随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展，预计到2020年，中国城镇住宅物业面积将达300亿㎡，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。可以说，社区商业已经成为不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。
如果说前两年社区商业的关键词还是“资本入局”，那么2019年社区商业的关键词便是“探索”。进入2020年，经历资本的狂热，回归初心的社区商业，针对消费者需求调整与布局，或许才是上上之道。
“物种更新”： 探索创新愈挫愈勇
自2017年底开始，苏宁、阿里巴巴、京东、美团等在内的各大电商巨头纷纷进入社区生鲜市场，采用“超市+餐饮”的线上线下模式进行探索，加大线下开店力度，同时各家生鲜超市的配送半径和时间相差不大，基本都在3公里范围内，30分钟送达。经过两年多的跑马圈地，2019年，曾经的“新物种”进入了验证期。
2019年6月，营业不足8个月的“盒马鲜生昆山新城吾悦广场店”宣布停业，此前，其推出的延伸业态盒小马苏州首店也在运营302天后宣布停业。7月，永辉超市旗下“超级物种”上海首家门店五角场万达店关店，开业时间不足两年。值得一提的是，这是双方新业态布局以来面临的首次关店。
若究其原因，盈利应是“新物种”面临的首要考验。以永辉超市为例，从2015年成立永辉云创开始，其就一直在创新以试图寻找新的利润增长点，“超级物种”即为永辉云创孵化出的新零售核心环节。然而，财务数据却显示，承载着永辉创新业务的永辉云创一直处于亏损状态。2016年至2018年，永辉云创分别亏损1.16亿元、2.67亿元和9.45亿元，亏损幅度不断扩大。为挽救上市公司的业绩，2018年底永辉超市不得不甩掉这个“包袱”。
事实上，除永辉超市外，社区商业的类似困境在2019年屡见不鲜。1月，生鲜电商平台呆萝卜宣布经营不善导致资金链断裂，引发关店危机；4月，美团旗下的新零售业态小象生鲜宣布关闭无锡及常州地区门店；11月底，社区生鲜电商妙生活被曝已关闭全部门店，悄然退场……
“社区商业中的生鲜新物种对企业自身的运营能力、管理能力以及供应链与物流的全流程管控能力均提出了相对较高的要求，某一方面出现短板或缺陷都可能造成运营成本的上升，从而影响经营利润。”合硕机构首席分析师郭毅表示，因此，部分生鲜新业态在经营过程中出现亏损主要由于其在各方面的管理没能实现优化，从而影响到企业现金流，最后只能及时止损，甚至退出市场。“生鲜新业态的大量涌现主要源于背后资本的推动，” 财经评论员严跃进亦直言，消费者倾向于资本的补贴中更低价格的商品，一旦减少了补贴，新物种将回归商业本质。
不过郭毅同时指出，社区生鲜新业态的出现其实是消费升级时代，新消费场景下的大势所趋。部分生鲜商家未能实现营收，更多的可能是在运营和管理上出现了问题，如能持续优化，将拥有足够的成长空间。而商业巨头探索新业态新场景，也是基于其看好社区消费未来前景，及因趋势演变形成的新商机。因此，尽管关店调整屡屡发生，各大商业巨头却愈挫愈勇，从未停止探索的步伐。“伴随着消费升级，针对消费场景的再造和人群的细分会做得越来越细化和具象。”郭毅说。
就目前来看， 2019年商业巨头将创新赛道集中到了“买菜”业务上。事实上，作为日常生活的高频刚需，买菜可以通过即配解决方案来满足，符合硬实力堆积出的竞争壁垒和超长的红利周期。
于是，生鲜电商玩家以“买菜”为新入口，继续分割市场。2019年5月，苏宁小店旗下买菜业务“苏宁菜场”在南京上线，采用门店自提模式，即用户在当日的21点前下单，次日去到家附近的苏宁小店提货；6月上海盒小马“改头换面”成为全国首家盒马Mini，其中，家常蔬菜、家禽肉食等散装非标产品区全新亮相，较之前种类更为齐全、面积有所增大；10月，“永辉买菜”App在重庆测试，宣传“永辉到家，30分钟速达”， 前置仓辐射3公里范围内的所有用户，正式进军社区买菜领域……
除涉足“买菜”业务外，细分场景的探索在2019年也屡见不鲜。不仅出现了永辉超市推出的全新业态——“集市生活”，以生鲜、食百、休闲商品为主，将传统的集市文化与时尚现代的农贸市场装修相结合，还有为满足白领消费需求而推出社区超市七鲜生活，七鲜独创的“七范儿”，更是打造了酒吧+美食店+杂货铺+社交的全新业态。
越开越小：小而精成社区商业新趋势
众所周知，在零售业，按照商圈的分级呈现出不同的零售业态，即一级商圈为全城性的商圈，二级为区域商圈，三级社区商圈，最后一级商圈则是社区楼下，菜市场和大型超市都可属于第二、三级商圈。2019年，位于第四级的小业态的Mini社区生鲜店成为资本的角力场。
6月，盒马Mini首家门店开业，需求面积仅为300-500平方米，定位是独立于盒马鲜生大店存在的社区业态，盒马鲜生创始人兼CEO侯毅公开称盒马Mini的门店坪效超过盒马大店，要实现小步快走。永辉超市也不甘示弱，自2018年年底在福州开出全国首家永辉Mini店以来，Mini店成为其2019年的重点发力对象，其以超市思维经营，一方面仍保留永辉生鲜特色，提供性价比；另一方面依托大店发展共享供应链等资源，并和大卖场共同承接未来到家业务的发展。
事实上，对比500平方米经营面积的Mini店，大卖场的面积高出10倍，且选址多位于商圈的核心地段，加之租金的一路上涨，盈利之路愈发艰难。而Mini离社区消费者更近，能接到社区一线流量，由此成为零售企业的扩张利器。以永辉超市为例，Mini店已成为其目前复制最快速的业态，数据显示，仅2019年前三季度，永辉Mini已开店超过520家。因此，不仅永辉超市、盒马鲜生，盯上小业态的还有步步高开设的“汇米生鲜”、华润万家开设的“乐购Express”、家乐福开设的“Easy家乐福”等。
进一步看，将社区消费者的需求扩大，除生活服务外，基于社区居民的消费需求，餐饮创新、儿童亲子等业态也催生了社区商业的新型发展。而零售业创新业态分布较为均匀的特征，也契合当下社区消费的新趋势，成为购物中心打破同质化尴尬的突破点。基于此，社区商业向一站式社区商业中心发展，以小而精、小而美、一站式、综合性为特征，未来或通过更小规模的社区商业中心实现便民便利的要求。
2019年底盒马鲜生开设“盒马里”即为这一新尝试。其主打“一站式一体化”服务，涵盖零售、餐饮、生活服务、亲子四大业态，服务于3公里内的社区居民。对比内部，“盒马里”解决了盒马此前6种不同业态分散的缺点，更趋向整合化，服务偏向集中化。
不过就目前看来，“盒马里”等所谓新物种业态分布类似于传统的社区购物中心，与近年来传统百货升级方向以及房地产商的社区配套雷同。郭毅表示，“体验式消费的业态需求度最广泛，可以衍生的消费场景也更为多元。”不过她同时指出，对“盒马里”而言，不同场景的营造，或吸引不同层级的商家进驻，都会演变出与众不同的商业模式。即便是同种业态，面临不同人群的商业业态也会形成较大的差异。她举例称，比如同样是教育，匹配的是国际教育机构还是普通的培训机构，是体验式的教育场景还是普通课桌式的教育场景，所面向的细分人群均有所区别。
因此，从商业消费来说，业态只是最基本的消费元素，还是要基于周边客群的类型和消费需求，以及其是否能够针对目标客群实现业态调整布局、商家引进、日常运营维护、社群活动组织，能否衍生出更多元的商业模式，才是考察社区商业未来发展与利润空间的核心要点。
文/白志敏（责编：高雅）
