利率优惠等政策所带来的资金潮涌。它们在最终流入楼市前,银行、中介及其他各类提供资金助购房者“上楼”的渠道,则扮演了不可或缺的关键角色。

2016年春节过后,因有中介被爆出炒房,深圳多家银行开始收紧窗口,由以往不同类型的客户都能批下贷款,改为对客户资金流水及房屋估价进行限制。深圳银监局也指出:2016年将继续督促各银行采取差别化信贷政策,加强对房地产信贷的压力测试和风险监测。

但在实体产业承压、房价维持高企状态下,银行对房贷整体上仍较为积极。“深圳几大银行中,除了农行放贷较缓外,假如手续齐全,其他银行的审批均比较顺畅。2015年放款时间为15个工作日左右,今年则提速成10个左右。”深圳一位资深房产中介人士对《财经》记者称。

银行参与楼市的手段远不止房贷一端。在深圳这一高净值人群聚集的城市中,各银行(特别是中小银行)均在住房牛市中大力拓展以房屋抵押的消费贷款,和以个人银行账户流水佐证的信用贷款。

前者的操作空间在于,已有房产的购房者,可先通过担保公司的过桥贷款还清原有房贷,再去另一家银行按涨价后的房价办理消费贷款,套出70%的房款再次入市。“拿钱换房,拿房换钱。拿更多的钱换更大的房,拿更大的房换更多的钱”已是一种循环。

对于后者,《财经》驻深记者近期就曾多次被数家银行告知:可将信用卡额度中接近95%的部分直接提取为现金,随后自选一年或两年分期等额还本付息。

以目前中长期消费贷款利率上浮后为6%左右计算,上述中介人士称,“在房价快速上涨预期下,不少人乐意申请消费贷款买房,或者直接刷多张信用卡取现甚至通过民间借贷买房。”

对购房者来说,要规避深圳购房需缴纳三成首付的限制,亦可在因楼市火爆培育出的民间金融市场中,于地产开发商、房屋中介以及各类金融服务商那里获得帮助:

在新房市场中,从2015年起,为加速售房,除抵价、折扣之外,布吉、龙岗等热门片区内开始普遍出现由开发商提供的“一成首付”。购房者只需缴纳首付款的33%,剩余部分由开发商垫付,随后一年到三年内购房者按比例付清剩余,没有利息。

以往只有很少房产中介提供的贷款业务,已成为深圳地产中介的标配。除按揭贷、过桥贷、赎楼贷外,首付贷则在部分中介中成了新兴热门服务。

这种贷款可分为无抵押及有抵押两种。前者通常对应凑不齐首付的购房者,后者则通常对应已购房者,他们若想新换购更大的住房,往往会出现在出售已有房与购买新房之间的时间不匹配,需将已有住房抵押获得新房首付。

不管何种情况,中介均可为其提供通常平均月利率为1%-2%的贷款,时长一般为几个月,最长可达三年左右。

3月3日,《财经》记者就此咨询深圳多家地产中介时获悉:目前按不同贷款对象,中介一般愿意提供最高为50万元首付贷款,月利率由1.14%至1.6%不等。

《财经》记者获悉,这些贷款原有四种资金来源:一、从银行获得。中介作为借款人,以从事正常的公司业务为由向银行申请信用贷款或抵押贷款。亦有少部分银行可能直接参与;二、中介和信托公司合作发行信托计划;三、上市公司等不缺钱的机构出借;四、与中介有直接间接关联的各类小贷公司。

而随着深圳本地互联网金融行业近年来的快速崛起,与P2P平台合作甚至直接操盘推出尚处监管真空的首付贷产品进行融资,也成为开发商及中介融资的重要手段。

在线下,P2P平台大多选择与开发商或中介等机构合作,由后者向购房者推荐这类利率稍高于银行贷款利率的产品。在线上,这些平台则将贷款包装成年化收益率为10%左右的P2P产品,吸引投资者,以此打通社会资金与房贷需求者的渠道。在无抵押情况下,这类贷款最高可贷到房屋总价的20%。

对正处于高回报项目荒的各类平台来说,在深圳楼市不断走高形势下,这一块业务也堪称优质项目,几无逾期。“但大家其实都清楚,我们是在与风险共舞。”深圳一位P2P平台负责人对《财经》记者称。2016年银根再次放宽后,这家平台已收紧了其在深圳的相应业务。

人行深圳中心支行最近也表示:商业银行应加强贷款人资质审查,对于利用首付贷的贷款申请,应拒绝受理。此外,对P2P及小额贷款公司主管部门应作出明确规定,禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。

入市有渠道

作为2015年至今全国乃至全球房屋交易最活跃的城市,深圳价格不断上涨的房子,下游的买家究竟是谁?

业界不少人士认为,虽然很多房子确实由于中介在其中起了推波助澜的作用,但是,深圳大概4万名中介人士中,90%以上的人无能力炒房,非在深购房主流人群。深圳市规土委副主任乔恒利亦表示,从官方调查情况看:虽中介人员存在少量众筹买房案例,但主要还是出于自住需求。

多位深圳地产界人士对《财经》记者指出:深圳所谓自住需求,主要由三类人构成:已购房者,原房产涨价后,希望更换更大的房产;企业老板、上市公司骨干或创业成功者;来自外地的刚需,家里帮忙购房。

这部分需求之外,因“深圳是全国的深圳”态势明显,据2015年相关统计,二手房买卖中,非深户籍购房者占比约为35%。港澳台人士及潮汕商人等,均是重要购买力:

对香港买家来说,实施近十年的房地产“限外令”从2015年8月27日起松绑后,其享受契税优惠将不再挂钩持有深圳的房产数量,加之深圳的不动产登记也开始加速推进,深圳房地产吸引力大增。

链家深圳区域研究院总经理肖小平近日公布的一组深圳买房户籍分布信息显示:2015年1月-10月,广东户籍的在深购房者数量虽仍居首,但湖南、湖北两省购房者比例总和已超广东买家。

按深圳2010年9月出台至今的限购令,这些非深户籍且未在深圳缴纳社保的非港澳台买家,原本不应有购房资格。但深圳“房票”市场,则为其提供了规避“通道”:能提供一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭,即可购买一套住房。

有部分投资客选择为身边一些没有深圳户籍的亲友缴纳社会保险,缴满一年,就可得到一套住房的购买资格。这种资格被称为“房票”,而这种代缴社会保险的方式则被称为“养房票”。2015年初,一张深圳“房票”的私下成交价格为8000元左右,到年尾时,虽存有一系列风险,仍涨至3万元至5万元不等。

对于本地已购房买家来说,为增加购房资格或获得首套房购置低首付优惠,离婚买房亦开始流行。据深圳链家发布的《2015深圳楼市大数据》,通过链家地产买房的二手买家,离婚率为45.2%。

统计上述各类购房类型,中联地产研究院数据显示:2012年,深圳买房投资比重为15%,2014年为23%,2015年则增至30%。虽按深圳目前2%-3%的租售比,租金无法保证购房者长期收益,但2015年深圳至少三成购房者出于投资目的,是各类机构的基本共识。

曾有购房者按深圳2014年二手住房均价3.5万元计算投资收益,得出的结论是:投资一套100平米的房子,一年时间至少可赚约170万元。

一线售房人员的观察结果比之更高:在“一年不买房,白干20年”心理推动下,二手房投资客占比在五成左右,新房投资客占比则在六成左右,一些热点区域(如前海)的投资客占比则在八成以上。

据深圳中原研究中心监测,投资客所在行业分类分别是:金融、保险、债券类行业(23%);交通、运输、物流行业(16%);会计行业(9%)。房地产行业占比为2.8%,中介占比则更低。

该中心总监王飞则告诉《财经》记者:该中心统计投资客的标准,是以非自住的二套房为标准。“实际上,因恐慌造成大量刚需提前入市,以及家庭因带有上涨预期更换大房子,其实都兼有自住和投资双重目的,很难分得清楚。”

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则采用了另外一种判断标准:本地自住兼投资需求占2015年深圳购房者七成;因深圳已成为资本集聚地,本着保值增值来深圳购房的外地资本买家占两成;只有一成左右,是借助各类高杠杆甚至地下钱庄入市的炒家。

而近期被经常提及的买家之一,一度被认为是旨在炒作的地产中介。2月初,深圳市房地产经纪行业协会在网站挂出了一则《关于房地产中介不得参与炒房的郑重提示》的通知,内容包括要求地产经纪人员不得参与炒房、知情者可进行举报。但据《财经》记者多方了解,情况可能远较这一逻辑复杂:

一方面,房价不断上涨,拥有较强信息优势的中介,确有获得房屋差价的优势。只要有低于市场价格一定比例的房子挂牌,中介就会买下来,转手以市场价卖出。对这种由来已久的现象,深圳业内人士将其称之为“ABC单”,分别对应上游售房者、中介以及下游买家。

在这种交易中,所谓“买下来”,“中介并不需要真金白银地拿出全部房款,只需在签订合同时交5%左右的定金即可,其也多会与房主商定,在一定时期内交齐房款,同时进行买家更名。”上述中介人士称。

因卖家房屋涨幅不低,而下游新买家又害怕房价再跌,故对掌握信息优势的中介获得一部分差价,大多选择接受。对这种情形,虽前述通知也称将禁止房产中介对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息,赚取交易差价。但因缺乏强制性,被普遍认为可执行性较差。

调控长短策

随着房价一再创下新高,深圳的调控措施正在加速布局:

在2015年底深圳高交会上,深圳市长许勤表示,高房价是深圳需要研究的一个大问题。要深入实施人才安居工程,对房价产生平衡作用,这是深圳在“十三五”期间要积极探索解决的问题。路径包括继续加大保障性住房建设力度、对鼓励发展的产业加大支持力度以吸引更多优秀人才,以及深入实施人才安居工程。

3月2日,深圳市委书记马兴瑞在做客深圳一档与市民交流的节目时说:

一、从今年开始,原特区外大量供给土地,将交通、学校等设施配套好,推动开发商去建房,把深圳系统发展好,不能全集中在原特区内;

二、今年建6万多套主要供给人才的保障性住房(按照深圳规划,其在“十三五”期间将建设40万套保障性住房,供应35万套),并兴建一批廉租房;

三、出台一些规定不允许炒房,包括打击阴阳合同。

此外他还透露称,为从根本上缓解深圳的土地不足问题,“中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间,包括填海55平方公里,陆地整备50平方公里左右”。

“政府不可能对高房价袖手旁观,高房价趋势要彻底打下去也不客观,也要尊重市场经济和规律,但政府会出手解决市场失灵的问题,最近深圳也研究出方案准备推动。”马兴瑞称。

为支持保障房,2016年1月底,深圳市财政预算草案显示:在今年深圳财政支出预算中,政府将有针对性地提升住房保障支出规模,达到134.4亿元。在2014年时,这一数字为43.7亿元。

保障房等需较长时间才可见效的措施外,进入2月,深圳市长许勤和深圳市住建局局长杨胜军又先后表态:正针对深圳房价研究短期调控政策。

就方式和力度而言,乔恒利称:深圳房地产调控政策将根据国家大的政策“因城施策,会考虑房地产市场上涨的原因,包括非理性投资、投机性的现象等引起房地产市场不合理增长的泡沫,政府还是要把握宏观调控的措施和政策”。

“希望接下来房地产调控的政策,更能精准实施。我们也不希望出现2008年一样房价低迷,暴跌35%以上的情况。”乔恒利称,希望达到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”,对于高端需求仍然保持适度的市场供应。

《财经》记者获悉,在接下来的一段时期内,深圳与限制投资行为相关的一系列短期调控措施将有望逐一出台。但由于政策会考虑到首置及刚需客户,可能不会“一刀切”。

这些措施可能包括:非深圳户籍人口购房社保年限由一年改为三年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由两年改为五年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。

而宋丁则指出:旧改强化土地供应、与银行协调收缩货币政策,以及强化对开发商的管理,都对调控房价有积极影响。但这些政策都需要政府有力度地去落实,而不仅仅是做表面文章。“不是说房地产不能涨,但不要涨得太没样子,太没样子就与市场完全脱离了。”

但对未来一段时间内的深圳楼市走势,他则认为,从近期情况来看,“深圳的GDP形势一直走好,国家银根松动,人口净流入增速仍然加快,还没有在这种情况下楼市出现下跌的例子”。

王飞则指出,不管基本面如何解释,一个不容忽视的因素,是深圳楼市在过去一年中可能透支了未来五年甚至十年的本地人购房、换房需求。故“近期虽有一系列利好政策出台,但除了一线人员比较振奋外,整个楼市并未继续出现大波澜”。

“深圳近年来的快速发展有两个不可忽视的红利,一是大量存在的城中村为劳动力提供了廉价住宅,一是大量在原村镇土地上兴起的制造业。在深圳希望以‘双创’作为未来新的发展动能之时,最不应过度学习香港的,就是将这两个土地红利弃之不顾。如此一来,唯一能够存活下来的产业除了金融,就只有高科技,但深圳都还没能达到可以只依赖它们的段位。”一位资深产业观察人士近日对《财经》记者表示。与其他城市一样,深圳的逻辑,将继续在城市经济发展和资本的逻辑上,缓慢行进。

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