解城 | 秦皇岛:旅游之外高光时刻何处寻

来源:财经网 2020-06-18 19:00:02

6月15日,全国70座大中城市的房价月度统计数据如约而至,从同比增幅的排名来看,秦皇岛5月份的涨幅继续维持着与4月相同的第24位,与上一年每月“领涨”的态势相比,今年开年以来其房价增长的速度已明显回落。

此前在2019年,秦皇岛几乎算是经历了近五年来的“高光时刻”,房价同比上涨的幅度屡破20%,且从未跌出全国前十。直至今年1月,秦皇岛的房价涨幅明显回落,并且后续四个月的增长也再没能复制前一年的表现。这一迹象表明,秦皇岛楼市正逐渐降温,而同样的“降温”也表现在前往这座海滨城市避暑度假的游客数量上。 

旅游搅动的楼市浪潮

正如北戴河为秦皇岛带去的人气和知名度一样,旅游也在搅动着这座海滨城市的楼市浪潮。合硕机构首席分析师郭毅就用“文旅地产”概括了秦皇岛2019年房价高涨区别于当前相对低迷的主要因素。

的确,北戴河作为秦皇岛最富盛名的度假地,这个6月显得有点冷清。尽管道路两旁密集排列着规格不一的酒店、餐厅全程提示着路人当前正处旅游区,但街上行人却寥寥无几。从秦皇岛市区行车至此的出租车司机老杨(化名)感叹道:“这人也太少了,往年这时候得来不少人了。”

老杨告诉新地产财经,北戴河本地居民非常少,但季节性特别明显,很多外地游客会选择在这里购房,每年7、8月份前来度假,“暑期一过,基本上人就走了,再到冬天根本都没什么人”。

当然,北戴河一区的情况不能代表整个秦皇岛市,不过观察近几年7、8月旅游旺季与1、2月淡季时房价的涨幅变化,也可感知秦皇岛楼市在很大程度上是由外地客支撑。2017与2018年,秦皇岛一手房价在7、8月的同比涨幅分别达到10.2%、10.1%和8.2%、10.7%,而这两年内 1、2月的涨幅则分别为7.5%、7.5%和5.8%、7%。

此外翻开贝壳找房,找到秦皇岛近年新开盘的楼盘列表,也可发现“旅游地产”是众多项目附带的标签。郭毅表示“旅游地产先天就不是卖给本地人的”,因为本地人群对于这些旅游资源并没有太大向往,他们更关注的是自己城市核心的教育、交通、医疗资源,所以旅游地产主要面向的是区域外人群,即居住环境与这些景观资源有差异化的人群。

因此,本地居民在旅游地产型项目内的占比也相对较低,郭毅提到秦皇岛这类住宅的业主主要是周边的一些大城市居民,来自北京、天津的相对会多一些。此外加之过去几年北京限购政策的施行,秦皇岛就获得了更多人群的关注。不过,旅游地产本身属“奢侈消费”,而非日常、必要的刚需产品,在经历几个月的疫情之后,当下大家考虑更多的是如何满足基本生活需要,而不会过多关注“奢侈消费”,因此在这段时期内,秦皇岛楼市降温几乎是可预见的。

而在此之外,同样受疫情影响,位于秦皇岛西部昌黎县的阿那亚却幸运抵御了部分冲击。此前线下景区关闭之时,阿那亚通过在其运营的多个社群内部推出各种线上分享活动,维持了客群关注热度,郭毅认为这可为恢复中的秦皇岛内众多文旅地产项目提供一种运营思路,“阿那亚本质上卖的并不是景区内的生态环境,它卖的其实是一种生活方式,所以未来的文旅项目肯定不能仅仅依托于自身先天的资源优势,而是要把它打造成一个同阶层人群能形成精神共鸣的公共空间,比如这其中可以设计大量丰富的满足个人兴趣爱好的功能空间等,借此来实现客群的聚合和长期的关注”。

热门区域西迁

虽然北戴河相对秦皇岛其他各区来说知名度最高,但这份名气却与该区房价不太相符。究其原因还是由于不成熟的生活配套所导致。该区在售住宅单价普遍在11000元-13000元/平方米之间,刚于近期清盘的富力和园均价为11800元/平方米,属于中等价位,而在其小区周边走访,尚未见到成熟的教育、医疗、商业配套,生活氛围并不浓厚。

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富力和园小区周边空旷无人,配套简单

而配套不成熟这一特性也为在此置业的业主进行二手房买卖增加了很大难度。房天下数据显示,当前北戴河新区共有5931套二手房源在售,而该区的二手房均价却长期维持在10500元-11000元/平方米之间,仅在今年2月受疫情影响期间出现波动,但很快恢复正常水平,在新房房价涨幅可观的2019年也未出现明显变化。

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北戴河二手房价走势图(2019.07-2020.06)

不过从这里出发,沿着海滨大道一路向东来到与其相邻的秦皇岛开发区,便是该市当前房价最贵的一区。随着几年前秦皇岛市政府由老城区迁往西部开发区,相应的商业、教育资源也纷纷进驻,同时道路交通等公共设施又更先进开阔,以市民司机老杨的角度来看,靠近汤河(秦皇岛市内一条河流)一带就是“又能享受老城区的方便热闹,又能赶上开发区的发展潜力”的绝佳地段。

随着新区开发,这里也陆续驻扎上了中交+碧桂园、恒大、远洋、中冶等一众品牌房企,这些企业开发的住宅项目多为100-150平方米左右的改善房型,单价约在13000元-18000元/平方米之间,户型偏小、距离海边最近的中交碧桂园·逅海已于半年前售罄,定位稍高的中冶·德贤公馆尚有几套一层附带花园的大户型待售,而与之相邻的中冶·德贤华府也预计会在本周开盘。

据德贤华府的销售人员介绍,该项目均价基本会在15000元-16000元/平方米之间,同时受益于周边配套设施更加优越,未来升值空间也更有潜力。此外,因燕山大学、东北大学、河北科技师范学院等均坐落于该区,每一年毕业季前后也将释放部分购房、租房需求。

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德贤华府周边街道商铺林立,银行、餐馆众多,与北戴河新区形成鲜明对比

从德贤华府继续往东越过汤河,就是海港区,这里是秦皇岛先前的核心城区,也是曾经本地市民置业的热门区域,如今随着市政府办公地西迁,购房人群的关注点一并迁往西部片区,留下的海港区开发已接近饱和,当前在售的住宅项目较少,不过这里因为坐拥大量人群聚居催生的完善配套,又承接着秦皇岛市大部分学区房需求,所以均价依然坚挺,约在14000元/平方米左右。

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从贝壳找房平台的“地图找房”可见,汤河以东的海港区新房住宅项目稀少

“留在海港的人,大多数是为了子女教育”,司机老杨告诉新地产财经。

文旅依赖亟待破局

秦皇岛市政府公布的最新数据显示,该地城镇居民人均住房面积为34.5平方米,农村居民人均住房面积为33.7平方米。如果以每户家庭三位成员计算,基本一个三口之家的住房面积也在101-104平方米之间,平均而言住房条件大大优于城市层级更高的北京和天津,而从需求角度看,则正显示着秦皇岛本地需求的乏力。

根据诸葛找房的数据,2017年、2018年秦皇岛一手房的成交量均未到14000套,至2019年突然升高到将近19000套,再对比今年前五个月4000多套的成交量,不仅难以再现去年的火热景象,甚至也很难达到2017年的水平。

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秦皇岛近年一手房销售成交数据(数据来源:诸葛找房)

目前旺季还未完全到来,预言全年成交量或许为时过早,不过受疫情影响,后续一段时间购房者对旅游地产的投资意愿必将下滑,依赖外地客的秦皇岛,还将如何撑起楼市需求?

郭毅认为开发商需有意识地做运营调整。她提到当前旅居置业的意愿虽然不是很高,但城际间短途旅游的热情正在恢复,这需要文旅项目对其内部整个社区的商业环境做更完善的提升,而不是单纯的卖房子、卖资源。“就像阿那亚,你看它整体酒店住宿、民宿租金水平非常高,一方面可能是先前的购买人群被那种生活氛围所影响,带去了大量新的客群,另一方面也是因为他后期的运营,使得这些业主在享受到很好的服务的同时,还能收获很高的租金收益,这就是多重价值叠加效应的显现。”

同时,秦皇岛楼市的未来或许还藏在那些在售的新房定位里。在贝壳找房的在售楼盘列表中,与“旅游地产”同在的标签是“科技住宅”,而且与“旅游”相比,这个标签不分季节、不分地域,适配性与持久性更强。在人工智能于各行各业占据C位的当下,智能家居、智慧物业或许正是秦皇岛的开发商们刺激购房者神经的又一大敏感词。

除此之外,这座北方稀缺的海滨城市还有很多故事可以讲,如“夏都”、“国家健康产业示范区”、“京津冀一体化”等,而无论是哪一个,最终指向的或许都应是既能吸引稳固外地客、又能充分调动本地需求的开发思路。

王晗玉/文(责编:高雅)

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