在北京城有句流传已久的俗语：“东城贵西城富，破丰台穷宣武”。被贴着“落后”标签的丰台曾经只是北京的郊野。

如今，时过境迁，丰台发生了翻天覆地的变化。近年来，北京正在逐步加快产业结构调整步伐，转移、疏解非首都功能，推动城市更新发展。作为紧邻二环的中心城区，丰台区也被赋予了新的历史使命。

在新版《北京城市总体规划》中，丰台区有了多重“身份”：首都高品质生活服务供给的重要保障区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、高水平对外综合交通枢纽、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区。

其中，新兴起的丽泽金融商务区承担了1/2的“身份”，被寄予厚望的丽泽商务区正在热火朝天的建设中。只是，18岁的丽泽商务区，距离成熟商务区还存在一段距离。

“第二金融街”

走进丽泽商务区，“丽泽要成为第二金融街”的标语随处可见。

丰台区丽泽商务区街道，围挡上“丽泽要成为第二金融街”的标语随处可见。新地产财经摄

这还得从丽泽商务区的定位说起。2004年，时任丰台区政府常务副区长的朱建民在科博会——丰台重点项目发布会上第一个推出的招商项目就是丽泽商务区。彼时，丰台区正式确立了丽泽商务区的建设规划。

在丽泽商务区的规划中，这里是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，将重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态，主动承接金融街、北京商务中心区配套辐射。建成之后，将是3个金融街、2个CBD大小。

坐落于北京西二、三环路之间，东起菜户营桥，西至丽泽桥，南起丰草河，北至红莲南里的丽泽商务区，自诞生之日起，就受到各种政策的利好加持。

2008年4月30日，北京市委、市政府正式发布《关于促进首都金融业发展的意见》。《意见》首次对首都金融总体空间布局进行了规划，提出了“一主一副三新四后台”的金融业空间布局。其中，丽泽商务区作为新兴金融功能区，成为“三新”之一。

《意见》将丰台丽泽商务区作为新兴金融功能区，就是要充分利用丽泽商务区优越的地理区位优势，便利的交通条件和集中成片可开发利用的土地资源，为首都金融产业的发展提供新的战略性承载空间，进一步拓展提升首都金融服务功能。

丽泽商务区的位置优势的确首屈一指。这里距离北京南站2.6公里、北京西站1.8公里、天安门8公里、CBD12公里，是连接功能核心区与功能拓展区的桥梁。在目前公开的北京地铁规划中，丽泽商务区是首个“五线换乘”的枢纽站。（5条线路分别是：11号线、14号线、16号线、新机场线、丽泽商务区-金融街轨道直连线）。

正如中关村银行董事长郭洪所说，起点高、站位高的丽泽商务区，未来将呈现出一个现代化的金融新城的形象。

尚未成形

提起金融街，人们的第一反应是：车水马龙、高楼林立。尽管丽泽商务区的目标是打造“第二金融街”，但处在建设中的丽泽商务区目前尚无“金融街”的气息。

从整体来看，丽泽商务区分化明显。新地产财经在走访时看到，在核心区域内，几栋高楼大厦拔地而起；沿着纪家庙小学至丽泽商务区的道路，边缘地带仍有一些低矮、破旧甚至是临时搭起的房子。即使是在丽泽SOHO的身后，也有两栋建于1996年的老楼房。

丽泽商务区边缘的老街道。新地产财经摄

由于丽泽商务区内规划的线路并未通行，目前交通并不便利。以丽泽SOHO为例，新地产财经查询发现，丽泽SOHO距离相对较近的纪家庙和西局地铁站，约有3公里的距离，步行时间超过40分钟。

目前，商务区内仍是一副建设中的火热场景，四处被围挡包围。围挡之内，既有在修的高铁、公路，也有绿网覆盖的荒地。

绿网覆盖的荒地。新地产财经摄

在丽泽商务区工作了3年的磊子（化名）告诉新地产财经，丽泽到处都在修路，但目前几乎没看出来特别明显的变化。“若说能够注意到的变化，就是原来很多路口都被封了，现在有一些小路可以穿行。”

据北京晚报报道，丽泽商务区环境上有“一心、三代、多点”规划，教育上有引进12所国际学校的规划，但目前均尚未成形，还处在建设之中。

在上述《意见》的规划中，要通过10年左右的时间将丽泽商务区建设成为现代化的首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区。若以此来看，丽泽商务区会在2018年左右成形。只是现在看来，丽泽商务区的建设还需要时间。

大型企业拉升板块价值

在2008年奥运经济市场推介会上，时任丰台区委常委、常务副区长汪洪介绍称，丽泽商务区公建、居住、配套会按照6：2：2的比例规划。

由于丽泽商务区的金融属性，因而写字楼、酒店等商业项目居多。据售楼处杏子（化名）介绍，按照丽泽商务区的规划，这里将建设60余栋写字楼、2个国际影城、5家五星级酒店、10万平方米商街。

作为北京市三环内最后一块成规模的开发区域，又有政策利好不断加持的丽泽商务区，是各开发商争夺布局的目标。据不完全统计，远洋、平安、首创、华润置地、金茂、首开、SOHO中国等企业均在此纷纷落子。

建设中的大楼写字楼。新地产财经摄

新地产财经走访时看到，不少写字楼正处于建设之中，少数项目已经完工，并开始出租。以丽泽SOHO为例，租金为6-7元/天/平方米。

丽泽商务区的品牌效应吸引了众多企业的目光。据北京日报报道，截至2019年12月底，丽泽商务区入驻企业共计505家，其中金融类企业358家，占企业总数量的70.89%。其中包括中华人保、平安、中国长城资产、中国通用、中设集团等众多大型企业。

“有了写字楼，企业入驻就有了产业。”中原地产首席分析师张大伟直言，这些大型企业的入驻对于丽泽商务区而言，会有很大的拉动作用，会带入大量的高端产业和人口。”

商区内外住宅价格倒挂

但张大伟认为，大型企业的入驻不一定会带动住宅的价格。因为要看产业是不是真的会良好运作。实际上，在丽泽商务区的规划中，住宅用地并不算多。各开发商只能退而求其次，选择主打丽泽商务区“辐射区”概念的新房项目。

据中介人员小辉（化名）介绍，由于丽泽商务区的金融定位，未来规划发展都会不错，因而周边配套的都是偏高端的项目，项目大约在2000万元左右。目前在售的新楼盘有3个，面积均在160平方米以上，单价在11-13万元/平方米之间。

此外，据链家二手房信息显示，周边的昆仑域、中国玺、西宸原著、保利百合等二手房项目，价格同样居高不下，单价在9-14万元/平方米之间。

与之相反，丽泽商务区内的二手房价格偏低。据一位链家中介人员祥子（化名）介绍，丽泽商务区内目前住宅生活区相对集中，大多在靠近菜户营的东南角区域，二手房价格在6-8万元/平方米左右。“疫情的原因也导致价格有所下滑，但基本处于平稳的波动区间。”

其中，万润风景单价在6-7万元/平方米之间；处于西城、丰台交界处的金泰城·丽湾小区单价在8万元/平方米左右。不过，金泰城·丽湾小区距离最近的达官营地铁站，有2公里的路程。

对于丽泽商务区内外价格出现倒挂的情况，资深地产人士韩乐表示，可能很多区域都存在这种情况，因为环境、物业管理、产品新旧程度等因素，都会影响二手房的价格。“不同价格的房子，居住感受是不一样的。”

韩乐指出，现在很多人买房子并不是只看中区位和地段，现在无论是置换还是升级，总不能比过去的条件更差，人们会更注重舒适度。

文/王亚静（责编：高雅）