观局|姜永进:越秀地产的“独门心法”

来源:财经网 2019-07-12 17:57:02

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与广州地铁强强联合、高调进驻郑州和成都、在深圳“史诗级”土拍中夺地、同日在广州与杭州分别补仓……近日,以“稳健”著称的越秀地产频频出现在公众视野。这家具有广州国资背景的房企,正逐渐走出它的“舒适区”,以其“独门心法”信步江湖。

近日,越秀地产投资者关系部总经理姜永进接受了财经网的专访,入职越秀三年多的他有香港上市公司14年的从业经历,对房地产市场有着独到的见解,他认为投资力和产品力是一个可持续发展的企业需要具备的两种最重要的能力,只有这两个力做好,企业才会有生命力。“目前越秀地产这两个方面都做得不错,投资力方面有多渠道增储能力,产品力方面尽管在行业中已有不错的口碑,不过也都有继续提升的空间。”在保持生命力的同时发展自己独特的优势,或许正是这家房企的心法秘笈。

 

粮仓”先行

6月24日风雨天,30余家房企为五宗地厮杀深圳土拍市场。其中,宝安地块就有11位竞买人参拍,竞拍开始仅13分钟就超过最高限制地价,转为人才住房面积拍卖。最终经历32次举牌,越秀地产以最高限价59亿元+配建人才住房19610㎡拿下宝安区铁岗地块,首进深圳。

提起这场“史诗级”土拍,姜永进毫不避讳地表示,“我们已经研究深圳市场好多年了,也有专业的团队在等这个机会。”事实上,随着粤港澳大湾区建设驶入快车道,作为湾区核心城市,深圳凭借成熟的经济体系成为房地产投资者关注的热土。在深圳土地市场供不应求的情况下,本次集中土地出让成为房企进驻深圳的绝好时机。对于重仓大湾区的越秀来说更是如此,其在报名阶段就缴纳了全部5块地约77.19亿元的保证金,进入深圳的决心可见一斑。

“59亿元的成交价还是比较符合我们预期的,”姜永进说,59亿元虽然相对较多,但宝安地块6.4万元/平方米的可售楼面价对比周边地价较为合理。然而深圳的土拍江湖向来格外凶险,宝安地块隔壁的泰禾地王就为保地王价而面临多年仍未入市的窘境,而越秀则表示将采取不一样的策略,“我们会加快开发节奏,按照目前的计划,会在今年年底动工开发,明年年中左右就可以达到预售条件。”

其实深圳土拍市场的火热只是大湾区土地市场的一个缩影,在政策利好的推动下,不仅深圳,湾区其它区域土地供应都已相对稀缺,房企竞争日益激烈,公开取地成本也在快速增长。在此情况下,房企纷纷选择多渠道拿地,与产投基金合作进行拿地就是越秀地产增储的方式之一。不过姜永进表示,是否与产投基金的合作会根据具体的需要来决定, “对于非常好的地块,项目未来发展前景被看好,资金占用通常较多,公开市场招拍挂竞争会比较激烈。” 他说,“在此情况下,企业合作尽管能够降低土地的溢价但却不能合并报表,而与产投基金合作则可以提前锁定地价,等未来达到一定规模再进行回购,在买地方面有更大的灵活性。”

“与产投基金的合作只是越秀拿地的一小部分,” 姜永进强调称,如今越秀地产的多渠道拿地方式已进一步拓宽,采用“招拍挂+ 集团孵化+ 国企合作 + 轨交 + 城市更新 + 收并购 + 产业联动”多组合模式。

“领地”布局

除大本营广州与新落子的深圳外,越秀目前已在大湾区布局六个城市,“大湾区未来潜力十分巨大,我们对大湾区的发展非常看好。” 姜永进坦言,大湾区经济的发展将为房地产企业带来诸多机遇。一方面,随着大湾区一小时生活圈的逐步建立,人才流和资金流的汇集将会带动大湾区土地价值的提升;另一方面人口净流入和经济的发展也会在一定程度上带动房地产的需求。

事实上,这家从广州发家和成长的企业,以大湾区为原点,从2009年便开始走出“大本营”,开启了全国化的规模扩张。加上2019年上半年新入的郑州、长沙和深圳三个城市,越秀已在全国布局18个城市。 “18个城市能更好地支持我们的千亿目标的实现。但在销售规模的增长,我们肯定需要再增加一些城市。”姜永进透露,在城市投资上,越秀地产会根据财务资源、管理资源及对市场的判断稳妥地、有步骤地布局二线城市及其周边具有城市集群效益的三线城市,节奏大约为每年3到4个城市。“在稳步推进新城市的同时进行区域深耕,进一步提升现有城市布局的市场份额。”他同时表示,越秀在下半年会平衡兼顾其他区域的发展,不过大湾区仍然是投放重点。

越秀地产重仓大湾区最直接的体现是资源倾斜,据姜永进介绍,越秀地产的资源投向比例基本采取“532战略”,即大湾区按照50%的资源投放,长三角、中部及其它区域分别按30%和20%的资源投放。

如今,越秀地产在大湾区的投入已卓有成效。克而瑞研究中心发表的数据显示,2018年在粤港澳大湾区布局的房企中,越秀地产以1734.6亿元的土储货值和905.1万平方米的土储建筑面积位居第13名,大湾区土地储备占总储备的一半以上。越秀地产在大湾区的收益也较为可观,“今年1月到6月,大湾区的销售规模基本上达到了总销售的六成左右。”姜永进透露,越秀地产下半年的星汇海珠湾、星汇云城、滨海新城、天悦江湾等重点项目也都位于粤港澳大湾区。

在充足的货源支撑下,越秀地产无疑在粤港澳大湾区有着更大的野心,“未来我们在资源投放上会把大湾区作为主要区域来发展,希望能进驻东莞和惠州,在大湾区布局8到9个城市。我们希望能在大湾区占据一定的市场份额,处于领导者的地位。 ”

轨交特色

行走江湖,必须拥有一门独特技能傍身 ,越秀地产深谙此道。姜永进表示,“达成一定规模的、有特色的房地产企业也是越秀地产的目标之一。”在粤港澳大湾区的扩张中,越秀地产引入了强大的战略合作者,频频以“轨交+物业”的组合拳出击。

品秀星图就是“轨交+物业”的代表项目,其开发周期在五年左右,以满足刚性需求为主。不久前对项目进行了考察的姜永进对其如数家珍,“项目位于广州地铁 13 号线官湖站,到珠江新城的车程在一个小时以内。”得益于优异的交通区位,项目收益也较为可观,据他透露,“从4月份正式收购到6月底,项目合约销售额已经有20亿元以上,下半年我们会进一步加大销售。”

其实,品秀星图的故事远不止于此,它见证了越秀集团与广州地铁的联姻,也是越秀集团与广州地铁集团合作的“轨道+物业”开发模式的首个结晶。早在2018年8月,越秀地产母公司越秀集团与广州地铁集团达成实质性合作,共同组建了轨交物业开发运营品牌,开始打造品秀星图项目;今年2月,越秀地产引入广州地铁战投,同时收购星图项目86%股权,发股完成后,广州地铁占越秀地产19.9%股权,成为越秀地产的第二大股东;4月3日,越秀地产在香港举行股东大会,动议收购官湖项目86%权益和向广州地铁配售30.81亿股股票事项获高票通过,标志着越秀地产“轨交+物业”战略成功落地。

“未来希望越秀地产和广州地铁的合作能达到每年一至两个项目,合作模式基本上是越秀地产控股51%及操盘,广州地铁则持有49%的方式进行。” 其实,51:49的占比背后其实大有深意,姜永进在接受采访时表示,“由于涉及到轨道交通,轨交项目与一般行业不同。越秀地产与广州地铁一起规划发展既能够很好地运营项目,也能保证地铁运行质量不受房地产物业开发的影响。 ”

这对双方来说无疑是共赢的局面。作为越秀地产的第二大股东,广州地铁既可以享受项目开发的利润,也能获得上市公司的股票分红。而根据广州地铁规划,未来五年其计划实现线网里程在2023年翻番,从目前的478公里达到800公里,到2035年扩大至2000公里。因而在越秀地产的战略方向中,轨交项目也被赋予更多的希望, “股权纽带意味着我们具有合作优势,好的项目我们也会积极争取,我相信未来越秀地产与广州地铁合作将会进一步加强。”

5月,越秀地产即通过越秀集团以总价78.5亿元收购广州地铁旗下萝岗项目和陈头岗两个轨交项目,各占其51%的股权。 “这三个项目给越秀带来了大概350万平方米的土地储备,在广州区域是非常难得的优势。” 姜永进说。

其实,轨交项目带来的益处不止于此,“随着广州地铁轨交项目的陆续完工,越秀地产在轨交+物业方面拥有的丰富经验会有一定的传导作用。”姜永进表示。因而当被问及轨交+物业模式是否会复制到其他城市时,“你说对了,” 他颇显神秘地说,除广州外,目前越秀已经在和其它轨交城市做初步接触。 “我们现在最主要的任务是把广州的轨交项目做好,积累更多的经验,我相信中国市场这么大,将来一定在别的城市有机会。”

善用杠杆

越秀地产能够在大湾区布局中占据优势,并在短时间内向全国多个热点城市开疆拓土,与其自身将股东利益放在一位、适度运用杠杆密不可分。

作为国企,越秀地产曾在市场化改革方面做了很多新尝试,包括发展职业经理人制度及实行股票激励计划。而在资本市场拥有丰富经验的姜永进也深刻明白市值管理的重要性,上任伊始,他便向管理层建议,要以业绩增长为目标,给股东更好的回报,“业绩做得好,股东能得到好的回报,企业在资本市场的品牌就会提升。有了股东的支持,企业才会做得越来越大越来越好。”他说,经过多年的发展,越秀地产与标杆企业的距离在一步步缩小,效益效率类指标与成本控制均已达到行业先进水平。“目前公司已经进入到了良性的发展状态,未来我们的业绩会实现稳定增长。”

不过在姜永进看来,尽管房地产行业中长期来看较为乐观,但由于受政策影响较大, 2到3年的周期性波动仍然存在。而在房地产的下行周期中,过度使用金融杠杆会导致企业面临较大的风险。 “不能不用金融杠杆,而是要善用,要进行合理地控制。” 姜永进表示,杠杆本身是把双刃剑,善用杠杆就显得尤为重要,“实际上越秀使用金融杠杆的比例并不是特别高,一方面考虑到房产周期的风险,另一方面作为行业内为数不多拥有四家投资级评级的企业,也有保持投资级评级的需要。”他说, 一直以来,越秀地产的目标是保持净借贷比率在 70%左右。

目前看来,越秀地产的杠杆也在进一步优化。年报显示,越秀地产全年合同销售金额约为577.8亿元,同比上升41.4%,实现净利润27.28亿元,同比增长20.69%。不过与此同时,其总负债增加同比增长30.95%,借贷成本也较2017年相比增长71.80%。 “随着规模的增长,整体借款的增长及杠杆率的提升是合理的。” 姜永进认为,越秀地产的融资风险控制与杠杆率的使用在行业内的表现相对不错,且在进一步改善,“越秀地产的融资渠道越来越广泛,融资的成本也较年初有所下降,仅低于华润和中海,基本上处于4.0%- 4.9%的区间。今年下半年融资成本还会有所下降。”越秀地产最新的发债动态为其5月下旬发行的三次公司债券,票面利率分别为3.83%与3.93%。

随着政策利好的逐步加持,粤港澳大湾区中房企江湖的竞争将愈发激烈,在此情况下,越秀能否凭借其“独门心法”傲视群雄冲击千亿,让我们拭目以待。

文/白志敏(责编:高雅)

白志敏/文
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