“住有所居，安居乐业”，不难看出，中国人对房子的执念之深。

然而在入住新家之前，消费者很有可能需要经历“九九八十一难”。

“3·15”前夕，天眼查发布“3·15房产大数据”，截至2019年底，我国共有约145.8万家房地产企业，其中近15%的房企有法律诉讼记录。而在上市房企的法律诉讼中，超21%的案由为物业服务合同纠纷，占比最多；其次为房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷。

购房者和开发商的博弈长久存在。在房地产业高速发展的30多年里，开发商一直在学习如何造房子、如何造好房子；购房者也一直在学习如何买房子、如何买到好房子。这场博弈将一直延续下去，对于开发商而言，如何让越来越挑剔的购房者说出“满意”二字，是未来的长期课题和努力方向。

新地产财经就30多年以来地产造房理念的变化，房企遭遇的问题和挑战以及疫情之下全行业的新思考等话题，独家对话精瑞人居奖励委员会秘书长、全国房地产商会副秘书长陈江根。

造房理念风云变化

从“黄金时代”到“白银时代”，从拿地就“捡钱”到赚钱不易，房地产高速发展背后的变化并不仅仅于此。

国家统计局数据显示，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米。经过房地产业几十年的高速发展，广大居民从“蜗居”时代进入“适居”时代。

陈江根告诉新地产财经，“很长一段时间里，房地产业都在为实现‘住有所居’”而奔波。”在他看来，这也是房地产发展的第一阶段。

在“一房难求”阶段，开发商建什么房子，消费者就买什么房子。王石曾在财经峰会上表示，“黄金时代，中国的房地产行业粗糙到挖一个坑就能卖钱的地步，没有人在乎质量，买下来就能赚钱。”

陈江根介绍，自2002年起，房地产业开始进入了生态住宅阶段，这一转变契机源于一本行业手册的出台。2002年，全国工商联住宅产业商会（现已更名为全联房地产商会）、清华大学建筑学院等有关单位编制、发布的《中国生态住宅技术评估手册》出台，使我国的生态住宅评估标准有了量化的指标，并也由此开启了以促进人居品质提升为宗旨的精瑞人居奖励事业。

同样也是2002年，全国工商联住宅产业商会开始推广“全国绿色生态住宅示范项目”，“当时在全国推广的示范项目达3000多万平米，”陈江根回忆道。

“中国是一个人口大国，人均资源比较有限，所以需要更好地节约利用。这样会使得我们更多地去考虑建筑本身的绿色和节能问题。”

陈江根举例，一栋建筑在为期50年的使用中，期间二氧化碳的排放量约每平方米7吨。这个排放量远远超过了建造房子所产生的固体废弃物重量。“所以在建造房子的时候，要求开发商不仅要在建造过程中节能，还要考虑房子全生命周期运行过程中的节能问题。”

随着有限的人均资源与建筑快速发展需求之间的矛盾，房地产业进入第三个发展阶段，即绿色建筑发展阶段。2006年，住建部发布的国家标准《绿色建筑评价标准》开始实施，这标志着我国绿色建筑时代的到来。

陈江根表示，开发商在造房理念上的变化实际上是受到市场需求和导向的影响。基本的生活需求得到满足后，人们对生活品质的要求越来越高，这便推动开发商去做更多高品质的产品，来满足大家对美好生活的向往。“反过来说，就是客户需求倒推了行业的进步。”

被“逼”出来的改变

某大型上市房企研发设计副总曾告诉新地产财经，“我们整个建筑都是被‘逼’出来的。”

一方面，消费者在“逼”开发商做出改变；另一方面，开发商也常常受某些不确定因素影响而被“逼迫”适应新的建房理念。

陈江根告诉新地产财经，在2003年SARS疫情防控中，当时的一些住宅建筑存在不利于疫情防控的产品缺陷。SARS过后，这些设计缺陷被一一弥补。

据了解，SARS疫情防控期间，影响最为严重的两大设计缺陷，一是垃圾道，一是天井。

垃圾道从一层直通到顶层，每一层的居民都可以把垃圾扔进垃圾道，再由环卫人员统一从底层收集拿走。垃圾道在便民、利民的同时，也形成了细菌滋生和传播的温床。2003年SARS之后，这一居民生活区垃圾最常见的收集方式被勒令禁止。北京、广州和上海等城市相继规定新建住宅楼不设垃圾道，一些城市还将已建住宅楼的垃圾道封闭停用。

天井的设计，原本是为通风透气。让大家没有想到的是，当疫情发生时，病毒气体可通过天井扩散至每层，天井式的通风透气也可能是把双刃剑。

2003年淘大花园的案例给开发商上了一课。这里曾是全香港最为严重的非典重灾区，香港1700多例非典病例中，有329例来自淘大花园。后来调查显示，这里疫情如此严重的原因与淘大花园的设计缺陷不无关系。

调查报告指出，淘大花园大厦的U形排污系统没有妥善保养，以致住户排泄物中的病毒通过污水渠传播至其他单位。再加上两个不同单位浴室的天井相隔空间只有1.5米，带有病毒的浴室潮湿空气，很容易经天井传播至隔邻单位。

陈江根感慨，“SARS以后，大家对住宅生态性能的重视程度大大提升。”

这次事件也让开发商意识到，人和建筑之间关系的重要性。陈江根介绍，“我们做过一些研究，在一个人的日常生活中，约有70~90%的时间是在室内度过。所以人与建筑之间的关系，在一定程度上对人的身体健康有着很大影响。”

《中国居民营养与慢性病状况报告》也指出，80%以上的癌症都是由于外在的环境因素和生活方式引起的。建筑环境是造成不健康或疾病的重要影响因素。

从疾病预防和控制的角度，实施居住环境致病源头治理和健康风险预防，就需要建立居住环境健康性能评价方法和关键指标。

“2017年，《健康住宅评价标准》的发布标志着房地产造房理念进入到第四阶段，即健康人居阶段。”此后，健康人居这一概念被频频提起。

陈江根补充道，“不过，与生态住宅、绿色建筑阶段强调建筑和自然和谐共生不同的是，健康人居把重点放在了建筑与人们身心健康的和谐共生之上。”

疫情下的新思考

时隔17年，一场新的冠状病毒疫情席卷全球，在某些方面其杀伤力甚至比SARS更强。

陈江根说，“自从‘房住不炒’被中央确定为新时代住房发展理念以来，一直都是近些年房地产市场的高频词。从这次疫情防控取得的经验来看，住房新的科技功能将越来越收到消费者关注。”

近期，赛拉维发布《助家战“疫”大调查》数据结果。在5266个调查样本中，仅20%的人对居住环境很满意，56%认为换房才能改善现状。高达52%的客户萌生置业计划，其中刚需18%，改善34%。

此外，此次新冠病毒疫情的到来，一如十几年前SARS疫情给房地产行业带来了新的难题。此前这一难题是垃圾道和内天井，现在这一难题成了建筑中的集中式科技系统，与建筑带给大家与与自然的亲近。

陈江根告诉新地产财经，“新冠病毒后，我们也在反思。以前开发商更多的是通过技术的堆砌来实现各个指标的达标，比如，要想空气好，就安装中央新风系统。但是这次疫情反映出的新情况是，中央新风系统也有不能开的时候，中央空调和新风管道也可能成为病毒传播的媒介和渠道。”

同时，他还表示，从个人和公共卫生的角度来说，疫情对住宅提出了更高的要求。比如，是否能够做到无接触式入户？现在社区大多使用刷卡门禁，但是未来社区入口、单元门、电梯以及入门户能不能都做到无接触识别开启。

对于未来房地产行业的发展趋势，陈江根介绍，一个传统的家庭基本上是由老年人、中年人和孩子共同组成，这种家庭结构导致了购房者对房子功能、品质需求的多样化。未来开发商在做产品时，可能要更多地考虑到全龄家庭的需求。

陈江根认为，健康人居越来越受到关注的同时，也需要迭代升级。新冠疫情前，健康人居更多关注建筑对使用者身心健康的正向促进；而在疫情以后，健康人居应该能让使用者更多亲近自然，更多使用自然方式，使空气、水、光等要素有利于人的身心健康。房地产企业应该努力创新，不断升级产品设计，提高住房质量和科技含量，在高品质与高容积率之间寻找发展平衡点，甚至可以创新地把中国人最喜欢的庭院式住房搬上楼，发展类似城市森林花园等项目，切实满足人们对住房品质与健康的需求。

他预测，疫情过后，物业管理和社区服务会再次成为行业新风口，社区服务数字化会由原来的附加项变为现在的必选项，数字化竞争也将成为商业竞争的基础逻辑。因为更安全的社区、更健康的住房、更贴心的服务才能满足人们对更美好住宅的向往。

文/熊颖（责编：高雅）