2019年9月，北京大兴国际机场正式通航；同年11月底，北京13个区的分区规划和亦庄新城规划正式批复实施，大兴被定为新国门，而亦庄新城扩区至225平方公里，将采育工业园纳入其中……新机场，新国门，新经济开发区的三重利好，均指向采育，而低密度供地更是让其走向舆论风口。一时间，将采育发展态势与首都国际机场温榆河板块中央别墅区对比的说法比比皆是，采育成为房企竞相争夺的热土。

然而，区域的发展并非一蹴而就，交通网的搭建、产业的养成、配套的完善升级均需要一步步实现，就此来看，“临空别墅区”采育仍需慢慢养成。

条件：枢纽之位获产业支撑

大兴采育镇位于京津冀交汇处，是进出京枢纽之地，这里自古以来就是出入京城，东去天津，南下宁沪杭的的重要门户。如今随着经济的逐步发展，在南城发展格局中，采育也凭借自己的独特优势在其中占据一席之地。

2019年是采育崛起的起点。在产业上，亦庄新城扩容，范围达225平方公里，采育工业园也正式纳入其中。规划中的亦庄新城，将在2035年建设成为世界一流的产业综合新城。而采育镇则着力于打造新能源智能网联汽车、零部件模块化平台、智能制造和汽车文化消费等产业，是亦庄新城产能发展中重要一环。

2019年9月，《北京大兴国际机场临空经济区总体规划（2019—2035年）》正式批复，标志着北京大兴国际机场临空经济区迈入了实质性建设阶段。新机场配套交通将打造“五纵两横”的骨干交通网络，其中，新建城际铁路联络线工程一期由北京大兴国际机场至河北省廊坊市，起点即为河北省廊坊市与北京大兴区采育界，计划将于2022年底竣工。

“采育在地理位置条件上有一定的先天优势，”合硕机构首席分析师郭毅表示，首先，采育靠近大七环，交通通达性较强；其次采育处在首都国际机场和大兴国际机场中间的位置，可以受到两边经济的辐射拉动；此外，亦庄经济技术开发区中的部分功能迁移到采育，也会对此区域板块提供一定的产业支撑。

规划：临空别墅区起势

曾经十年的黄金地产历史演绎了这样一个道理：每一个区域的崛起都伴随着一次高端别墅区的诞生。

首都机场集团总部基地、超级万象城等12个大项目相继落户大兴机场临空经济区，这里未来将聚集大量的高端就业人口，同时也催生了高端住宅需求，在大兴国际机场半小时生活圈半径内的采育无疑就成了“天选之子”。

“采育地理位置、交通、产业，整体生态的先天属性，再加上其目前供应的地块都是低密产品，确实具备了别墅区打造的先天优势。”郭毅表示。近三年来，采育供地大幅增加，多为纯正的低密度产品，吸引了北京城建、兴创、住总、京能等诸多实力房企进驻，市场关注度飙升。

从采育近期出让的地块也可窥一二。5月15日，大兴区采育镇01-0129地块、01-0115地块两宗“不限价”宅地出让。首开+路劲联合体、北京城建+兴创联合体2个竞买主体参与了竞价。最终首开+路劲联合体以13亿元的价格竞得，溢价率约为31.98%。此前，2月11日，京能以3.6亿元的价格竞得大兴区采育镇01-0042地块，溢价率约为25%；2月18日，住总+兴创以6.56亿元底价获大兴区采育镇DX10-0001-6004地块。并且3宗宅地均为“不限价宅地”。

不过郭毅指出，采育对标中央别墅区还需要较长的周期。“中央别墅区的形成有特定的因素，” 她指出，涉外人群对于国际化的需求，导致国际化的教育、医疗、街区式商业等资源在中央别墅区得以集聚。因此，中央别墅区是在过去二三十年，基于特定人群的需求、结构，再加上其消费实力和消费水平得以形成的。她认为，目前，北京的任何一个区域，包括采育，尚不足以支撑起集中涉外人群居住圈层。

现实：尚处发展起点

新地产财经实地探访了解到，目前采育有两个新盘在售，分别为宽院·国誉府、住总·如院。住总·如院分为平层、下跃、上叠、下叠四种产品，面积在98平方米到 315平方米之间，总价在315万元到660万元左右，均价在31000元/㎡左右。宽院·国誉府则分为平层、上叠、中叠和下叠，面积在130平方米到152平方米之间，总价在350万元左右到480万元左右。

事实上，由于位置偏远，采育的这两个新盘却属低价，作为对比，安居客信息显示，位于亦庄河西区的雅居乐京华雅郡均价为54160元/㎡ ，属于大兴黄村板块的金悦府属区域内低价，均价也在45000元/㎡。因此，“刚需价住院墅”，价格低与低密度是采育这两个新盘的主要卖点。

然而，位置远、配套欠缺也是采育项目躲不开的硬伤。目前，采育镇暂时没有高端商业综合体，已建成商业目前主要依靠百姓大润发购物广场和世纪华联超市，以及未来规划建设的三万平方米BHG商业中心。教育方面，有黄城根小学（采育分校），采育第一中心小学，北京三十五中国际部（采育分校）等。医疗方面目前来说，当地只有采育中心卫生院、北京绿康源医院。郭毅表示，商业配套形成的前提是人气的聚集。商业整体的运营成本较高，房租、水电、人力、物力等都需要较高的运营成本。因此，区域需要有相对高密度、高消费能力的人群聚集形成实际的消费需求后，才可能养得住商业、学校和医疗配套。

安居客信息显示，采育附近二手房仅有当代采育满庭春MOMA、恒盛波尔多小镇、 育新花园、蓝天花园、兴创荣墅、恒盛小镇艺墅6个在售小区，售价位于21703 元/㎡到29608元/㎡。且宽院·国誉府交房时间在2020年12月，住总·如院交房时间在2021年12月。新地产财经实地探访发现，项目周边有多处围挡的地块，宽院·国誉府售楼处销售人员表示，如今采育有多处别墅供地还未开拍。“等到区域陆续有更多的项目入驻，整个片区的入住率达到相对较高状态的时候，才有可能逐步实现配套流入，并且实现配套的逐步升级。”郭毅说。

俗话说，“罗马城不是一天建成的，”目前来看，别墅群尚处雏形，不论是交通、产业，还是相关配套，采育 “临空别墅区”的养成仍需时日。

文/白志敏（责编：高雅）