6月10日，北京门头沟区永定镇南出让了一宗住宅用地，该不限价地块最终被中建方程+中建信和联合体以底价12.5亿元收入囊中，楼面价2.9万元/平方米。

而与原本应于同一日开拍的另外几幅地块相比，溢价率为零成交还算“幸运”。当日在永定镇还有冯村、何各庄多宗地块计划出让，不过却在距离竞价两日前被公告因故暂停，并且这也是继其于今年4月28日首次挂牌，被延长竞价时间之后的再次叫停。

目前针对上述地块尚未公布新的竞价时间，不过这已使得曾经一度火热的门头沟土地市场呈现出鲜明反差。事实上，这也是最近几年门头沟楼市降温的一个缩影。

由竞相争夺到零溢价率

晚高峰时段，北京地铁6号线的西向终点站金安桥把归家的人流分为两大方向，即在此出站安家在石景山的人群和继续换乘S1号线前往门头沟的人群。在这趟北京首条中低速磁悬浮列车的沿线，聚集着门头沟最新落成的住宅片区。

上述底价成交的永定镇南地块就在这一带，龙湖长安天街也在此落脚。翻开“大众点评”，这里已是门头沟城区最具人气的商圈，而从天街建筑主体斜上方的S1上岸站望出去，不远处就是前日中建方程+中建信和联合体购入的地块。在这宗宅地周围，早已伫立着合景·领汇长安、丽景长安、北京城建·龙樾西山等项目已经交付部分的新房，据丽景长安销售人员介绍，自二期加推以来，目前虽有155平方米、180平方米、190平方米四居室房型在售，不过剩余房源已不多。此外其他小区也都有房型在售，均价基本都在5万元/平方米左右。

而这些小区案名的前缀也很容易把思绪拽回到房企竞相PK于门头沟的几年前。

2013年12月，融创+住总+骏洋联合体在门头沟新城拿下那宗58.66亿元的北京当年总价地王时，溢价率高达49.94%，楼面价为1.69万元/平方米。并且同场竞争的都是龙湖+葛洲坝联合体，绿地+远洋联合体以及万科+华润联合体这样的实力组合。

2015年11月，同样在永定镇，万科又以46亿元拿下两宗地块首度落子门头沟，溢价率12.2%，楼面价则升至2.35万元/平方米，当时参与竞拍的还有中铁建、金地、北大资源三家。而当日永定的另一场土拍则刷新了门头沟的楼面价记录：中交+绿城+平安联合体以57亿元收入一幅宅地，溢价率高达50%，楼面价达到了3.32万元/平方米。

2016年2月，中骏进入门头沟，以上限价39.48亿元拿下龙泉镇地块时，楼面价已升至4.1万元/平方米。

在这期间，北京土地供应主力逐渐由五六环之间转向六环外，加之石景山已连续多年宅地供应量偏少，因此早先流传的但凡“家有半碗粥”就不去的门头沟已然成为房企在京争夺的对象，且开发项目多以150-200平方米的高改户型及别墅产品为主。

合硕机构首席分析师郭毅对此分析认为，门头沟本身多山地，可开发的这个平原的面积较小，但自然资源较好，整个区域趋向生态改善的状态，所以早期房地产开发会以别墅为主，至2015年后陆续出现一些高层住宅项目，但还是以大面积的改善型产品为主，此后加之门头沟新城开发，自然就会吸引品牌房企集中入住，至目前则形成了从初次改善到终极改善均有覆盖的产品梯度。

被“截流”的门头沟 今年或迎转机

不过，随着2018年前后石景山古城、五里坨等板块大量宅地的释放以及随之而来的住宅供应，门头沟的吸引力开始减弱。来自和硕机构的数据显示2017年、2018年门头沟的楼市成交量还有1102套、1256套，成交均价为56500元/平方米、55023元/平方米，2019年则缩减为为916套，49592元/平方米。

与此同时，位于古城的中海·寰宇天下均价约在6.3万元/平方米，刚于近期售罄，此前其以两年时间冲破200亿销售大关，成为北京单盘销冠，而相距不远的华润电建·长安九里刚于上周开盘，14分钟之后即告售罄。此外，去年入市的中海首钢·长安云锦、新城首创·禧悦学府，均价约在5.8万元-6.2万元/平方米之间，这两大限竞房项目又“截走”部分刚需群体。

郭毅认为，对门头沟楼市影响最大的就是石景山区，因为石景山距离城市中心比门头沟更近，交通和各方面配套状况更理想，但综合去年入市的部分项目来看，整体价格虽略高于门头沟，但差距有限，所以就形成了对门头沟非常大的拦截。“再加上今年石景山供应的项目更多，去年有一些限竞房，今年还有更多梯度的商品住宅，对于初次改善到品质改善的人群都能覆盖，所以对门头沟房地产市场会有非常严重的阻拦。”

不过回到当下，随着长安云锦、禧悦学府两个限竞房项目的去化接近尾声，郭毅认为石景山未来又将回归到以商品住宅为主的格局，区域整体的房价水平也会回到7万元/平方米的水平，届时则会对门头沟形成一定利好。

贝壳找房数据显示，当前门头沟在售的新房项目有27个，集中在冯村、大峪两个板块，别墅产品包括华润·西山墅、西山艺境华墅、华萃西山、中骏·西山天璟等，均价在4.2万元-5.2万元/平方米之间，高层商品住宅包括丽景长安、北京城建·龙樾西山、合景·领汇长安等，均价约在5万元/平方米上下，与石景山近期开盘的长安云尚等项目7万元/平方米的参考价已经拉开差距，石景山在售新房项目中仅有处于相对边缘的五里坨板块的翡翠山晓等几个项目均价与门头沟持平。

郭毅表示，基于两个相邻区域之间商品住宅的价差不断拉大，同时考虑到门头沟一带低密、宜居、绿色的生态，价格优势匹配先天优越自然条件能让这一区域更好地体现自身吸引力，同时在客户认知当中也可取得更高需求度，因此其预测今年内门头沟楼市或会迎来较大转机。

新地产财经走访时发现，从S1号线的首站金安桥到次站四道桥，中间跨越了石景山和门头沟，从高架上俯瞰全程的绿化树木在夏季更显茂盛，透过丽景长安小区的围栏可以看见楼房里侧就是被墨绿色植被环绕的西部群山，这样的景观几乎从冯村的每一条东西向街道望向尽头都能看到。也正是因为拥有着这样的生态环境，门头沟作为宜居之所具备其独特而强大的基因，如果能够匹配更多优质的产品与相对石景山而言的价格优势，在一定程度上是能够支撑其逆转走势，带出一波京西新节奏。

王晗玉/文（责编：高雅）