解城 | 古城:昔日村落变身城市复兴新地标

来源:财经网 2020-06-05 18:28:45

初夏的周末街道比平常更为慵懒,休息日的写字楼下则显得有些空旷,而在这附近一家楼盘的售楼处,却是另外一番热火朝天的景象。前来看房的人大多拖家带口,三两人一组围着一位置业顾问,边听介绍边跟身边人交换意见。

这里是石景山古城街道最繁华处遭遇的“冰火两重天”,在这周边两三公里内,相似规模和定位的楼盘目前还有四个。一切都跟早期那个老古城村截然不同。

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休息日古城“京西商务中心”楼下

村庄变身城市复兴新地标

如今的古城作为石景山区的一大街道,坐拥繁华商务区,不过早期却是一个“古城村”,也叫“老古城”,曾经是石景山最大的几个村落之一。

此后随着首钢定址于此,古城变为炼钢工人聚集的工业区,而当下随着首钢搬迁、园区改造,古城正加速产业转型,日后又将变身为高端产业服务区。

从地铁1号线古城站出来向西行约500米,即是古城最繁华地段,也可算是整个石景山区的商务核心地段,面前的京西商务中心、中海大厦两大商办项目之间仅隔一条石景山路。而这条道路上部分公共设施的形制也提示着这里与北京市中心的关系。

古城处在长安街西延长线上,按照去年底发布的《石景山分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》(以下简称“《分区规划》”),石景山路刚好在长安街西延长线综合发展轴上,规划要求长安街沿线地区需加强环境整治,加强交通修补、风貌修补和绿地修补,因此目前的石景山路沿用着与长安街相似的金色护栏和公交车站。

而不远处的首钢园区又显示着古城今后的又一大关键词——新首钢。目前首钢老厂区仍在改造中,外围被喷绘板包裹,但依然包不住厂内原先耸立的高炉和筒仓,这些工业旧迹和广告板上的标语一面提示着古城曾经的工业遗风,一面又预示着这里定位于文体科创基地的未来。

此前伴随北京申奥成功,为改善整体生态环境,2010年年底石景山首钢园区停产迁往曹妃甸,闲置的厂区开始重新改造,并在2015年迎来北京2022冬奥组委的进驻。按照规划,这里将被打造成以“体育+”为引领,聚集科创、智能、文创等新兴产业的城市复兴新地标。

棚户区拆迁诞生新地王

而新首钢园还未完全改造完毕,周边的写字楼宇已经迎来一批科技、文创企业的入驻。这些商务办公楼的落成以及周边住宅项目的开发建设很大程度上依赖于北辛安棚户区的改造。

2015年11月,石景山最大棚户区北辛安地区开始拆迁,这是长安街沿线最后一个棚改项目,也为古城板块释放了大量用地。随后至2018年10月,该地区土地一级开发项目第一批入市地块南组团共4个地块在北京土地交易市场正式挂牌,最终被中海+首钢联合体以底价48.34亿元竞得,后来在该地块上建设的长安云锦住宅项目已于去年基本售罄。

而在这组地块对面,于2019年6月成交的另一宗不限价地块则直接刷新了这一年上半年的石景山区域记录,位列当时北京总成交价第二位。该地块竞得者是华润+电建联合体,成交价73.4亿元,溢价率11.63%。

4个多月之后,中海+首钢联合体再度出击,以底价51亿元斩获古城又一地块;2020年开年,融创也终在古城占有一席之地,以34亿元拿下相邻地块,溢价率25.93%。

众多龙头房企扎堆聚集或正显示古城的未来潜力,也让古城当下迎来新房供应的“井喷”。

新房定位中高端、面向全北京

经新地产财经梳理,当前古城板块已有泷润家园、尚锦苑、金裕雅苑几个新房项目在售,其中金裕雅苑为共有产权房,而泷润家园与尚锦苑在对外销售信息中的名称则分别为长安九里和长安云尚,北京房地产交易管理网显示,两项目于昨日均拿到了预售证,此外古城还有中海·天钻正在等待获取预售资格中。

当前金裕雅苑楼盘均价在40100元/平方米左右,长安九里、长安云尚与中海·天钻售价待定,不过据长安云尚销售人员介绍,该楼盘均价大约会在67000元-71000元/平方米之间,中海·天钻销售人员虽未给出预计均价,但表示此前附近另一售罄项目中海·寰宇天下均价为63000元/平方米,“未来开盘的天钻应该不会低于这个数”。

附近中海大厦的租赁工作人员向新地产财经表示,当前其仅剩3个单元为待租状态,其余均已出租完毕,入驻企业以保险、金融、科技、房地产公司为主。同时京西商务中心出租率也基本达到80%左右,企业以培训、文创类初创公司为主。

和硕机构首席分析师郭毅认为,在新首钢、保险产业园、中关村石景山园三大产业园区的引领下,产业链相关的上下游企业会选择在周边办公,这导致上述两大商办项目的租赁状况比较理想,而这些产业的聚集也拉动形成本地置业人群的聚集,进而拉动该地房地产市场。此前售罄的中海·寰宇天下早期主要吸引的就是石景山本地居民。

不过仅是附近办公区的工作人群还不足以支撑当前售价。随着新房供应量的增加,地缘客户已不足以满足新房销售,郭毅提到寰宇天下项目后期吸引的客户已经扩大到海淀、丰台等京西片区。尤其以当前在售几个项目的售价、品质来看,价格较高、品质定位中高端,可见其主力客群已不仅限于石景山或京西地区,而更多要吸引整个北京市的人群。

郭毅认为石景山房地产起步发展较晚,但相应的城市规划理念如新首钢园等却较先进,区内基础设施建设、城市核心资源的引入、优质教育资源的落户都更符合当前追求居住品质的人群需求,这些都让新首钢所在的古城更具吸引力。

不过,在二手房方面,古城的市场均价则略低于石景山平均水平,安居客数据显示,古城今年5月、6月的二手房均价约为48076元/平方米、48179元/平方米,而石景山的平均水平则为50229 元/平方米、50424 元/平方米。

未来在新首钢园改造完成,加之几大新盘催生的居住配套逐渐完善之后,古城板块内的二手房市场或也将随之“水涨船高”。

王晗玉/文(责编:高雅)

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