房产经纪“一超多强”,中小平台开启抱团取暖

来源:财经网 2020-01-11 09:16:24

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1月10日,中国房地产经纪公平竞争联盟成立大会在成都举办。

有关这次活动,我爱我家前副总裁、原中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖从进入1月起就在朋友圈进行了多轮预热,表示自己与一批“志同道合的朋友”共同发起成立了这一联盟。在1月8日发布的大会邀请函中,可以发现这批“志同道合的朋友”包括好房通、大唐房产、世纪宏图等开发商及经纪平台的创始人、董事长。

在此之前,胡景晖于1月2日辞去了担任5年多的中国房地产经纪同业联盟主席一职,并表示这一组织已被两种截然相反的价值观所撕裂而陷入无所作为的泥潭,而在上述公平联盟成立当天,胡景晖已当选首届主席。

再往前回溯10多天,链家、贝壳共同起诉好房通不正当竞争一案在北京朝阳区法院开庭,作为被告方证人的胡景晖曾表示是原告滥用市场支配地位在先。而本次成立公平联盟,首年工作重点的第一位即支持会员在各地发起反垄断,反对不正当竞争诉讼”。

一系列风波显示,房产经纪这个行业并未止于大型平台之间的“站队”与“反水”,众多四散于各城市、地区的中小企业也正抱团取暖。当前该行业本地化属性强,市场集中度分散,抱团的趋势或正显示,无论规模大小都要奋力一搏,争取在这个“一超多强”的阶段拿下更多话语权。

由大平台站队到大小规模混战

过去一段时间贝壳找房与58同城间的你来我往令房产经纪场似乎整体就分成了这两个阵营。

2018年初,链家、我爱我家、麦田房产等以“中介联盟”名义对58端口费提价行为进行了联合抵制行动;

同年6月份,我爱我家与麦田房产就站到了58同城召集的“真房源同盟”中,矛头对准贝壳找房;

2019年4月,贝壳成功“策反”真房源盟友21世纪不动产,后者加入其平台,几乎同一时间,58也在平台内封杀了21世纪不动产;

随后不久,在贝壳找房成立周年庆典的当天,58旗下的安居客又将其告上法庭,索赔9000万元,理由为贝壳涉嫌通过爬虫技术在安居客网站上窃取图片等相关版权素材,之后,贝壳也以被盗取房源图片为由对安居客提起诉讼,索赔1亿元。

纵览此前一段时间的动态,也可发现房产经纪这个行业基本逃不出以贝壳与58两家为首的大型平台之间的较量。而当2019年进入尾声,链家、贝壳对好房通提起的诉讼似乎又让规模不相对等的两方同时站上竞技场。

链家、贝壳认为好房通旗下公众号发布的数篇文章存在对自己的失实指责,应属不正当竞争行为,而在一审开庭当天,胡景晖作为被告方证人则称链家一方为“恶人先告状”,并表示贝壳曾利用在很多城市新房分销渠道的垄断地位,大幅提高分销的佣金比率。

此后,中国房地产经纪公平竞争联盟成立,好房通成为首批成员。再观察当前的成员列表,也以区域性中小经纪机构、房地产企业为主。而在该联盟的创立背景一栏,明确写着希望自己成为行业“反不正当竞争、反垄断、反欺压”的火种。

此举是否源起链家及贝壳的诉讼?对于财经网这一疑问胡景晖尚未作出答复,但结合近期一系列事件看,公平联盟的结盟似乎也很难绕过链家。

尽管房产经纪场内玩家众多,该行业本地化属性又强,当前在全行业占有垄断地位的平台尚未形成,但这并不妨碍链家在某些区域内一家独大。

根据房地产经纪人学会做出的统计,目前全国工商登记正在营业的房地产经纪机构已经超过25万家,全国活跃的房地产经纪从业人员已经超过了130万人。而根据中国银行证券于2019年7月8日作出的房地产经纪行业深度研究报告,链家持续保持着房地产经纪行业内的领军地位。其中,其在北京市场份额为48.3%,在上海份额为27.48%,居于行业第一位。

分散于全国各地的数十万家经纪机构与正强势进驻各大城市的链家共同组成了一个“一超多强”的局面。挤压市场份额的链家与坐拥流量入口的贝壳或许正是广大中小经纪机构与开发商们焦虑的主要来源。

不久前贝壳平台就曾被曝存在“提高分销佣金比率”、“逼迫开发商客户就分销渠道二选一”的行为,一度登上舆论风口浪尖,被形容为扼住开发商咽喉的作恶者。此前行业对于分销佣金的比率基本在2%-3%,据乐居财经报道,贝壳则曾有部分项目渠道费达到过5%甚至更高;此外绿城在洛阳的某项目也曾被“地产八卦女”曝出收到过贝壳寄出的函件,要求项目方与另一合作渠道商房联行停止合作,否则将暂停对该项目的带客工作。

对于上述信息财经网曾联系贝壳内部人士求证真伪,但截至发稿前对方尚未回复。不过北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧表示,如果上述消息属实,则此类行为可能会构成不正当竞争。

链家所占的市场份额足以说明其在行业内具有一定的支配地位。根据2019年1月1日起施行的《电子商务法》第二十二条规定:电子商务经营者因其技术优势、用户数量、对相关行业的控制能力以及其他经营者对该电子商务经营者在交易上的依赖程度等因素而具有市场支配地位的,不得滥用市场支配地位,排除、限制竞争。而贝壳依靠链家赋予的这一支配地位,在渠道分销中强迫客户“二选一”、收取高于市场均值的佣金,这种利用优势地位限制其他平台开展业务的做法将可能构成不正当竞争。

当然,上述质疑只存在于贝壳平台的新房业务,但对于占据更大比例的二手房业务,贝壳还面临着“既当运动员又当裁判员”的指责。

与58同城打造的开放型平台不同,贝壳找房内既驻扎着各大中小型经纪机构,也包括链家自身的经纪业务。这种情况下,作为平台运营方的贝壳即便硬说自己不会在日常管理、资源倾斜中更倾向链家,实在很难令人信服。而公平联盟的成员们高喊“反不正当竞争、反欺压”,或许也正因这一层顾虑。

对于此次多家开发商、经纪机构加入公平联盟,财经网曾询问贝壳一方作何评价,不过对方亦未回复。

生存困境下的抱团取暖

无论行业龙头的欺压是否存在,中小企业抱团取暖已成事实。那么在大型平台厮杀不断之外,为何中小规模的企业也要组团发声?

上海中原地产分析师卢文曦用房地产行业的发展类比这一现象。他认为在很多大型房企形成头部垄断的阶段内,中小房企也是开始了合作开发一类抱团取暖的动作以减少冲击。经纪行业与其类似,一旦市场中出现几家大型机构,中小企业的份额也将渐渐被吞噬,如此一来,这些企业最好也通过互通房源、互通客源等各种方式抱团取暖,以提升自己对大平台利润侵蚀的抵抗力。

卢文曦提到,当前中小平台的生存困境在于,在经纪行业最为看重的服务标准上,其大部分都难以达到大平台的水准,此外,在信息通道的触达、获客方面亦没有大平台强劲。尤其作为服务性行业,人员越多市场增长越快,而中小企业的投资规模又决定其无法进行大规模扩张,因此尽可能地找到一个互帮互助的组织,进一步增强自身份量,才能尽量增强自己与大平台抗争的话语权。

同时合硕机构首席分析师郭毅也指出,从北京的市场行情看,确实已经出现强者恒强、链家独大的局面,单凭中小企业之间的抱团已经很难和已经形成较大市场规模的链家抗衡;此外,从近年趋势看,置业人群的需求也从单一城市扩展到周边地区,而大部分中小企业都是在某一区域占比较高,跳出该区域后市场优势并不突出,因此结合购房者的变化来看,中小企业也需尽可能地团结、整合一些知名度较高、有领军效应的品牌企业以形成更大联盟,进而在行业地位上获得更大比重。

不过,这些有知名度、有市场份额的品牌企业同样也是链家们收编的目标,此前拥有超过2400家门店的中环互联就曾被链家与我爱我家竞相追逐,剩下的可联盟对象正逐渐减少。况且,有更强悍的联盟抛出橄榄枝,这些具有领军效应的“绩优股”还会选择与中小企业一起抱团吗?

王晗玉/文 (责编:高雅)

王晗玉/文
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