2013年，高端商务与住宅区的定位规划，让彼时还是城乡结合部的东坝迅速成为极具升值空间的楼市“潜力股”。

然而“潜力股”并没能成长为“常青树”。一方面，东坝“高大上”的规划迟迟没有落地；另一方面东坝土拍市场售价“水涨船高”，

现实和预期的矛盾，让房企对东坝的态度也在发生着变化。


规划落地缓慢

位于东五环，紧邻望京，坐享首都机场与朝阳CBD之间绝佳位置的东坝却迟迟不见“起色”。从2003年—2013年十年间，这里仅有奥林匹克花园这一大体量社区“一枝独秀”。

除此之外，东坝更多被人熟知，是因为分布有众多农民平房、工厂厂房，以及朝阳区城乡结合部的称号。

2013年，东坝落后的“刻板印象”被迅速打破，土地市场升温，地产商纷纷入局。而这一巨大变化源于一纸规划——2013年，东坝被规划为高端商务与住宅区。

根据规划，东坝将建设为第四使馆区，成为京城第三个CBD以及国际商贸中心。其中，整个东坝以坝河为界，划分为南北两个区域，坝河南区规划8平方公里舒适住宅区；坝河以北规划有东坝国际商贸中心，占地6.21平方公里，总建面810万平方米，商贸中心将由国际商品贸易中心、国际会展中心、世界文化交流中心等部分组成，建成以后将成为北京最大的国际化商圈。

第四使馆区位置已全部完成拆迁工作，空地上暂无动工迹象。

不过从规划到落地，东坝区域的发展着实有些缓慢。

新地产财经走访发现，目前规划的第四使馆区位置已全部完成拆迁工作，然而空地上却暂无动工迹象。东坝国际商业中心、东坝万达广场、安贞东方医院位置相邻，均位于东坝中路东侧，且都处于施工建设中。

万达相关人员透露，东坝万达广场预计将于2020年12月24日开业，定位为北京东部时尚生活中心；而根据北京日报报道，2019年5月，北京安贞东方医院正式开工建设，计划于2023年开业运营。

此外，东坝地区地铁3号线、12号线均处于已开工建设，但尚未运营状态。其中地铁3号线一期工程西起东城区东四十条站，东至朝阳区曹各庄北站，预计2021年底开通运营；地铁12号线则西起海淀区四季青站，途经西城区，东至朝阳区管庄路西口站，预计2021年底开通运营。

土拍市场热度减退

2020年以来，东坝放出3块土地。其中两块土地被终止拍卖。唯一一块成功出售的东坝地块也仅有远洋、旭辉＋金地＋首开联合体两家房企参与竞拍。5月15日，东坝乡东风村限竞房地块被旭辉＋金地＋首开联合体以20.55亿元底价拿下。

与之成为鲜明对比的是，一年前19家房企围猎东坝，华润+天恒+建工联合体在激战32轮后，以20.6亿总价拿下朝阳区东坝乡单店村1108-006地块，溢价率37.33%。

房企对东坝土拍的态度转变，似乎释放着一个信号——东坝片区“香饽饽”不在。

但为何仅一年时间，东坝地块从“热”到“凉”？

近期，旭辉＋金地＋首开联合体拿下的东坝地块，折合楼面价42437元/平方米。值得一提的是，这一价格甚至和东坝部分二手房价格持平。

此外地块还规定，商品住房销售均价不超过69422元/平方米，且最高销售单价不超过76364元/平方米，执行9070政策。

与之相比，2019年，华润+天恒+建工联合体拿下的东坝地块有利可图得多。地块楼面价23614元/平方米，用于“共有产权住房”建设，建筑规模87237平方米，预计可提供1000余套房源，售价37000元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅告诉新地产财经，目前北京市场没有卖不出去的土地，但是要看地块本身规划条件是否合理，限售价是否能够与市场需求相比配，以及政府对地块的地价预期是否合理。言下之意，2020年出让的东坝地块的性价比并不高。

在2020年东坝出让的3块地块中，除去成功交易的纯住宅用地外，另外两宗为F1住宅混合公建用地。也就是说，地块需拿出30%的面积用于商业公建。

“这无疑让整个土地开发的难度进一步提升。”郭毅表示，一方面商办用地面临非常大的去化难题；另一方面，东坝本身并不具备良好的商务形象，虽然东坝存在金融商贸区的未来规划，但目前现状仍以住宅片区为主，商业用地的未来前景和销售压力都是客观存在的，这也是造成东坝三宗地块当中，另外两宗没有得到成交的一个核心原因。

新盘定位尴尬

早期东坝以保障房为主，居住区密度较高；至2015年－2016年，东坝陆续供应了部分高端住宅地块，使得东坝房价一下被拔升到10万元／平方米。目前，限竞房仍旧参考10万元／平方米的商品房价格进行定价，今年东坝推出的三块限竞住宅用地整体均价超7万元。

郭毅表示，一方面东坝高端住宅房价破10万元/平方米；另一方面，东坝却难以摆脱过去保障房为主的市场局面。从区域定位和规划来看，东坝仍然存在着一定偏差。这也造成了新房和二手房之间差价较大。

而新房与二手房价格的差距，也直接造成了成交上的反差。

目前，东坝二手房挂牌价多在4-6万元／平方米之间。链家数据显示，2020年5月东坝二手房参考均价为54777元/平方米，同比增长1.42%，且近3月内成交房源199套。

一位房产中介告诉新地产财经，和二手房的火热相比，东坝新房销售并不理想。

目前，东坝在售新盘包括恒大华府、富兴首府、和光尘樾、利锦府府上、保利首开天誉，均为高端改善项目住宅，户型多在200平方米以上。

其中，恒大华府、保利首开天誉开盘时间较早，距今去化时间长达4年。某负责恒大华府的房产中介给出的解释是，“由于是精装修现房，标的大，所以卖得慢。”不过在另一位房产中介眼里，新房、二手房差价过大，才是东坝新房销售遇冷的主要原因。

此外，郭毅还指出，从购房者对比维度出发，同样位于东五环外，望京北的部分楼盘利好因素更加突出，且房价水平并未高出太多。

不难看出，无论是和东坝二手房相比，还是和同样位居东五环的其他新盘相比，定位高端的东坝新盘优势都不明显。

正如巴菲特所说，“潮水退去，才知道谁在裸泳。”东坝楼市热度退散，地区短板逐一显现。面对新房、二手房的巨大差价和去化难题，定位尴尬的东坝新盘将如何破局？

文/熊颖（责编：高雅）