限竞房“割肉”回血 房企去化、利润难平衡

来源:财经网 2019-11-29 10:59:10

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北京限竞房市场上,因众知名开发商聚集,区域内供应量庞大,青龙湖一直吸引着外界的目光。而房山青龙湖板块内,面对有限的需求,由龙湖操盘的熙湖悦著、首开操盘的熙悦观湖、金地的大湖风华等项目纷纷开展花式促销,打响了一场去化争夺战。

在此背后,北京限竞房项目去化难问题,导致了限竞房降价潮的到来。面对难以平衡的利润和去化,房企被迫选择“割肉”回血。

青龙湖板块花式促销

地理位置偏僻,周边配套不足,叠加多项目位置、主力户型、开盘时间连环“撞车”影响,房山青龙湖板块内诸项目面临着巨大的去化压力。

压力之下,区域内项目普遍开启了降价模式。据财经网了解,分别由龙湖、首开、金地操盘的熙湖悦著、熙悦观湖、大湖风华项目,对外报价均已远低于项目开盘前报价。

目前,大湖风华89㎡三室两厅精装户型均价为294.7万元,而项目开盘前,该楼盘销售人员对同户型报出了330-350万元之间的销售总价;熙湖悦著项目销售人员介绍,该项目83平米的精装修三居室报价为289万元,但项目开盘前,毛坯交房的同户型报价为总价290万元。

首开熙悦观湖项目推出了30余套特价房源,89㎡的三室两厅两卫精装户型价格在268-270.8万元之间,而据销售人员介绍,特价房源较普通房源便宜15-20万元左右,开盘前,该项目同户型报价为300万-320万元,当前普通房源的报价较之总价至少降价十万元。

除报价较开盘初期大幅降低之外,上述项目的销售人员均提出其他优惠形式吸引购房者,金地大湖风华销售人员介绍,项目存在部分特价房源,较目前所报出均价仍存下降空间;熙湖悦著项目在借势双十一,推出部分折扣力度较大的优惠房源同时,也为客户设置了首付分期的优惠政策;而首开熙悦观湖销售人员表示,虽除优惠房源外,其他房源暂无折扣,但客户在后续购买车位时,可享受五折优惠。

牺牲利润换业绩成常态

青龙湖区域内项目大幅降价,其实只是北京限竞房市场的一个缩影。目前,北京市场上,限竞房产品的去化表现难言乐观,降价促销情况也较为普遍。

中原地产研究中心统计数据显示,从2018年6月10日起截至2019年11月26日,北京合计入市限竞房项目达71个,合计114期,供应住宅套数达53919套,而网签数据合计23146套,按照成交套数计算网签完成率仅42.9%。

在中原地产首席分析师张大伟看来,目前限竞房市场分化非常严重,“少数位置优秀的项目签约相对活跃,但市场出现了明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。整体看,非优质限竞房去化难度越来越大。虽然网签数据存在滞后,但因为网签审核购房资格等时间缩短,真实销售与网签数据差距正在缩小。”张大伟进一步表示,目前北京入市的限竞房项目已经普遍性降价10%左右。

郭毅认为,市场端供大于求是导致当前限竞房去化问题的主要原因,“2017年-2021年,北京制定了五年供应150万套商品住宅的供地计划,平均每年供应量达30万套,为完成供地计划,近几年,土储部门加大了北京市场的土地供应,同时,为了抑制房价上涨,在供地时限定了地块未来商品住宅的销售价格和产品类型,这就造成了三个结果,北京市场的供应量过于庞大,供应区域的集中度非常高,市场上产品同质化非常严重。同时,同环线位置的限竞房产品,总价基本相当,于是,在这种情况下,购房者可选择的余地变多了,也加重了市场的观望情绪。”

在打造限竞房产品的过程中,土地出让时对限竞房的产品类型和销售价格存在限制,而拿地价格、财务成本、营销成本等综合硬成本,共同构成了开发商成本的下限,成本的下限和房价的上限之间存在的利润空间被挤压,使房企在产品打造过程中发挥受限,只能在价格上做减法吸引目标人群的注意。

虽然往年根据房企自身经营节奏,也常有个别项目降价促销的情况发生,但今年北京限竞房市场的降价行为,较往年存在较大差异。在郭毅看来,今年限竞房产品普遍去化表现不佳,房企在无奈之下被迫在利润和业绩之间作出选择,“往年房企的降价行为,通常情况下不会‘伤筋动骨’,企业仅收窄了利润空间,但今年很多房企的降价行为,其实已经触及其成本底线,许多项目基本不存在利润空间,甚至仅能换回业绩。”

以金地大湖风华项目为例,该项目地块出让公告中规定,该宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过39107元/平方米(含全装修费用)。而金地摘得该地块的总价为17.5亿元,楼面价达22857.89元/平方米。为与同区域项目竞争,金地该项目选择精装修交付,项目利润本就有限,降价后,89平方米户型产品均价仅3.31万元/平方米,远低于限价,实在难言利润空间。

同时,郭毅认为,限竞房特殊的产品性质,导致其出售价格被限定,并无上涨空间,这也进一步导致房企在面临限竞房产品去化表现不佳之时,难以选择不降价。“企业可以选择短期扛住价格,但产品滞销过程中,房企仍在支出各方面成本,很可能长期看也无法保住利润,所以对于限竞房产品来说,很多企业面临这样的选择时,可能更加优先选择降价,加速去化,毕竟实现去化之后,起码能保住一个相对漂亮的业绩报表。”

北京土地市场现变局

2016年起,限竞房地块逐渐在北京土地市场上占据主流,2018年,限竞房地块供应达到一个小高峰,诸葛找房统计数据显示,2018年成交的52宗住宅地块中,限竞房成交40宗,共有产权住房成交10宗,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

在限竞房产品去化、利润表现不佳的情况下,房企拿地动力不足,据诸葛找房统计,2018年北京土地流拍现象明显增多,流拍率达10%,创2012年以来最高水平。

2019年相关部门对供地结构做出了一些调整,截至目前,年内北京市场挂牌出让了超过10宗不限价宅地,非限竞房地块供应量较去年大大增加,前三季度经营性用地成交情况明显好于去年,但地块溢价率表现不佳,房企参与土拍积极性仍未被调动。中原地产统计数据显示,截止9月底,今年北京经营性用地成交43宗,成交面积517万㎡ ,同比上涨15%,成交楼面价为2.35万元/㎡,溢价率为11%,创近五年新低。

与往年相比,今年北京拿地的主力仍为国企,联合体拿地依然是房企首选拿地方式,但出现在北京土地市场上的身影正悄然发生变化。

在北京土地市场沉寂已久的恒基兆业,先后于5月,9月竞得两宗孙河不限价宅地,其中北京朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块,为恒基兆业以总价30.2亿元独自竞得,溢价率为23.3%;西甸村、孙河村2902-88号由天恒、恒基兆业联合体竞得,成交价为24.25亿元,溢价率1.5%。

在六月的北京亦庄土拍中,两宗位于亦庄的宅地一宗花落雅居乐,一宗由港中旅拿下,两家房企均为首次在京摘得宅地。

在郭毅看来,今年北京土地市场上,在京拿地企业变化明显,“很多去年在北京积极拿地的房企,今年的拿地规模有所收缩,而今年表现较为积极的房企,更多不是从项目利润角度出发,也包含多年未在京拿地企业急需补充在京土储,或外来房企需在京打造品牌效应的情况,从某种意义上来讲,今年拿地主力实际上已经不是所谓北京主流房企了。”

 文/丁爽 (责编:高雅)

丁爽/文
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