解城|通州运河核心区:高端商务中心发展下的内循环

来源:财经网 2020-06-13 12:44:43

北京城市副中心内,通惠河、北运河、温榆河、小中河、运潮减河五河交汇之处,一座座拔地而起的大楼,构成了未来北京新商务中心区。

多年发展过程中,运河核心区正在逐渐成为北京市又一高端商务中心,与此同时,区域内住宅产品供应结构完善,也使区域在帮助实现通州职住平衡的目标中起到了很大作用。

打造高端商务中心

在北京城市副中心的详细规划中,整个通州依托大运河、六环路形成“一带、一轴、多组团”的空间结构,而运河核心区包含三个组团,分别是商务北区地名组团、商务南区地名组团和东关地名组团。

较为便利的交通为高端商务区的形成构成了有利的先决条件。运河核心区紧邻北京地铁6号线通州北关站,同时,区域内现有通燕高速公路、广渠路连通区域与北京东部。

此外,2019年4月,分为上中下三层的地下环廊北环环隧迎来正式通车,随着此前通州东关隧道的投入使用与南环环隧的规划建设,未来,运河商务区将形成三条立体隧道贯通的地下城。

当下走入运河核心区,随处可见的在建工程与已经投用的高层写字楼,共同构成了未来的高端商务区雏形。整体来看,当下通州运河核心区正处于成型阶段,区域内一部分项目仍处于开发建设当中,工作时间区域内人流较为稀少,同时写字楼之下的底商大部分仍处于待出租或准备开业状态。

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运河核心区的逐渐落成,带来了大体量的写字楼供应。根据此前戴德梁行发布数据显示,通州区写字楼的总建筑面积达160万平方米,出售面积超过63%,为100万平方米。而通州的写字楼项目主要位于运河核心区且均为甲级物业。

而当下,北京各商圈中写字楼供应量庞大,世邦魏理仕发布的《2019年北京房地产市场回顾及2020年市场展望》显示,2019年全年北京优质写字楼供应总量超90万平方米,历史上仅次于2009年;其中,甲级供应量高达71.3万平方米,创历史新高。

庞大的供应量之下,市场竞争将更为激烈。但合硕机构首席分析师郭毅表示,通州运河核心区具有独特的核心竞争力,“目前,运河核心区更多是在政府的政策导向下,吸引部分金融、保险企业的总部搬迁、整栋购买。纵观整个北京市场,其余商务区基本不存在政府集中对区域的平整规划、集中出让土地的情况。同时,运河核心区对区域内建筑立面、进驻企业都存在非常严格的高标准。因此从整体定位和政府赋能上来看,运河核心区在北京各商务区中是站在首位的。”

当下,区域内入市的写字楼项目主要有保利大都汇、世界侨商中心、绿地中央广场等,其中世界侨商中心租金约为2-15元/天/平方米,保利大都汇租金约为3.8-8.8元/天/平方米,绿地中央广场租金约为3.5-11.97元/天/平方米。对比北京整体写字楼租金来看,具备一定的价格优势。

需求波动方面,根据链家某中介介绍,因该区域内写字楼确实多设有准入机制,企业进驻量相对有限,疫情前后,区域内写字楼需求变化不大,但5月以来,区域内需求有所增长。

住宅供应结构完善

从通州运河核心区整体规划来看,区域内既包含15.8万平方公里的运河核心启动区,又包含协同发展区、生活配套区及发展备用区。

这种协同性较强的规划理念体现了通州实现职住平衡的决心。北京市副市长隋振江曾在2019年表示,城市副中心将建立更良好的职住关系,调整产业用地和居住用地比例,到2035年达到平衡,基本实现在副中心工作、在副中心居住。

当前,通州运河核心区周边项目供应主要为商务型公寓和70年产权住宅产品。从整体供应情况来看,相对需求来说,区域内供应量较为充足,产品供应结构也较为完善,能够覆盖大部分购房者的需求。

当前在售商务型公寓中,既包含以97-179平方米大面积一居室及两居室为主,单价约为49800元/平方米,总价最低可达398万/套的新光大中心。也包含以143-226平方米三居室、四居室为主要户型,均价65000元/平方米,总价最低需要800万元/套的万科大都会滨江。

而2016年起,通州商住房开始执行与住宅同样的限购条件,公寓产品的需求受到抑制。我爱我家研究院统计数据显示,集中于在运河核心区的一批新型居住类公寓,2015年下半年才开始在市场出现,单月成交一度超过900套。2016年5月限购后,通州商务型公寓月交易量基本都在100套以下,市场较为低迷。

而住宅项目供应结构更为丰富,也更具差异化。区域内住宅产品包含限均价52508元/平方米,总价约在430万左右,主打90平方米三居户型的限竞房禹州朗廷湾;兼具一居室到四居室,单价约在68500元/平方米的商品房项目北京东湾;再到目前以330平方米四居室户型为主,总价约2250万每套的珠江阙等。

同时,由于禹州朗廷湾、北京·东湾二期均于近期开盘,新地产财经走访发现,当前两楼盘的优惠空间较为有限,但当下房源的朝向、楼层选择上仍具有较大余地。

在郭毅看来,当下运河核心区的供应项目均为开发商早期拿地并打造的项目。区域内虽然项目数量不多,但供应量相对充足。同时,项目之间的差异,导致区域内新房供应可以覆盖从刚需、刚改到周期改善的各梯度客群。

郭毅表示,未来,随着运河核心区的发展,以金融类企业总部功能为主体,区域内将形成上下游的产业链关系,同时基于区域内高精尖人才配置现状,未来核心资源也将逐渐向该区域倾斜,形成有机循环、有机联动的业态内循环关系。

文/丁爽(责编:高雅)

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