在北京，六环周边新兴住宅区域的崛起大多主打两个概念：景色优美、价格适宜。

房山青龙湖是其中一个，但备受争议。近年来，随着万科、首开、龙湖、金地等房企纷纷落子青龙湖，“6000亩水域、价值洼地”的宣传声音频频出现，青龙湖红极一时。

与此同时，外界对青龙湖的质疑也不绝于耳。“距离远、配套差、去化难”等负面评价又给这个板块蒙上了一层阴影，让人不禁望而却步。

争议之下，青龙湖正在构建“一横四纵两轻轨”的快速路交通体系、推进西城示范学校黄城根小学落户，那么，被交通和优质教育资源加持的青龙湖究竟能否“改头换面”，成为一个宜商宜业宜居的新领地？

限竞房扎推、去化缓慢

从天安门驱车约40公里，便可以来到距离北京市区最大、最近的水景资源——青龙湖。从地理位置而言，青龙湖东侧小部分区域属于丰台区，大部分区域则属于房山区。

依托青龙湖的自然资源，周边形成了以限竞房为主的住宅板块。公开资料显示，青龙湖于2017-2019年迎来史上最大规模的住宅地块供应，2017年以来，青龙湖板块共成交地块6宗，总规划建筑面积87.6万平方米，均为限房价项目，并开发成了金地·大湖风华、中国铁建·山语澜廷、万科翡翠西湖、首开·熙悦观湖等6个限竞房项目。

依体量来看，青龙湖板块供应量着实不小。据北京住建委官网显示，金地·大湖风华批准预售的供应量为896套、首开·熙悦观湖586套、中国铁建·山语澜廷批准292套，熙湖悦著1513套，仅4个期房项目获得的批准预售供应量便高达3287套，拟售均价位于3.6万元/平方米-3.9万元/平方米之间。

然而，扎堆的限竞房项目去化表现并不好。以金地·大湖风华为例，截至6月18日晚间，处于预售阶段的11、12、13、15、16号住宅楼，合计供应量为192套，而网签量仅有85套，去化率约44%。

金地·大湖风华1号住宅楼销售情况。来源：北京住建委

同期，金地·大湖风华于今年4月2日开盘的1号住宅楼，供应量为90套，拟售价格为37244.52元/平方米，目前尚未有网签量。于2019年7月7日开盘的10号楼、14号楼、17号楼合计供应176套房源，仅有1套预定，也未有网签量。

金地·大湖风华并不是个例。截至6月18日晚间，中国铁建·山语澜廷网签量为100套，其中2套为地下室；首开·熙悦观湖网签量283套，其中54套为地下室，两个项目去化率均不足一半。

不过，资深地产人士韩乐表示，项目的实际销售情况并不能简单地用网签数量一概而论，网签量只能反映一个阶段的销售量。因为很多项目认购之后，还有一个等待客户具备资格或者具备款项签约的过程。“仅仅通过网签来判断一个项目销售量的话，会有偏差。”

不过，据地产营销人公布的2019年房山区限竞房成交排名榜显示，首开·熙悦观湖、金地·大湖风华、熙湖悦著、中国铁建·山语澜廷4个项目排名进入前10，2019年成交套数合计仅有409套。

而中原视点数据、地产营销人数据统计显示，2020年前5个月，首开·熙悦观湖、金地·大湖风华、熙湖悦著、中国铁建·山语澜廷4个项目成交量合计为276套。

据21世纪经济报道，房山区2019年限竞房去化率为22.7%，仅为全市限竞房去化率的一半左右。若据此计算，上述4个限竞房项目的成交量为685套，去化率约20.83%，与市场上限竞房去化率相去甚远。

对此，韩乐也表示，青龙湖板块短期供应的快速增长，的确造成了一定的销售压力，阶段性的去化有一定的难度，区域内的项目可能需要在营销上想想办法。

同策研究院首席分析师张宏伟建议，开发商或可从两方面着手。第一种方法就是开发商大幅提高佣金，基本渠道费用是2-3个点，那么房山青龙湖板块要提高到4-5个点。“通过启动全渠道的中介进行销售，这样起码开盘认筹率会升高。”

第二种方法就是直接降价。张宏伟称，刚需盘实际降价超过10%，就会非常抢手，以此来达到刺激成交的目的。“市场去化不好，说明购房者认为价格与当下的价值不匹配，是高于市场预期的。”

张宏伟认为，由于限竞房的价格已经是区域内的价值洼地，价格有可能造成利润被压缩，因此这个政策要结合公司长期需求来看：如果公司现在资金压力很大，需要增加现金流、增加回款，那就只能先牺牲利润保业绩；如果企业资金压力不大，可以先暂停销售，因为北京的项目从中长期角度来看，明年价格可能会有所好转。

供需错位，未来或迎新转变

“去化难”一直是青龙湖板块的标签之一，造成这一现象的原因众多。其中，最为显眼的是配套不足。

拥有6000亩水域的的青龙湖板块，对于不受距离、追求高品质生活的改善群体而言，无疑是一个宜居之地。但此地却聚集的是受7090政策限制的限竞房，别墅与改善户型并不多。

青龙湖客群的主力群体仍是刚需群体。而对于刚需群体而言，此地的交通与配套是两大绊脚石。从地段来看，这些处于六环外的限竞房项目位置偏远，交通以及生活配套设施明显滞后，附近没有大型商超以及医疗配套，公共交通出行十分不便。

在交通上，青龙湖板块目前主要依靠京良路、莲石路、阜石路、西六环和京港澳高速通勤，区域内并未开通地铁。在医疗方面，除了青龙湖镇社区里的卫生服务中心外，就近的医院也要到距离10公里左右的良乡或者云岗。

不仅如此，这些项目又都有一些共同点：售价相差不大、户型都受到“7090”政策限制、、品牌房企开发，同质化本已十分严重，再加上大体量的供应，无疑会让区域内的开发商加剧竞争力度。

此外，从价格来看，在房山区域内，比青龙湖配套更为完整的长阳、良乡商圈也聚集着大量限竞房，单价同样处于3-4万元/平方米之间，对刚需群体而言显然更加具有吸引力。

韩乐表示，在北京传统的认知里，青龙湖板块是一个度假休闲的区域，所以产品其实应该以低密度住宅或者是别墅为主。但是，恰恰供应的这些地块儿大多是受“7090”政策限制的小户型产品，形成了产品和区域的错配，进而产生了供应量过大的问题。如果区域内低密度产品面积大一些，可能就不存在去化难的问题了。

不过，长期受“配套差、交通远”困扰的青龙湖，已经在有意识的转变。2020年10月10日，2019年房山青龙湖发展论坛透露，皇城根小学未来将落地房山青龙湖，为此地带来优质教育资源。

与此同时，在交通上，京良路西延线、T1轻轨规划通过青龙湖；配套上，与迪士尼、环球影城齐名的“乐高主题乐园”也将落地于此。据北京商报报道，2020年4月16日，乐高乐园中国运营方、默林集团中国区相关负责人透露，北京乐高乐园已经正式确定落户于房山区青龙湖镇，整个项目可能将涵盖娱乐、旅馆、综合性商业、金融服务业、社会停车场等多种业态。

韩乐认为，青龙湖板块过去这一年的利好非常多，从周边的配套和区域的成熟来看，均有很大改观。此外，青龙湖没有再增加新的供应量，如今主要消化存量，随着市场对区域的深入了解以及配套项目的推进，青龙湖板块未来会渐入佳境。

文/王亚静（责编：高雅）