在限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代， “豆腐渣”质量、虚假宣传、赠送面积变违建……诸多高端楼盘也难逃维权的噩梦。

房企成本与利润的平衡、口碑与销量的拉扯，如若探讨诸如此般模糊的边界，终究躲不过开发商利益、购房者权利与相关部门监管三者之间的纠葛。

质量问题：成本利润平衡迎考验

近年来，房企质量问题频出，即便是高售价的“豪宅”也未能逃脱因质量而维权的困境。

位于上海市虹口区的“瑞虹新城悦庭”，号称“国际级巨擘规划”的“艺术豪宅”，销售单价高达每平方米十余万元。然而据新华网报道，3号楼一位业主在交付后却发现主卧不隔音，敲开墙面后看到墙内并未填实。

无独有偶，曾被称为值得珍藏的西郊最后一块豪宅宗地的上海复地御西郊，项目首开单价近9万/㎡，在上海的豪宅圈里名噪一时，但其在交付后却被发现房屋质量问题严重。据业主爆料，小区8号楼一位业主对自家装修进行简单改造后，整栋楼其余业主家的地板、墙壁都出现了不同程度的裂缝，其中最严重的一户家里大大小小汇集了14处裂缝，业主直言“感觉像经历了一场小规模地震……”。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，一方面，由于限价的关系，房企的利润被压缩，为保住利润，开发商选择在房屋质量上降成本。另一方面，奉行高周转的房企，难免压缩工期成本，施工管理如果不到位也会出现一些质量问题。此外，或许还有一部分原因是房企的打折促销，导致前期购买的业主心理出现偏差。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦认为，房屋质量安全问题频现，主要是由于企业追赶工期，适度降低成本以及质量把控不严而造成的。尤其是新冠肺炎的冲击下，建筑施工停摆，开发商赶工期会很可能造成一些质量问题。

3月5日，住建部即发布关于工程质量的文件，严禁盲目抢工期、赶进度等行为。要充分考虑疫情对工期造成的影响，科学确定工期及每个阶段所需的合理时间，严格执行合理工期。“质量问题将是今年关注重点。” 严跃进直言，“豪宅曝出质量问题就更不应该了，”就购买豪宅的购房者而言，其本身对价格不敏感，更多追求生活的品质，因此对质量要求更为严格，出现质量问题触碰了此类购房者的心理底线。

事实上，面对严重的质量问题，近年来，部分购房者还在施工阶段就已关注建设进展，质量问题也被较早地暴露出来。据央视财经报道，2019年12月27日，由金地、中梁两家房企在浙江义乌联合开发的“西江雅苑”项目因存在严重质量问题，遭到业主投诉。早在10月初，就有多位业主向媒体爆料，怀疑开发商在工程建设过程中存在偷工减料、监管不力等问题，并质疑房子质量问题，担心安全隐患。

针对近年来出现的业主监督施工并提前维权的现象，严跃进直白地表示“这是个好事，”他坦言此现象说明购房者的消费意识增强，从另一方面来讲，也能督促开发商对质量问题严格把控。

虚假宣传：前期销量or后期口碑？

近年来，部分房企为吸引眼球，发布了五花八门的销售广告，价位相对较高的豪宅项目成为虚假宣传的重灾区。

2019年9月，南徐知名豪宅山林名墅内即上演了一出业主与物业相持不下的戏码，甚至一度惊动警方。据凤凰网报道，根据相关法律规定，室内“车库”可免收汽车停放费，而 “车位”则可向业主收取每月每车位60元的汽车停放费。小区物业表示，在与开发商签订的《前期物业管理项目》中清楚地写明，小区拥有机动车“停车位”480辆，物业有权对记录“车位”收取停车费。而在购房者与开发商签订的购房合同中，开发商却标明免费将“车库”赠送予业主。不少业主表示，正是看中了赠送的私人地下车库，才选择了这个小区。如今免费“车库”变收费“车位”，让他们无法接受。物业与购房者相持不下，开发商却因虚假宣传赚得盆满钵满。

不仅如此， “减配”现象也在豪宅项目上频繁发生。

据澎湃新闻报道，2018年9月位于北京西南二环边的高端住宅华润昆仑域，被业主曝出疑似存在实际住宅产品与宣传不符。其中，外立面由宣传时的红色手工砖降级为仿砖涂料，大堂和楼梯本应精装修，却只有白墙、水泥地。为此，华润昆仑域项目不得不提出十一项整改措施，并设立退房通道。

近年来，配套“名校学位”变普通学校、承诺公共区域精装修消失不见、印度古典石材变普通瓷砖……通过虚假宣传、不实承诺等花样忽悠购房者的情况屡见不鲜。而目前开发商失职或营销误导给业主造成困扰，主要依靠双方协商解决，因此不少购房者陷入维权困境。

事实上，虚假宣传看似在前期推盘中扩大了影响力，实现了增收的目的，后期曝发的维权却会对房企的口碑造成难以挽回的损失，也会对房企新盘去化造成一定的压力。 “开发商这种违规的行为不符合契约精神，也需要政府严加管控。”严跃进认为，制约开发商夸大宣传、任性违约的有效手段，是提升监管力度，增加其违约成本。近期，多地加大了对开发商在销售过程中违规行为的查处力度。其中，银川市政府集中约谈了43家涉嫌虚假宣传的开发商，要求其立即进行自查整改。

卢文曦则表示，虚假宣传说明开发商的法律意识包括管理能力不够强，需要加强管理。从消费者角度而言，购房者则应在前期注意证据的收集，关注有法律效应的附在合同中的文件。

“赠送面积”变“违建” 法律后果谁买单？

竟有房主举报自己的千万豪宅违建？2019年，这样戏剧化的情节在上海发生了。

据中国新闻周刊报道，吴军花费千万购买了位于上海普陀区中骏天誉家苑小区的一套复式住宅。却在维修过程中，得知销售人员隐瞒了“违章搭建”的事实。等他拿到所购房屋的原始规划图纸，才知道复式住宅的二楼装修好的卧室、卫生间以及衣帽间等竟是违规加盖的，连一楼的厨房也是开发商将阳台改造而来的。

据报道，该小区几乎每套房屋都有无证建筑，其中的两栋共58套房屋被认定为附有违法建筑已被普陀区城管局冻结交易，考虑到自己的房屋也有随时被冻结的风险，吴军将自家的“违建”举报了，要求退房并赔偿。

事实上，按照程序，开发商先进行规划报批拿地，然后按照容积率规划房子面积、套型和数量。而在现实中，拿地由规划部门监管，交房由房管部门监管，同时拿地和交房之间出现的“时间差”给了开发商“活动空间”。开发商在建造时，把房屋面积“缩水”，实际使用面积多造点“赠送”给业主，这样就产生了溢价。

因此，豪宅宣传所经常提及的入户花园、挑高阳台、露台等给了开发商赚取溢价的活动空间，如果没有经过城建部门的批准，很有可能成为违章建筑，根据《城乡规划法》的相关规定，早晚会被责令拆除。

对此，严跃进表示，赠送面积前期作为一种营销手段，后期变成违章建筑，遭到当地城管的监管，把风险转移给购房者，最后成本都让购房者来承担的行为，对购房者来说是不公平的。他提醒道，购房者买房时要注意不能有“占便宜”的想法，赠送面积看上去占了便宜，但可能有安全隐患。如果被要求拆除，成本也需要自己承担。

可喜的是，针对违建的“偷面积”老赖，各地政策监管也在升级。2019年8月1日开始实施的《关于印发南京市房屋使用安全投诉处理管理办法的通知》内容鼓励公民对身边房屋在取得不动产证后的使用过程中出现的偷面积违建等影响房屋安全的行为进行实名投诉监督。此次政策结合2018年新审查办法对偷面积违建的行为进行监督管理，从而减少未来住宅市场上的安全隐患和占用公共资源等不公平现象。

在买房子这件事上，开发商的利益、购房者的权利与政府的监管相互拉扯，这种现象在高价位、高品质的高端住宅体现得更加明显，毋庸置疑的是，如何一步步探索以获得彼此制衡的最佳点，是三方共同追求的答案。

文/白志敏（责编：高雅）