孙河再推不限价宅地 北京土地市场风向悄变

来源:财经网 2019-08-13 14:17:53

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8月9日,北京市规划和自然委员会再次挂出一宗宅地,该地块位于朝阳区孙河乡,是该板块内最后一宗宅地,也是年内该板块推出的第二宗不限价地块。

地块自身稀缺属性引发市场关注的同时,2019年上半年,不限价土地增多、外地房企踊跃进京使北京土地市场风向悄然改变。

孙河最后一宗宅地

挂牌出让文件显示,此次出让地块的用地性质为F1住宅混合公建用地,建设用地面积约为3.19万平方米,出让起始价为23.89亿元。

该宗地设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

宗地位置图

合硕机构首席分析师郭毅表示,在孙河板块出让的不限价地块,更易引发市场关注,提升房企参拍的积极性。“孙河本身是相对均质的低密别墅区,板块内未限定房价和产品的低密的住宅用地,有先天的市场。虽然该地块用地性质为F1,其中包含30%的商业公建,但由于此次出让的是孙河最后一块带有住宅性质的用地,存在一定的稀缺性。另外,虽然今年新房市场整体的销量有所提升,但由于限竞房产品的同质化,不同的区域出现了部分滞销现象。但孙河板块整体的去化速度和客群基数,为房企提供了相对较好的市场基础和去化保障。”

孙河是先整体规划后开发的低密住区,区域内仅规划了11宗住宅用地。该板块交通便利,紧邻京平高速、顺黄路及京承高速,东距首都国际机场3公里,南距东直门交通枢纽12公里,临近地铁15号线,同时区域内教育、医疗、商业等均有用地规划。

2012年,龙湖拿下孙河首宗地块,成交总价14.7亿元,楼面价20158元/平方米。自此以后,泰禾、首开等房企先后进驻该板块,区域内豪宅项目扎堆。但2017年,北京土地市场迎来限价地时代,孙河板块产品也迎来变化。2017年以来孙河连续成交4宗限价地块,限竞房项目开始出现。

2017年5月,中粮天恒旭辉联合体以45.75亿元竞得朝阳区孙河乡西甸村地块,溢价率31.1%。该地块用地性质为F1住宅混合公建用地,商办26780.1平方米且要求全部自持,商品住房销售均价不超过67516元/平方米,且最高销售单价不得超过70892元/平方米,该宗地块最终被打造成限竞房项目瑞悦府。

泰禾·北京院子二期用地由泰禾在2017年9月,以成交总价59.6亿元、自持比例36%竞得。根据竞买规则,本次出让宗地中商品住房销售均价不超过68245元/平方米,且最高销售单价不得超过71657元/平方米。

2018年1月,朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块被首创远洋联合体以61亿元,9.3%溢价率拿下。该宗地块中商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米,该地块后来被打造为禧瑞春秋项目。

同月,中粮旭辉联合体以33.65亿元拿下孙河乡北甸西村2902-14地块。土地建筑控制规模为58878平方米,建设用地面积53525.811 平方米,该宗土地性质为R2二类居住用地,竞拍起始价为33.31亿元,该地块商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米,该地块为目前的在售限竞房项目天瑞宸章。

目前,叠拼、合院产品为孙河墅区的主力产品。2019年以来,孙河板块的供地情况再次发生变化。

5月28日,孙河板块入市出让年内首宗不限价宅地,吸引了十家竞买主体参拍,最终该地块由由恒基竞得,成交价30.2亿元,溢价率为23.32%,成交楼面价为69541.99元/平米。

因此,此次土地挂牌已为孙河板块年内第二次出现不限价宅地。

北京土地市场风向悄变

孙河板块两度土地出让背后,2019年以来北京土地市场的风向悄变。不限价土地增多、非深耕北京房企踊跃拿下在京宅地为两明显现象。

2017年以来,北京土地市场上,“限房价、竞地价”地块渐成主流。诸葛找房数据显示,2018年北京成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。而据北京土地学会统计,2019年上半年成交的31宗居住用地中,有8宗地块取消了房价限制。

对此郭毅表示,限竞房产品存去化压力是放开限价的主要原因,“今年限竞房项目的去化压力导致北京土地市场出现了阶段性的冷清的局面,北京市规划和自然资源委员会其实做了相应调整,包括召开土地推介会、放开70/90,发现效果可能都不是很明显,最终就把限价也放开了。面对不限价格,不限70/90的地块,房企拿地积极性有所提升,确实能够从土地市场上反映出来。”

同时,郭毅也表示,放开限价并不意味着未来商品住宅会出现价格跳涨,“房企在取得预售许可的时候,还会接受住建部门的价格管控。所以,整体来说价格的走势还是会保持相对平稳的状态。”

同时,上述孙河土拍中,竞得该地块的恒基为一家老牌港企,此前在京项目寥寥无几。无独有偶,6月21日,备受关注的北京亦庄土拍中,两宗位于亦庄的宅地,吸引了共计24家房企参与竞拍,最终一宗花落雅居乐,一宗由港中旅拿下,两家房企均为首次在京摘得宅地。

非深耕北京市场房企积极进驻或与融资收紧的大环境不无关系,二季度以来,房企的主要融资渠道,银行信贷、信托、海外发债等均面临不同程度的收紧,“钱紧”直接影响了房企拿地的积极性。对于深耕北京市场的房企来说,拿地时对成本和收益的衡量需要放在第一位,但对京内少布局或未布局项目的房企而言,情况并非如此。

郭毅认为,在上述房企看来,此时或为其应该抓住的一个机会,“融资收紧会影响开发商的资金链,但一些房企在北京有市场布局、品牌占位的需求,包括亦庄土拍中的港中旅、雅居乐和恒基,其实都是希望能够趁着市场相对理性,土地市场暂未高热的情况下,在北京打造品牌项目,为企业全国化扩张实现整体的品牌背书。”

/丁爽 (责编:高雅)

丁爽/文
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