顺义，是首都机场驻扎的空港，有富人云集的墅区，是温榆、潮白两条河流包围的宜居之地，也有市井传闻津津乐道的明星求而不得的社区。

依托机场投入运营，顺义快速发展，形成北京最早的别墅区，长期以来吸引的“老钱”阶层几乎算这里最耀眼的明珠。从密布的国际学校和马术俱乐部也不难看出，“圈层”是这里的精神内核。而随着分区规划的施行和众多产业进驻，曾经的“老钱”聚集地似乎正越来越接地气。

首都机场带来的“老钱”

上世纪90年代初，美国北卡罗娜大学教授约翰·卡萨达提出机场将成为继内河航运、海运、铁路、高速公路之后，新的经济中心城市崛起的重要因素。他认为速度经济时代，机场已经成为全球生产和商业活动的重要结点，也是带动地区经济发展的引擎，将不断吸引航空业相关商业、企业在机场及交通走廊周围集聚。

随后这一理论发展为“航空大都市”概念。

而就在同一时间，远在中国北京，顺义几乎成了卡萨达这一概念的现实模型。1980年北京首都国际机场T1航站楼投入使用，1992年北京第一批外销住宅丽京花园在这里落成，此后，连同其配备的首个别墅形制和温榆河畔的优越景观一同为顺义定下了高端居住区的基调。

往后随着时间推移，大批开发商开始来此投资，别墅越盖越多，于是就形成了以温榆河与机场高速交界处为核心的中央别墅区。最初这里因紧邻机场和燕莎等使馆区，置业人群以外籍精英居多，不过随着教育、医疗、娱乐配套越来越完善，2003年以后，国内的“老钱”也纷纷前来居住，并推动中央别墅区一直向外扩大到后沙峪、天竺等区域，成为后来的天竺别墅板块。

潮白河两岸大不同

当然，顺义远不止天竺别墅这一个板块，中央别墅区“老钱”的生活方式也不足以代表整个顺义居民的日常。

不过，早期这些因富人聚集而引入的公共资源依然可以群体共享。

交通上，顺义区内有机场高速、京承高速以及规划中的京密高架桥保证顺畅抵达市区的办公室；教育上，有超过20家国际、双语学校在这里分布，后沙峪在建的北师大附中则弥补了其公立教育的短板；医疗上，有和睦家、北医三院、地坛医院等三甲医院；商业则有祥云小镇、欧陆广场、赛特奥莱等休闲去处，也有十几家马术、高尔夫俱乐部等高端场所。甚至在常年西北风的北京，尽管宜居上不敌海淀和门头沟，顺义也有温榆河、罗马湖和滨河森林公园这样的生态景观。

作为老牌的富人聚集地，中央别墅区享有最方便抵达上述配套的生活半径，不过因开发较早、社区密度较低，现已接近饱和，附近的天竺、后沙峪成为居住区外扩的目的地，并因享受别墅区配套辐射和空港新城的规划利好，得以与中央别墅区共同构成天竺别墅板块。而至2019年，天竺和后沙峪两个地区也已无商品房地块供应。

伴随天竺板块的日趋饱和，顺义新城则成为承接房企投资的下一个板块。在本月9日结束的一场土拍中，其推出的两宗不限价地块即吸引金地、龙湖、中铁建在内的多家房企参与竞拍，最终由恒大和中建一局分别以24.1亿元、16.7亿元收入囊中。

这类“新宠”与去年底通过的《顺义分区规划（2017-2035）》不无关系。当前该区住宅多沿通顺路分布，以大中户型为主。而按照规划，这里已被定位为顺义发展新中心，包括牛栏山和马坡两个城市组团，此前顺义区政府已于2017年迁入，未来还将有多家功能性金融机构总部进驻马坡形成金融城，由此带来的资源集聚效应也将拉动人群聚集。

而从新城区向南紧邻的是顺义主城区，这一板块虽历来是顺义区的发展中心，不过与天竺板块比，腔调不够，缺少湿地、马场等景观；与新城板块比，活力不足，也不见金融城等概念，因此在售新盘较少。但好在周边教育、商业等配套设施齐全，且靠近地铁15号线，更符合刚需人群的需求。

不过由主城区紧邻的潮白河向东岸望去，河这边稍逊色的锦绣繁华已足让对岸沉寂落寞。潮白河丰沛的水流将顺义分为河东、河西两大片区，也将两边的发展速度一分为二。

河西有别墅区、潜力新城和传统老城，河东却一直没有可圈可点的板块，甚至房产经纪平台在区域菜单栏下将这个片区统统划归为“顺义其它”。贝壳找房数据显示，目前顺义河东在售楼盘仅有一个。

产品供应转变

当前，潮白河两岸发展不均衡的问题已在《顺义分区规划（2017-2035）》中被重点提及，规划提出要以重大基础设施、生态环境治理、公共设施建设和重要功能区为依托，带动优质要素向河东地区聚集。并选取了杨镇作为承接中心城区适宜功能疏解的新市镇，辐射带动河东地区发展。

看上去，昔日沉寂的河东正迎来河西居民，而放眼整个顺义区，也正承接来自北京中心城区的人群。从空间上看，顺义位于北京中心城区和城市副中心之间，将主动承接中心城区适宜功能和人口疏解，实现与中心城区和城市副中心联动发展。

而从市场端来看，近年顺义的房地产格局也从原有的纯低密度产品向普通住宅方向转变，当前在售住宅既有别墅，也有90平方米、140平方米左右的刚需、改善户型，可见其面对的已不是单一的富人群体。

以链家平台上顺义区的在售的27个住宅类项目为例，其中有17个住宅类楼盘，户型面积多在80-150平方米之间，其余10个为别墅项目。此外二手房的成交情况也进一步体现着上述趋势。链家数据显示最近两年自中央别墅区售出的二手房共176套，而在后沙峪和马坡则分别为1010套、1101套。

当前顺义区共有5010套二手房源在售，诸葛找房数据显示今年前4个月该区二手房共成交1357套，均价分别为36244、33280、35323、37835元/平方米，同时新房共成交843套，均价分别为37132、26347、43386、36064元/平方米。

此外从土地供应来看，顺义后续的计划也预示着将来住宅的供应。根据《北京市2020年度建设用地供应计划》，顺义本年度计划供应的产权类住宅用地为82公顷，供地量在北京17个区中仅次于大兴和通州。而鉴于当前北京市已停止供应别墅用地，未来这82公顷土地上落成的将只有普通商品房。

合硕机构首席分析师郭毅解释，此前顺义因机场对自身经济拉动作用较高，一直偏向将土地作为空港建设相关的工业用地，住宅用地只有零星供应。而近几年随着顺义规划出现变化，加之产城融合思路的倡导，顺义也正改变空间结构，在建设航空产业外，进一步增加居住配套，补充针对刚需、刚改人群的产品，所以最近几年顺义住宅用地供地量较为集中。

此外加之别墅用地停止供应，未来在顺义入市的将更集中为刚需、改善型楼盘。

王晗玉/文（责编：高雅）