坐落于通州，南邻亦庄的台湖，地处北京五环和六环之间。

近年来，在通州“双限购”政策限制之下，台湖板块凭借新房去化较快，公开土拍火热，一度吸引了众多目光。整体规划建设的台湖板块，虽然目前在各项配套上仍有所欠缺，但“年轻化”的特征，也决定了其具有更大的上升空间与发展潜力。

规划逐步落成 配套仍存提升空间

台湖镇位于通州区西南部，与朝阳区、大兴区接壤。借势北京城市副中心发展与亦庄新城建设，台湖区域内交通、产业等各项配套加速落地，为人口聚集提供了必要的前提。

当下，京哈高速、京津高速、京沪高速和六环路在台湖镇内交汇。随着规划落地，未来区域内17号线、S6号线两条地铁线路的开通将使区域内交通网更加完备，其中，17号线将在台湖设次渠站。而亦庄火车站也为城际交通提供了极大便利。

文旅产业为台湖当下打造的重点产业之一，在北京城市副中心的整体规划中，作为副中心拓展区的9个特色小城镇之一，台湖被定位为演艺文化小城镇。根据规划，台湖将镇区划分为3个小组团，以演艺文化功能为核心轴带，串联台湖公园、演艺小镇、环球主题公园、设计之都。

正因如此，台湖板块内休闲娱乐资源也开始逐步增多。2018年5月，国家大剧院舞美基地正式建成并试运行。另外，区域内当下拥有东石公园、新印象台湖森林公园等多个公共休闲娱乐场所，同时，站前湿地公园正在规划中。

目前，该板块内教育、医疗等配套仍较为欠缺，但近年来，随着该板块的逐渐开发，基础教育及医疗资源有了一定的提升。

目前，该板块内拥有次渠中学、月河学校、麦庄小学、台湖镇中心小学等中小学。2020年，位于通州区亦庄新城站前区Ⅳ-5街区的景山学校通州校区也将启动招生。板块内的幼儿园也在进一步增加。5月，北京市规划自然资源委官网公示了通州区多个街区地块的规划实施方案。其中，台湖镇0300街区TZ09-0300-6101等地块规划有3处居住用地，同时规划1处9班幼儿园以及多块公园绿地；台湖镇0100街区TZ09-0100-6021等地块规划有4处居住用地，同时规划1处6班幼儿园和多块公园绿地。

同时，虽然当前板块内较为缺乏大型医院，但2019年东直门医院通州院区二期开诊，台湖区域居民的就医需求也可就近得到满足。

商业配套方面，当前区域内有新城商厦、家和新天地、百发隆购物中心等商场。随着万科打造的城市之光·时光里、泰禾1号街区等社区配套商业街区逐步开放，区域内商业配套将在一定程度上逐渐齐备。

新房、次新房为主要供应  产品打造趋于年轻化

台湖板块的新房供应主要集中在三个时期，分别是2014年、2017年和2019年。

2014年，东亚印象台湖、泰禾·拾景园、泰禾·1号院等项目入市。2017年，台湖银河湾、阳光城京兆府等项目入市。2019年城市之光·东望、台湖金茂悦两项目入市。因此，当下，台湖板块的住房供应主要为新房、次新房。

新房供应方面，主要是城市之光·东望和台湖金茂悦两个限竞房项目。网签数据显示，2019年8月开盘的城市之光·东望一期，批准销售套数为488套，已签约套数为350套，成交均价约为49010.96元/㎡；2019年11月开盘的台湖金茂悦批准销售套数为604套，当前，台湖金茂悦已签约套数为280套，成交均价约为47241.32元/㎡。

虽然网签数据相对滞后，但通过网签数据可以看出，当前两楼盘的去化速度相对较快。新地产财经近期走访两项目了解到，台湖金茂悦处于最终清盘阶段，城市之光·东望也在进行二期清盘，并计划于7月开始第三期的销售。目前两项目的均价大约在5万元/㎡左右，楼盘销售均表示当前价格仍有较大优惠空间。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，价格较低以及整体规划开发为该板块新房去化较快的主要原因，“台湖板块整体规划、整体开发的优势，使得台湖板块整体面貌较为年轻、时尚，各项配套也较为符合年轻人的需求；板块内新房价格具备较大优势，也是帮助其实现较快去化的重要原因。”

板块内二手房方面，主要来自于2014年、2017年集中供应的新房楼盘。

从目前的二手房挂牌情况来看，东亚印象台湖目前的二手房参考价为35848元/㎡；泰禾·拾景园的参考均价为57738元/㎡，挂牌主要为85㎡两居、超120㎡以上的三居及总价在1000万元以上的复式；泰禾·1号院的参考均价为45451元/㎡，挂牌主要为总价750万元的平层以及1700万元的独栋；台湖银河湾的参考均价为71118元/㎡，主要为55㎡左右的一室及80㎡左右的三室；阳光城京兆府主要产品为叠拼别墅，近期参考均价约为36990元/㎡。

某负责台湖区域的链家中介对新地产财经表示，当下台湖区域二手房交易情况中规中矩，交易量和价格并未受到过大影响，挂牌价格波动在3%-5%之间，属于正常范围。

该区域的新房产品定位倾向于年轻化。新地产财经走访上述两项目售楼处发现，与其他区域限竞房产品有所区别，在样板间打造上，两楼盘都极其注重整个房间的通透性及采光，甚至不惜牺牲部分实用性。

虽然当下为准备三期开盘，城市之光·东望二期样板间已拆除，但根据其3d看房模型及样板间照片可见，其不仅在89㎡的户型中做了270度大飘窗设计，也在该户型样板间中将最小的卧室做成了衣帽间；而金茂悦的89平方米样板间，为使空间显得更加通透，将最小的卧室做成了正对餐厅的开放式儿童房。

在郭毅看来，上述两项目的产品打造逻辑与项目的主要客群有密不可分的关系，整体来看，开发商的产品打造与板块发展吸引的客群的契合度相对较高，“从家庭结构来看，区域所吸引的人群，可能更多是刚结婚或者有一个孩子的状况，这部分客群或对未来有规划，但并不急于实现，那么对他们来说，参观样板间，能够直观感受到良好的场景感、体验感，又能看到户型有改造升级的空间，能够承载家庭人口增加的可能性，其实已经可以激发他们的购买意愿。”

众多开发商的涌入使得台湖板块渐渐热闹起来，这个“年轻化”的板块，虽然在当下仍存在诸多可提升空间，但随着各项规划的逐渐落地，台湖已渐渐显示出作为东部交通枢纽的潜力。

2020年2月18日，北京挂牌出让通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-0401-0056、YZ00-0401-L0055-02地块。具备体量小、总价低、不限价等特点，该地块吸引了住总、中海、保利+首开、金地、龙湖、世茂等17家竞买主体前来竞价。开盘前，该地块已获得17次报价，最终，绿城以13.48亿元以及7%自持面积竞得该地块，地块溢价率高达49.78%。

未来，区域内将再添纯商品房项目，区域内产品结构也将进一步丰富。

文/丁爽 （责编：高雅）