监管政策加码 房企融资口袋“扎紧”

来源:财经网 2019-07-17 17:10:05

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当新一轮融资监管调控政策来袭,房企融资已然“难上加难”。

“预计下半年针对地产的资金可能会有所收紧,并且近期已有相关现象。”7月16日,在中梁控股敲钟仪式结束后,中梁执行董事兼首席执行官黄春雷接受采访时表达了如上观点。

实际上,感受到融资收紧的不止有中梁控股一家。就在7月15日,中国城建集团未能按时足额支付一款债券的利息,原因则是因控股股权纠纷,公司融资渠道受到限制,导致资金链十分紧张。

早在5月份时,有媒体报道便有报道称监管部门将收紧部分拿地激进房企的公开市场融资,包括债券及ABS产品,并点名旭辉。据了解,旭辉前五月的拿地金额为267亿元,拿地面积为501万平方米,在中指院的拿地金额及拿地面积两个榜单中位列在第12位和第10位。

“近期融资端确实有阶段性收紧的政策”,同策研究院首席分析师张宏伟指出,当下ABS发行的绝对量规模在减少,银保监会对信托、银行端也在进行窗口指导。

资深地产专家薛建雄认为,“这两年大公司出各种财务问题的状况越来越多,主要是经营业绩不理想,资产质量差的房企问题越来越多。”

无疑,谁扼住了“钱袋子”,谁便拥有了更多话语权。

管与罚,双管齐下

6月13日,在一向被视为金融风向标的陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清却提到了房地产。他强调必须正视一些地方房地产金融化的问题。并称历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。

这并不是说说而已,银保监会以及国家发改委已然对流向房地产领域的资金强强监管,纷纷祭出了“铁腕”手段。

早在5月中旬,银保监会便发布了23号文,强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资。其中,包括但不限于向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资;直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等行为将被重点关注。

而7月仅半月时间内,银保监会、国家发改委更是动作连连。7月4日,有消息称,银保监会对部分房地产信托增长过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。7月11日,光大信托、国投泰康信托等被媒体爆料暂停所有房地产类项目募集。7月12日,国家发改委发布文规范房企的海外发债,规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

监管之余,相关部门更是对资金违规流向房地产的金融机构进行处罚,以达到双管齐下的目的。

6月20日,工行大连分行因贷后管理不到位,导致个人质押贷款流入房地产被大连银保监局罚款30万;7月5日,宁波银保监局一次性披露了39份行政处罚信息,其中有22张指向住房按揭贷款违规或房地产授信业务管理不审慎合计被罚款620万元;7月16日,中国银行赤峰分行两名员工因对“四证”不全企业发放房地产开发贷款,被银保监会阿拉善分局作出禁止终身从事银行业工作的行政处罚。

纵观房企融资渠道,无非是来自银行贷款、非标融资、债券、股权质押、海外债等方式。按照张宏伟的说法,近期融资端确实有阶段性收紧的政策。例如,当下ABS发行的绝对量规模在减少,银保监会对信托、银行端也在进行窗口指导,海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

融资渠道收紧之际,恰逢房企偿债的高峰期。据平安证券数据显示,2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元,合计6843亿元。并且,A股上市房企2019年第一季度末在手现金即达1.19万亿元。

那么,房企究竟有多缺钱?根据乐居财经研究院数据显示,5月中旬以来,房企披露的股权转让信息多达34条,上半年平均每2天便有一个项目被转让。其中不乏中国金茂、华润置地、保利发展、绿地控股、中海地产等头部房企的身影。

此外,财经网梳理发现,企业近期融资的用途大多为同一个——借新还旧。据不完全统计,仅7月16日以来便有鲁能集团、宝龙地产、云南城投、佳兆业、融信中国等多家房企宣布发行债券或票据,用于偿还债券或现有债务再融资。

对于重资产的房地产而言,资金意味着“血液”。很显然,一个重度“贫血”的企业,很难生存。在规模竞逐的赛道上,谁扼住了“钱袋子”,谁便拥有了更多话语权。

土地“降温”,流拍再现

“如今,开发商资金压力越来越来大,未来市场可能进入收缩状态”。薛建雄指出,市场上房企大多面临着融资通道受阻的窘境,房企扩张或将放缓。

黄春雷则预计土地价格或有所降温。“资金收紧反映到土地市场上,预计土地价格会相应降一点,但具体要看政策的落地情况。”

在房地产行业,土地储备的多寡往往决定着今后房企的规模大小。而如今,土地“降温”的态势已然显现。7月10日,郑州、常州两城市土拍市场在时隔数月后再现流拍。其中,郑州一宗纯住宅地块流、一宗金融兼住宅地块暂停拍卖。另外,常州市的第一场土拍仅挂出2宗住宅地块,但一宗地因无人出价而流拍。

此外,6月底以来多地土拍市场的土地均以底价成交。7月16日,长沙两宗重新挂牌的商业地块均以底价成交。7月4日,北京海淀区下半年首拍仅获得1次网上报价,被北京润置商业运营管理有限公司以底价竞得。6月26日,济南高新区6宗土地集中出让,全部以底价成交。

若从总体来看,继5月份以后,房企土地投资力度在6月份再度出现大幅下滑。据克尔瑞数据显示,2019年6月31家典型房企中超6成拿地力度低于1-5月平均水平,8成企业低于2018年平均拿地水平。典型房企6月新增总建面为3385万平方米,相比上月减少22%;新增土地成交总价为1845亿元,环比减少12%。

天风证券报告同样指出,截止7月7日,一周内百城土地成交190宗,均价4211 元/平方米。成交的规划建筑面积环比下降 25.58%,同比下降36.22%,年初至今累计同比增速为-7.67%。

“现在资金面对企业有很强的管控,如果说资金不到位的话,企业是不敢去盲目拿地的,不光是不拿地了,项目新开工的节奏都会放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,融资收紧对房企影响肯定是很大的。

严跃进表示,融资渠道收紧也是一个政策的风向标,说明政策管控比较多,后续房屋交易等等也可能会受影响。“从预期上来讲,土地市场也会降温的。”

张宏伟则指出,从销售的角度看,现在市场回暖的动力不足,又开始出现回落,对于企业回款压力也比较大,一个销售端,一个资金端对企业来讲都有压力。按正常来讲,融资渠道的收紧会造成土地“降温”。“房企三季度压力比较大,一些中小企业现在拿地已经比较谨慎了。可能资金比较宽裕的一些龙头房企,现在还是按照原战略布局。”

张宏伟认为,市场重新降温,土地定价或许会回归至一个合理状态。那么,企业就会重新启动补偿,加速补偿土地的动作。

在高潮迭起、归于平静的周而复始变化中,当下房地产市场无疑是要“回归平静”。国家统计局新闻发言人毛盛勇也直言,房地产投资不会出现大起大落。

相关数据也证明了这一点。国家统计局数据显示,6月份房地产开发景气指数为100.89,比5月份仅仅提高了0.04点。

文/王亚静(责编:高雅)

王亚静/文
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