8月10日，江北纯新盘佳源玖棠府冒雨开盘，共推出了272套房源，精装交付，项目销许均价30300元/㎡，中签率33.9%。

项目在开盘当天还拿出高达30000元的认购优惠策略：持项目护照，开盘当天认购，总房款优惠10000元；一次性付款或纯商贷，总房款优惠20000元。当天中午，开盘现场共去化49套，仅占全部房源数量的18%。

截至8月14日11时30分，南京房产局网站截图数据显示，目前项目仅上传了18套认购房源。

图片来源：南京网上房地产

回看江北今年6月以来的开盘情况：

2019年6月29日，江北核心区3盘同开，风头一时无两。江与城首开推出684套精装房源，中签率7.5%，当天全部售罄；中海左岸澜庭，首开1247套精装房源，中签率20.8%，当天去化近九成；绿地海悦加推361套收官房源，中签率4.5%，全部售罄。

2019年7月29日，江与城加推564套精装房源，中签率7.6%，当天售罄；同日，中海左岸澜庭再加推208套精装房源，中签率6.7%，当日全部售罄.

而仅仅在10天之后，位于核心区外所谓“五桥板块”的佳源玖棠府首开仅推出272套房源，中签率却高达33.9%，也创造了近期楼盘开盘中签率新高，当天只去化了两成不到。这样的开盘结果，与核心区楼盘分化如此明显，究竟症结何在？

五桥板块崛起尚需时日

对此，有业内研究学者认为，五桥板块目前周边基础配套欠缺，附近虽有正在建设中的研创园，发展也仍需较长时间。相较而言，核心区板块的江与城、中海左岸澜庭、金地风华国际等项目，周边的配套相对成熟，并且已经具备完善的教育规划，触手可及的利好更加吸引买房人。

目前看来，五桥板块依然不够成熟。长江五桥在2020年才建成通车，根据江北新区的现有规划，五桥板块需要至少五年时间来逐步完善基本配套，在南京，任何一个新兴板块从概念雏形到被市场认可，都需要经历较长的时间。此前的龙江，河西，包括奥南都是如此。如果再给五桥板块更多充足的过度的时间，届时将能享受到更丰富的配套资源。

但现阶段的五桥板块，在区域内的发展势头明显是欠缺的，除了直接贯穿江山大街、接驳河西CBD的交通利好之外，并无太多实质性的商业和产业配套落实。即便未来3-5年内五桥板块逐渐成熟，逐步进入购房人的视线，佳源项目所处的位置也不是五桥板块的中心区域，无法直接享受五桥发展带来的利好。

产品力不足难以吸引购房者

佳源玖棠府项目打造的34层高层住宅，所在地块的综合容积率高达4.09，且均价达30300元/㎡。而周边的另外两个在售项目江山荟和颐和九里，产品为11层的低密度小高层，容积率均不超过2，价格只有27000-28000元/㎡。对比之下，去化不足两成的市场反馈也不难理解。

目前，江北板块的最高限价为30500元/㎡，位于核心区的江与城、风华国际和中海左岸澜庭，均以此价格开盘。而区位和配套远不如核心区楼盘的佳源玖棠府，用贴近核心区的价格30300元/㎡入市，又没有足够吸引购房人目光转向新片区的优势，那么能否禁受住当下理性客观的市场考验，答案无疑是否定的。

新进房企需长期深耕方形成品牌效应

有业内人士指出，从品牌上来看，佳源目前仍缺少在南京制造品牌影响力的能力。

2005年河西新城发展伊始，万科光明城市、中海塞纳丽舍、仁恒国际公寓等一众大品牌项目同时进驻，拉动了河西板块整体热度，在政府的大力支持下，河西用了10年时间实现了腾飞，成为城市新中心和国际化新南京的标志片区。

2010年，中冶与下关区政府签订《关于南京下关滨江区域老城改造项目的战略合作框架协议》，拿下了下关滨江1号和3号地块，作为一级开发企业。2013年，鼓楼区与下关区合并，中冶把部分地块分割转让给了龙湖，深业，证大，恒大等国内知名房企。多家大品牌房企同时在此深耕，经过5年的发展，曾经基础设施落后的老下关滨江一带，打造成为新的“鼓楼滨江”，老下关的3公里江岸，成了南京的“黄金岸线”。

2013年，蹲守在长江隧道口的拓荒者雅居乐，经历了4年时间的涅槃，直到2016年才随着江北新区的发展开始腾飞。如今的雅居乐滨江国际已经成为了江北核心区的标杆项目，但雅居乐同样经历过守盘的阵痛。江北核心区从价格洼地到今天的投资热土，接受了时间的洗礼。

万科2014年进入溧水，从一开始的不被接受，到后来的一房难求，也经历了3年的时间。时任万科城项目营销经理的卢四九表示：万科城项目用3年时间改变了溧水板块整体房价格局，从单价8200元/㎡到12500元/㎡，溧水购房者对房价的接受度因为这个项目改变，并且万科使得溧水的购房者开始对品牌房企有了新的认识。

2019年，五桥板块的概念被普遍提及，然而这样一个新兴的板块，想要更快的崛起，还需要一个更强有力的品牌进驻，来带动五桥板块的发展。凭借南京各个板块发展的经验，一个新板块兴起的周期可能在缩短，但板块的腾飞不是一蹴而就的，仍需要时间去检验。

“房住不炒”下 过分透支板块价值不可取

南京新润城机构的营销总监沈东海表示，在国家高频强调房住不炒的今天，房地产市场已趋向理性，消费者不论投资或自住需求，从选择上都表现出了足够的冷静，购房人也不太会抢购暂时看不清商业及产业发展前景的板块。

纵观整个江北新区，最受追捧与期待的依然是核心区。其规划范围东至滨江大道—长江，南至虎桥路，西至沿山大道—七里桥北路—浦珠南路—宁合高速—浦乌路，北至定向河路—浦东路，总面积达51.14平方公里。

图片来源：南京市江北新区管委会

今年以来，核心区几大热盘始终保持着“千人报名、个位数 中签率”的热度，开盘热销也成为新常态。最具代表性的江与城项目，两次开盘共推出1248 套房源，均全部售罄。中海左岸澜庭项目，首开一次性推出多达1200 余套房源，也取得去化近9 成的成绩。核心区的价值已经受到了市场反馈的认可。

佳源玖棠府这次开盘有画饼充饥之嫌，只是购房人并没有买账。同时也在一定程度上体现出南京楼市已经告别“概念抢钱”的时代， 市场终究是要回归理性的。 

文/史正旗