北京市大兴区史称“天下首邑”，是首都的南大门。其中，黄村是大兴新城和区政府所在地。如果把北京新城比作镶嵌在首都南门上的一颗明珠，黄村地区便是托起这颗明珠的黄金宝座。

随着地铁4号线的修建，作为大兴最北端与城六区接驳的区域，黄村在承接核心区的人口和非首都功能的疏解上发挥了重要作用。不过如今的黄村，经过多年的蜕变，商业潜力尚未激发，新盘供应仍然有限。

黄村楼市十年蜕变

黄村楼市全面崛起于2009年。2009年以前，位于大兴区的黄村还不太被人所熟知，除了华润置地开发的翡翠城项目和曾经的“天价地块”顺驰领海外，鲜有大开发商的介入。2009年北京开展城南行动计划，7000亿元巨资投入城南地区的交通、能源、环境等基础设施的改造升级，以及产业功能和公共服务领域的培育提升，彻底改变了北京南城面貌，大兴成为直接受益的区域之一。

在此情况下，沉寂多年的黄村楼市也迎来了前所未有的发展利好。随着2009年9月地铁4号线的正式开通，为黄村引入了城区及城北的置业人群。此前6月，在地铁大兴线修建的利好下，政府集中出让区域土地，绿地、保利、金地、旭辉等品牌开发商嗅到商机，竞相争夺，连续刷新黄村土地单价，逼近万元大关。

2010年，乘着楼市火爆的东风，拍出的地块相继快速入市，绿地新里·西斯莱公馆、领海·朗文世家、保利·茉莉公馆、金地仰山、城建红木林等多个楼盘入市，形成包括平层大宅、低密别墅在内多元化的产品供给梯队，一时间，黄村从毫不知名蜕变成为刚需购房者最青睐的区域之一。　

如今，伴随着十年的区域发展，拥有便捷的公路、轨道交通网及相对完善的商业配套的黄村，也已成为京南的城市中枢。2019年9月北京新机场通航，轨道交通北京新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新契机。2019年10月15日，黄村镇孙村组团DX00-0009-6010地块出让，被融创+南昌市政以20.3亿元夺得，楼面价已达42672元/㎡。

商业潜力待释放

“黄村就像是老家中生活节奏较慢的老县城，”已在黄村生活超过三年的林路（化名）表示，尽管通勤时间较长，但黄村没有太多商业娱乐，生活气息较浓。

事实上，经过近十年的发展，黄村的楼市发展基本饱和，土地供应处于断档状态。但是商业发展却没有跟上住宅快速发展的脚步，仍旧处于缓慢发展的阶段。因此，不同于亦庄崭新的规划、大量的产业园和商业配套，黄村商圈的商业以满足周边居民需求为主，生活气息较浓厚，商业氛围不足。

黄村商圈范围大概在地铁大兴线高米店南站到清源路站之间，主要项目有绿地缤纷城、玫瑰城购物中心、百联清城购物中心、水晶港生活广场等。新地产财经实地走访多个商业项目发现，其入驻品牌偏向中低档定位，商场购物人数寥寥。

以绿地缤纷城为例，作为黄村区域为数不多的大型购物中心，其也是大兴区第一个真正意义的购物中心，如今已走过第八年。大兴绿地缤纷城所在的绿地中央广场总面积65万平方米，是目前大兴新城北区规模最大的城市综合体项目。集绿地缤纷城一期、二期购物中心、餐饮酒吧街、大型娱乐中心等多种业态于一体。不过这两年，绿地缤纷城购物人数稀少，始终不温不火。

“去绿地缤纷城吃饭的人比较多，” 林路表示，由于服装品牌偏中低档，他很少在绿地缤纷城购物，其更偏向于前往距离两站地的西红门荟聚购物中心。多个在黄村区域居住的居民向新地产财经表示，除日常购物需求在周边社区商业满足外，如果需要逛街购物，一般更倾向于位于西红门板块的荟聚购物中心。

荟聚购物中心位于西红门板块，仅距离绿地缤纷城两站地，面积达30万㎡，拥有宜家在亚洲最大的旗舰店。相较人数寥寥的绿地缤纷城，荟聚可以说是“人满为患”。“和朋友约出来玩一般都会在荟聚，”在黄村区域居住多年的宣宣（化名）同样表示，尽管荟聚购物中心“人挤人”，“吃饭动不动就排几百号”，但是相较绿地缤纷城而言，荟聚“很大，不仅吃的玩的质量高，而且密室逃脱、书店、陶艺制作玩得项目更丰富，还可以经常去宜家逛逛。”“住在黄村，玩在荟聚，” 宣宣补充道。

面对强劲的对手，绿地缤纷城近年来多次向社区商业转型，2020年1月东岸B1层整体重装升级，推出全新的主题街区食番街，意图以众多网红美食与高颜值的街区场景，成为超IN的“美食+潮拍圣地”。 食番街开业期间推行的五折活动，曾受到了顾客的热烈追捧。不过随着优惠的结束以及新冠肺炎疫情的到来，绿地缤纷城又恢复了以往的冷清，“只是又多了个偶尔吃饭的地方而已”， 林路说。

绿地缤纷城仅仅是黄村商圈的一个缩影，新地产财经走访黄村多个购物中心发现，其商业基本属于半开业状态，比如距绿地缤纷城约500米的水晶港生活广场顶层早已搬空。

不过，住宅密集的黄村，拥有良好的商业基础和价值潜力，仍然被开发商所看好。位于黄村火神庙商业中心F座的王府井百货大兴店被大悦城地产收购，将改为“大悦春风里”项目，拟计划2020年年底开业。与面向18-35岁、定位潮流时尚的大悦城不同，大悦春风里更生活化，包括餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活类业态占比较高，零售业态的比例比大悦城少。

新盘放量有限

源自土地供应的断档，目前黄村在售项目并不多。 安居客信息显示，黄村区域2020年交房的共有5个新盘，且大多为限竞房项目。新地产财经了解发现，黄村区域在售新盘均处于地铁沿线，且目前放量有限。

其中，金地悦风华于2018年09开盘，将于今年6月交房，位于南五环大兴区黄村板块广阳大街与春和路交口西南，均价位于55016元/㎡ 。新地产财经实地探访发现，由于金地悦风华只剩少量房源，基本售罄，目前售楼处已拆除，销售人员已转移至江山风华项目售楼处。

江山风华由金地旭辉联合开发，与招商雍和府项目相距不到500米。安居客信息显示，两者建筑面积位于84m²-131m²之间，户型两居室到四居室不等。我爱我家中介销售小王告诉新地产财经，两者除户型结构和小区建筑风格上有差别外，并无太大差别，均价均为55800元/㎡，且均将于2021年交房。江山风华销售人员则表示，江山风华四居室已售罄。

颐璟万和与金悦府两个项目位于义和庄北地铁站附近，两者分别于2018年8月和12月开盘，预计将于今年9月和12月底交房。安居客信息显示，颐璟万和均价为55016元/㎡，金悦府最低45000元/㎡起，我爱我家信息显示，金悦府均价为53000元/㎡。小王说，颐璟万和目前已经处于尾盘销售状态，只剩133平方米以上的户型。金悦府价格便宜的原因在于，开发商着急回款，且其有东西向且楼层低的户型拉低了均价。

此外，区域供应上，目前的纯新盘为融创2019年10月份拍下的大兴黄村孙村地块，项目案名定为“融创·公园壹号”。 预计将于6月中开盘，均价约为4万元/㎡，总价在280万元到570万元之间，该项目西侧次新房格林云墅挂牌均价为3.8万元/㎡。

对于该区域是选择新房还是二手房，小王算了一笔账，“楼龄低的二手房房价也得在4万出头，和新房价格基本差不多，”他举例称，黄村板块楼龄在15年以内的艺苑桐城，其二手房部分房源房价已经超4万元/㎡，总价位于300万在400万之间，“同样的总价二手房首付和税费较高，而且会有中介费，购房成本相对更高，所以还是新房划算。”他说。

文/白志敏（责编：高雅）