南京办公产品市场现状和板块分析——河西篇

写字楼是城市经济发展的重要载体，提升了城市的形象和竞争力，折射出了一个城市的发展历程和特性。

近年来，由于全国大中型城市的土地资源日渐稀缺，特别是优质地块土地竞争愈加激烈。而办公类产品由于资金回收周期长，运营成本高，加上房企利润减少，因此房企拿地、尤其是纯商业办公用地的积极性有所下降。

从数据上看，2009-2018年，虽然全国写字楼用地投资额总体呈上升趋势，但增速逐年放缓。从去年开始，全国办公楼用地投资额出现较大程度下滑，同比下降11.31%。

数据来源：前瞻产业研究院

| 南京写字楼市场：需求疲软叠加高空置率，市场持续承压

放眼南京的办公市场，根据今年10月初戴德梁行公布的三季度统计数据，南京的办公类产品市场存量和空置率环比下降，平均租金环比上涨，空置率处于近9年的较高水平。

数据来源：戴德梁行研究部

数据显示，2019年第三季度，南京写字楼市场没有新项目完工，甲级写字楼存量减少到149.1万平方米。三季度平均租金稳定在138.0元/平方米/月，环比有些许上浮，这与供应量有关。报告中特别提到的是，部分项目的租金都出现了不同程度下降。

| 金融和保险业成为市场交易主力，成交面积占全市50%以上

数据来源：戴德梁行研究部

2019年第三季度南京写字楼市场主要租赁交易来自金融及保险业。租赁成交占比超过全市总额的50%。

从南京最热门的四大核心板块来看，新街口租金依然为全市最高，而河西的存量最大，且空置率高达23.9%，超过了全市平均水平。

数据来源：戴德梁行研究部

| 河西写字楼高空置率原因？或受企业搬迁及金融政策影响

河西板块的写字楼较高的空置率，除了受板块本身存量大的影响外，金融政策和一些核心产业的企业大量搬迁，也是导致空置率高企、成交量放缓的重要原因。

以毗邻地铁10号线中胜站的河西CBD新城科技园的办公产品为例。这里坐落了包括艺树家工场、国家广告产业园、舜禹、省建大厦、天盛、北纬国际、瑞泰、万得等多个写字楼群，往远一点看，还有康缘智慧港、升龙汇金中心等写字楼在售。因此中胜站又被称作南京最多白领集聚的地铁站。

理论上，这里的办公产品是最抢手的，但实际情况却并非如此。

河西新城科技园从可达性来看是没有问题的。10号线和2号线两条地铁汇聚、车位配比充足，餐饮店也不少。但板块内一直缺少一个临近的大型商业综合体。虽然缤润汇、华采天地等大型shopping mall车程15-20分钟也能到达，不过距离办公园区的距离依然较远。想要下班后在公司楼下吃顿大餐看个电影目前是不太现实的，所以从生活便利性来说还是稍显不足。在外部配套和硬件基本均等的情况下，写字楼的好坏更多的是看运营商的运营水平高低。

以亲身经历来看，河西新城产业园的几个写字楼从地下停车到办公地点，往往都要经过一段痛苦的路程。要么就是路太远，要么是停车场实在太绕，出口又多，很难找到对应出口。在园区工作的尚要找很久，外来人员停完车更是经常迷路。

板块内著名“网红”写字楼艺术家工场，早高峰的电梯口堪比地铁站，队伍可以一路延伸到门口。电梯配比不足这种情况一般发生在新街口的老办公楼，但发生河西新城的写字楼，实在难以想象。

而从目前舜禹写字楼园区来看，自2019年年初开始，就有不少企业陆陆续续搬出。企业撤出带来的连锁问题，是园区内食堂陆续关门停业，一片萧条。

图/舜禹二楼餐厅

河西新城产业园板块内的租金并不高，大概均价在2-3元/平米·天，但物业费普遍达到5-6元/平米·天，高昂的物业费和水电费也变相增加了企业的成本压力。加上这两年金融政策收紧，河西不少做小微借贷的企业纷纷倒闭，对河西写字楼空置率产生了不少影响。

截图来源：房天下

| 河西未来多个标杆产品入世，市场竞争空前激烈

未来的1-2年内，河西金鹰世界、新鸿基国金中心二期、德基世界贸易中心等多个地标性项目写字楼将陆续入市，市场将面临空前激烈的竞争。而这些写字楼均自带商业综合体，生活便利性更高。从租金价格来看，4.5-5元/平米·

天的新鸿基国金中心，主打高端办公。目前一期招租已经超过80%，二期很快也将启动。据悉国金中心已经从南京新地中心分流了一部分客群，作为南京稀缺的高端写字楼产品，市场需求非常旺盛。

另外值得一提的是，位于河西中胜地铁站附近的龙湖时代上城，也将打造两幢约150米的甲级双塔写字楼，预计明年开始对外销售。项目另配套有16万方龙湖天街大型购物中心。对于拥有20年商运经验的龙湖，在操盘运营方面有着丰富的经验和实力。龙湖天街的到来也将为板块带来更丰富的商业生活配套。对于办公产品而言，临近轨道交通，生活配套齐全，有可信赖的运营商，综上几点，龙湖新的办公类产品，同样非常值得市场期待。

预告：下个系列我们将聊聊关于南京的办公产品市场——城南篇。

文/赵志