近期热播的电视剧《安居》里，对于主人公房似锦而言，“没有我卖不出去的房子”，即便是一室一厅一“跑道”的奇葩户型。

剧中，房似锦凭借高超的情怀包装，将挂了10年都没卖掉的“跑道房”成功脱手；剧外，这套“跑道房”也成为了热点话题。

艺术来源于生活，这套奇葩房源得确真实存在。

“跑道房”的现实版位于上海长宁五环大楼，户型为两室一厅“一跑道”，总面积77.88平方米，售价480万元。房子主卧和次卧之间是一条长度约10米的过道走廊。不过，和影视剧不同的是，这一“跑道”实际上是楼层的公用过道，并非室内走廊。

虽然，“跑道房”的极端案例并不多见，但不可否认的是，层出不穷的奇葩设计常常让购房者哭笑不得。

奇葩设计暴露管理漏洞

2019年4月，浙江民生新闻节目《1818黄金眼》报道，湖州的“新城壹号”因不合理层高遭到业主拒绝收房。

“新城壹号”是主打LOFT结构的精装酒店公寓。业主在验收房屋时发现，实际层高和样板房标准并不一致。经过测量，公寓一楼从天花板到地面距离2.03米，二楼从天花板到地面距离2.01米，此外，二楼还有一根房梁，从房梁到地面距离仅为1.56米。

刚刚过两米的层高意味着，身高1.6米的业主可以伸手就够到天花板，身高1.8米的业主仅仅笔直站立，头顶就可以碰到灯。一位业主更是直言，这是给“霍比特人”住的。

业主曾向当地住建局反应，不过得到的回复是，该楼盘“楼层规划层高4.48米，是按图施工，开发商没有虚假宣传。”

因不合理设计“霸占”各地热门新闻的楼盘不在少数。

图片来源于梨视频

2019年6月，辽宁沈阳由郡原地产和华凌地产联合开发的小石城九颂大院经梨视频曝光，为凑够套内面积，小区部分一楼住宅电梯入户的进户门被堵死，业主只能爬窗进屋。

图片来源于荔枝新闻

2019年11月，一位业主投诉，自己在收房时发现房间餐厅位置凸出一块混凝土平台，而同样遭遇的户主还有将近60位。新房由鲁能地产开发，位于南京市鲁能泰山7号院。开发商工作人员表示，凸出的部分是电梯井，公司也是按照审核过的图纸施工。

某大型上市房企研发设计副总李维（化名）告诉新地产财经，以上都是一些比较低级的设计错误。 

一位不具名的资深地产人士也向新地产财经表示，设计要经过从概念方案，到初步方案，再到初步设计，规划方案，施工图设计，审图中心审查全过程，最后才会交到施工企业手上。房企都有着严格的流程，每一道工序都要几个人或几个部门会审，签字后才会进入下一个流程。出现这种低级错误本不应该，但依然出现了，则说明企业管理并不到位。

上述人士推测，由设计院新人做图或者“套图”审查不严的可能性比较大，这类问题多出现在小房企和流程不清晰的公司。

不过值得一提的是，像是鲁能、绿地等大型房企也开始出现因不合理设计问题而产生的维权事件。

控制成本频打“擦边球”

住宅的低级设计错误不常有，但不合理的设计问题却常常发生。

李维解释，这是因为“在涉及成本的时候，开发商会‘钻空子’，在规范的适用范围内寻找最低下限。”不过他也提到，无论是开发商还是设计院，都不会主动去违反规范。

毫无疑问，对于房地产行业来说，开发商是手握话语权最多的甲方，而设计院是服从指挥的乙方。这也就意味着，设计上由开发商说了算。

李维举例，物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房。但作为甲方，李维往往要求设计院将这一标准控制在千分之三。

“我们还会打一些‘擦边球’。比如，如果规范没有规定物业应该放在地上或者地下，我们会要求设计院将物业放在地下，以此来增加开发效益。”

他进一步概括，简单来说，甲方负责定位，乙方负责在国家标准范围内将甲方确定的高、中、低端品质画出来。

一方面，不合理设计问题来源于，开发商为降低成本主动损失的部分质量；另一方面，部分不合理设计问题也是行业特性下的产物之一。

“几乎全中国的房企都在高周转。”李维直言，“高周转”给设计院带来的压力，也让出错的概率更高。

李维告诉新地产财经，出图速度和产品复杂程度、规模相关，但总的来说会比国家定额的速度快得多，是正常速度的50%-60%。

 疫情倒逼行业转变

“国内房企的可提升空间很大，未来会慢慢改变。”上述资深地产人士认为，这一变化即将来临，因为“市场的供需平衡点一到，企业就会自己提升。”

从“黄金时代”过渡到“白银时代”，意味着房地产“躺着赚钱”的好日子不复存在，房企需要在产品线上花更多心思来吸引消费者的注意。

突如其来的疫情也给了住宅设计全新的思考。

李维告诉新地产财经，“以后我们的户型、规划、景观、精装、给排水等方面，以及相应的技术、工艺、材料、设备都会大规模改进。”

他举例，某TOP20房企主打科技住宅，很多户型都是没有阳台的，但是疫情证明，阳台是必须的。

不方便出门期间，较大的阳台是很好的休闲娱乐空间，业主可以在阳台上进行简易地运动、喝喝茶、晒晒太阳、看看风景。

疫情的出现也让很多不起眼的住宅设计变成了标配。

专家建议，外出回家要先把外衣和鞋子放在门口特定地方，不与干净的衣物和鞋子混放。以前在设计中可有可无的玄关成为了防疫的最后一道关口。

2月1日，深圳市第三人民医院在新闻发布会上表示，在确诊患者的粪便中检测出病毒RNA阳性，新型冠状病毒感染存在粪口传播可能性。这也意味着，居家隔离观察人员最好能有自己的独立卫生间，因而居所拥有两个及以上卫生间的优势大大凸显。

李维说，“我们的整个建筑都是被’逼’出来的。”伴随社会的发展，居住建筑与时俱进。疫情的的确确给当下的住宅设计撒了一把“催化剂”，带来了整个行业的反思和改变。

对于此前频频出现的不合理设计，房地产业内人士感慨，“消费者最好尽量找信誉好的、产品好的公司。”

此外，盈科律师事务所全球合伙人律师郭韧建议，消费者要现场看房、拍照留记录；仔细确认合同中的相关约定，必要时看小区整体规划设计图并复印留底；收房时，可以请专业验房人员验房；如果发现问题可以和开发商协调解决，也可以诉讼解除合同或要求开发商承担违约责任或进行损害赔偿。

中国企业领袖年会上，乐居控股CEO贺寅宇表示，无论是在我们的产品建造过程中、设计过程当中，以及我们的经营理念当中，都需要进行真正的转型。把产品真正做好，才是房地产行业的真正转型。

行业转型过程中，好的产品将会越来越多，也希望未来消费者在购房时遇到的不合理设计能越来越少。

文/熊颖（责编：高雅）