财经网讯 9月9日，上海易居研究院发布《中国百城宅地价格报告》及《中国百城宅地成交报告》（以下简称《价格报告》、《成交报告》）。两份报告显示，2019年1-8月份，重点监测的全国100个城市宅地价格为5546元/平方米，同比上涨14.4%；百城宅地成交面积为39388万平方米，同比增长9.2%。

《价格报告》称，进入2019年以来，受宅地交易低迷影响，一季度宅地价格曲线继续保持下行趋势，到二季度宅地价格曲线开始上升，表明抢地行为开始增加，宅地市场需要继续去杠杆。同时，受中央和地方“稳地价”政策的影响，尤其是银保监会等严管信贷资金，使资金进入土地市场的难度增加，宅地价格曲线也由此开始下行，最终体现“稳地价”的导向。

同时《成交报告》还就今年前8个月宅地交易情况划分三个阶段：第一阶段，今年一季度房企对于后市住宅销售预期持悲观态度，拿地并不积极，进而导致百城土地交易数据总体低迷，年初累计宅地成交面积同比增速曲线总体位于零轴以下；第二阶段，今年一季度住房销售情况好于预期，既增加了房企拿地资金实力，也极大刺激了房企拿地热情，到二季度，年初累计宅地成交面积同比增速曲线由负转正；第三阶段，今年二季度中央对于部分城市地价过热现象给予高度关注，政策重新收紧，尤其是融资市场收紧特征最为明显，使得三季度房企购地更为理性，体现为年初累计宅地成交面积同比增速曲线掉头向下。

图1 全国100城年初累计宅地价格同比涨幅 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

图2 全国100城年初累计宅地成交面积同比增速 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

一线城市地价趋稳 土地交易较为活跃

《价格报告》指出，2019年1-8月份，4个一线城市宅地价格为14379元/平方米，同比上涨1.7%，与今年前8月宅地价格同比涨幅相比，其几乎接近于零。这意味一线城市宅地价格相对平稳，充分体现“稳地价”导向并与一线城市政策管控、土地供应放量、拿地资金预审查等因素有关。对于相关拿地房企来说，获取此类地块也意味着后续住宅项目定价的优势会更为明显。

在土地交易方面，《成交报告》称，2019年1-8月，4个一线城市宅地成交面积为1867万平方米，同比增长45.7%。去年下半年一线城市宅地交易市场相对低迷，呈现负增长现象。而今年总体以回暖为主要特征，与一线城市近期密集供地有关。深圳今年6月份一次性供应69万平方米宅地，既有助于此类城市补库存，同时也带动了一线城市宅地交易数据的上升。1-8月份一线城市宅地成交同比增速曲线虽然略有下探，但绝对值依然较高，接近50%。

图3 4个一线城市年初累计宅地价格同比涨幅 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

图4 4个一线城市年初累计宅地成交面积同比增速 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

二线城市利好政策吸引房企拿地 宅地价格仍需管控

《成交报告》称，2019年1-8月份，32个二线城市宅地成交面积为23033万平方米，同比增长20.1%。根据今年前8月二线城市宅地交易数据，年初累计成交同比增速曲线总体位于历史高位。今年上半年各大省会城市频频打出人才落户、购房等优惠政策，使得二线城市未来住房销售市场被看好，进而刺激房企拿地，带动二线城市宅地交易的活跃度。

据《价格报告》显示，2019年1-8月份，32个二线城市宅地价格为5868元/平方米，同比上涨12.1%。观察今年前8月年初累计价格同比涨幅，可以看出已有所下行，并明显低于历史高位。原因是除了“稳地价”本身以外，也与类似长沙、昆明、西安等相对低地价城市的交易比重增大有关，进而会影响二线城市宅地的结构和价格。另外，对比一线城市，二线城市宅地价格的涨幅依然较大，未来仍然需要积极管控。

图5 32个二线城市年初累计宅地成交面积同比增速 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

图6 32个二线城市年初累计宅地价格同比涨幅 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

三四线城市宅地市场率先降温 部分城市地价过热

《成交报告》显示，2019年1-9月份，64个三四线城市宅地成交面积为14488万平方米，同比下降7.1%。与一二线城市走势略有差异，三四线城市宅地市场的降温特征较为明显，近两个月年初累计宅地成交面积同比降幅持续扩大，进一步体现市场降温的特征。三四线城市重新面临去库存的压力，这会打击房企补充宅地的积极性，同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。另外，从宏观面看，类似宅地交易市场的降温，也会影响地方政府的土地出让金收入。

而《价格报告》则称，2019年1-8月份，64个三四线城市宅地价格为3897元/平方米，同比上涨7.9%。据观察，三四线城市已经走出地价涨幅过大的历史高位区间，当前涨幅总体上属于相对较小。从结构上看，部分热点城市出现地价过高或上涨过快现象：以粤港澳大湾区中部分重点三四线城市为例，包括中山、佛山和肇庆等近期的宅地交易相对活跃，佛山8月份拍出的宅地价格为12495元/平方米，属于历史新高。另外，具体地块的结构属性也会对此类价格产生影响。

图7 64个三四线城市年初累计宅地成交面积同比增速 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

图8 64个三四线城市年初累计宅地价格同比涨幅 数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

最后，《价格报告》提出：当前稳地价政策较多，包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为，进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计后续宅地价格将进一步趋稳，有助于未来房价的稳定。

同时据《成交报告》预计，9月份宅地交易市场以降温为主要特征，尤其是房企当前资金压力开始增大，预计房企拿地会偏于保守、趋于理性。同时，若央行“普降+定向降准”政策使住宅交易活跃度明显上升，那么四季度房企拿地积极性或有所增加。