很多人并不知道，丰台科技园还有另外一个名字——中关村丰台园，它与海淀区中关村科技园并列。

从成立到崛起，丰台科技园用了10多年的时间。作为最早的“一区三园”之一，丰台科技园1991年11月批准成立，1992年6月正式启动建设，1994年4月被批准成为第一批国家级高新区，1996年成为全国首批向APEC开放的科技工业园之一。

进入2002年，丰台科技园区同全国的科技园区一样，面临着特点雷同、竞争加剧的发展格局。为改变这一现状，丰台科技园区率先提出发展总部经济。

总部基地项目则将丰台科技园带到了舞台中央。总部基地首次开发的独栋总部楼吸引了企业的关注和进驻，并以此带动了丰台科技园区经济的发展。据北京日报报道，丰台科技园区目前已拥有583栋楼宇。

在年初一场突入袭来的疫情过后，商业均遭受重创。戴德梁行在报告中指出，2020年一季度，受部分企业租户纷纷暂缓选址和扩张需求，北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态。加之经济的下行压力使得一些敏感的企业租户出现了退租、缩减面积等现象。

一季度，北京全市写字楼市场净吸纳量为-36782平方米，空置率小幅上扬至13.8%，环比上升0.3个百分点，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米377.5元，环比下降1.3%、同比下降5.6%。

在全市写字楼遭遇下滑的时刻，以商业起家的丰台科技园境况如何？最核心的商业是又将出现怎样的变化？

写字楼空置率后期有增长态势

从西南四环路向南，一路到郭公庄，是丰台科技园区所在的位置。若将丰台科技园区简化成一个同心圆，那么商业写字楼大多分布在内圆。

据中指院数据显示，2020年5月，科技园区商圈写字楼总存量达298.5万平方米，其中甲级写字楼123.7万平方米，乙级写字楼174.8万平方米。时代财富中心、总部基地、诺德中心、工商联大厦等写字楼均坐落于此。

受新冠肺炎疫情影响，这些写字楼都不可避免地进入了下滑坡道。与疫情前相比，价格出现微跌。链家中介魏亮（化名）称，以一个150平方米左右的写字楼为例，疫情后的价格比疫情前下滑约500-600元/月。

并且，不同的写字楼租金出现了明显分化。魏亮称，汉威国际、诺德中心的租金相对偏高，能够达到5-7元/㎡·天之间，其余写字楼单价位于3.5-5元/㎡·天之间。“因为汉威国际、诺德中心内大公司相对较多，所以价格比较坚挺。”

对于租金的下滑，世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示，北京全市这两年写字楼供应量大，需求短期内受疫情影响无法充分释放，业主压力大是正常的。租金降价反而更有优势，性价比更高才能吸引高质量的租户。“最近两个月看房和租约谈判等已经基本恢复正常了。”

中指院数据也表明，科技园区的租金价格的确有所回升。2020年5月，科技园区商圈写字楼平均租金为4.3元/㎡·天，环比增长0.47%。其中，甲级写字楼平均租金为5.46元/㎡·天，环比为0；乙级写字楼平均租金为3.74元/㎡·天，环比增长0.54%。

“因为科技园区的楼宇品质比较好，租金比较低，在市场上还是挺受欢迎的。”孙祖天表示，疫情影响下的科技园区一季度空置率却有所下降。一季度空置率约13%左右，环比下降1个百分点。

值得注意的是，尽管科技园区空置率有所下滑，但后期似有增长态势。新地产财经梳理发现，丰台科技园租赁的写字楼数量呈现出明显的增长态势。5月31日，有40栋写字楼在挂牌出租；时隔4天，已经有44栋写字楼在挂牌出租。

截至6月4日晚间，整个丰台区有96栋写字楼正在对外出租，其中科技园区占据了45%。

据链家中介魏亮（化名）介绍，截至6月3日上午，整个科技园区约有200多套写字楼正在出租，其中约有80套是今年新挂牌项目。“主要是因为受疫情影响，餐饮、健身等类型的企业倒闭的很多。”

关门的面馆。新地产财经摄

新地产财经在诺德中心的二层看到，目前仅1家门店仍在营业，剩余的3家门店皆已关门歇业。

不过，孙祖天认为丰台科技园基础很好。他表示，2019年有多宗大宗买卖交易都在这个区域，其中中国路桥、三峡新能源、伊利等大型企业均在此购入写字楼自用，可以看到市场对这个区域未来发展还是很有信心的。

二手房成交量回暖，物业成为“硬通货”

每个商务区几乎都存在一条串联线：写字楼-企业入驻-产业诞生-带入人口-撬动住宅。

丰台科技园二手房。新地产财经摄

丰台科技园也不例外，通过商业写字楼带动起来的住宅市场相当庞大。但由于丰台科技园所处的核心位置，目前市场上二手房居多，有900余套正在出售；新房仅有中铁诺德·春风和院 、中铁诺德·逸府、京投发展·臻御府3个限竞房。

其中，京投发展·臻御府位于郭公庄地铁站附近，项目将于2022年交房。中铁诺德·春风和院 、中铁诺德·逸府则更加靠近房山线北延线的樊羊路站，项目分别于2021年、2022年交房。据北京日报报道，房山线北延线有望今年开通。

住宅与写字楼不同，会更容易受到政策的影响。据房天下研究院数据，北京5月二手房参考均价65854元/平方米，同比上涨5.38%。但丰台科技园区5月二手房参考均价58089元/平方米，同比下降2.43%。最近一年中，丰台科技园二手房有4个月房价上涨，8个月房价下跌。

链家中介李开（化名）称，自“317”新政以后，丰台科技园区的房价便出现了下滑。以价格相对坚挺的二手房怡海花园为例，最高价曾达到7.8万元/平方米，现在已经降到6万元/平方米左右。“如果仅对比疫情前后，怡海花园的价格每平方米大概下滑了几百元，相对平稳。”

不仅如此，在近年的变化中，科技园区住宅价格出现了明显的分化。其中，四环外总部基地附近的二手房普遍建于2010年以后，再叠加地段的优势，因而价格最高，位于7-9万元/平方米之间。

丰台科技园待出售的一居室。新地产财经摄

在靠近四环的区域，价格能达到6万元/平方米的仅有怡海花园、鸿业兴园怡锦园等少数几个小区，周边的二手房单价处于3-5万元/平方米不等。而在靠近郭公庄附近的房源，价格反而偏高。其中，3个新房的单价均为6.77万元/平方米，二手房也普遍位于6-7万元/平方米左右。

李开解释称，目前二手房价格很大一部分原因是由地段、楼龄、环境共同决定的。“现在物业对于房子的价格影响很大。以怡海花园为例，该楼盘一共6期，建于1998年至2006年之间，其中不少房子楼龄超20年，但是相对比较保值就是因为物业、环境、绿化都非常好，即使在小区的角落里，都没有任何广告。”

新地产财经在走访时发现，周边二手房的环境的确较差，而怡海花园小区内环境堪比新小区，而且小区内部自带8个银行网点、超市、学校等配套设施。

在与李开走访怡海花园小区期间，有客户致电李开咨询二手房问题。新地产财经离开时，已有两组客户预约了当天的带看。

李开称，5月份二手房成交量回温十分明显。他所在的链家门店5月份二手房成交量达到十几单，店铺营业额约有120万元。“疫情期间，因为进不去小区，成交量很低。”

魏亮告诉新地产财经，疫情不仅对出售价格产生了影响，对出租也产生了影响。有公寓在疫情期间已经出现了亏钱，因为无论房子是不是空置，都要给房东房租，但疫情期间又租不出去。“据我了解，有的现在已经不向房东收房了。”而新地产财经从蛋壳方面了解到，蛋壳在丰台科技园区域已经暂停收房。

不过，随着疫情的缓解，一切或又将慢慢驶入正轨，只是需要时间罢了。

文/王亚静（责编：高雅）