在北京楼市版图中，区域的发展动力主要来自两个方面，一是轨道交通的延伸，二是发展规划的指向。近年来，南城第三轮行动计划带来了近7000亿元的投资，开启了南城快速发展的通道，接着9月25日，大兴机场正式通航，大兴新城片区被冠以新国门商务区的标签，利好不断。

其中，作为距离新机场最近的板块，位于大兴中南部的魏善庄和庞各庄，吸引了保利、金茂、中海等房企的进入，而以新机场为卖点的楼盘是否能顺利“收割”未来红利却值得商榷。

二手房现状：竞争力有限  房价低迷

作为承载限竞房最大体量的区域，大兴近年来渐为北京刚需客群所聚焦。魏善庄位于大兴南中轴路上，距离新机场约18公里，庞各庄距离大兴机场约15公里。两个板块由于距离新机场最近，“存在感”也逐渐增强。

事实上，若将庞各庄和魏善庄相比，庞各庄配套相对完善，而魏善庄不仅周边鲜少二手房在售，早期投入的商业亦未获得合理开发。“庞各庄因为区域开发得比较早，早期有别墅项目落地，同时也有一些高层住宅产品，区域本身已有常住民，所以区域配套相对成熟。”合硕机构首席分析师郭毅表示，而尽管魏善庄前期有商业地块出让，但其后期由于缺少商业氛围，商业消费环境缺乏，这些项目早期并没有得到合理开发。安居客信息显示，位于魏善庄的北京密码商务公寓有六套房源正在出售，价格在1.35万元/m²—2.9万元/m²不等。

不过将目光放置得更远些，大兴区域的天宫院板块相较庞各庄与魏善庄更具竞争力。目前天宫院已落地生物医药基地，形成了医药产业上下游的联动关系，同时又有四号线经过，且区域内住宅开发更早，已经形成了产业+生活的氛围。此外，天宫院商业环境也更为成熟，目前庞各庄大型商业消费主要依赖天宫院板块——距庞各庄最近的商业中心，是位于4公里外的天宫院凯德Mall以及5.5公里处的龙湖北京大兴天街。“相对来说，从其生活和产业的同频共振的发展趋势来看，天宫院比魏善庄、庞各庄发展条件更好。”郭毅说。

体现在二手房方面，天宫院附近二手房价明显高于庞各庄区域。安居客信息显示，天宫院区域内有金融街融汇、天宫院小区、天堂河、保利春天里、龙湖时代天街、熙悦春天等小区二手房在售，价格在32083元/m²—45272元/m²之间，区域内二手房均价为40109元/m²。对比而言，庞各庄二手房均价仅为32797元/m²。

新楼盘放量：机场利好购房者偏向有差

不过从长远角度看，借势南城机场规划利好，庞各庄魏善庄未来仍然具有一定的发展空间。“庞各庄、魏善庄都可以算作新国门的一部分，”郭毅表示，它们距离首都国际机场、大兴国际机场较近，处于临空经济区的辐射范围内。“尽管临空经济的利好也会拉动河北发展。不过，置业人群必然有其对应的地缘消费情节，不论是购房置业还是未来生活，均更偏向于聚集在北京周边。”

也正因如此，前两年，庞各庄与魏善庄地块遭房企疯抢。2018年2月,庞各庄地块开拍，共有6家竞买主体参与现场竞价,最终通过37轮激烈竞价,被中海以32.75亿元揽入囊中，溢价率42.39%。2018年9月底，地块以中海云筑的项目名开盘，计划于今年9月30号到年底之间交房。中海云筑设计有三种户型，建筑面积在89 m²到266 m²不等，价格在36000-39000元/m²之间，中海云筑销售员告诉新地产财经，“哪个户型都可以找到房源。”

而同位于庞各庄的保利建工·和悦春风于2020年5月20日一期开盘，500套房源已出售约400套，预计将于2022年9月15日交房，均价为35000元/m²。销售人员表示，其大概将分四期，二期开盘时间尚未确定。此外，庞各庄纯新项目航城壹号尚未开盘。

魏善庄区域内，大兴金茂悦于2019年5月开盘，均价在38000-40000元/m²之间，预计将于2021年12月底交房。销售人员表示，目前在售的户型仅剩88 m²和104 m²，74 m²和80 m²均已售罄，还有剩余约75套。另有中海云熙2018年12月开盘，2021年3月交房，价格在36000元/m²，目前处于尾盘销售。

“新国门商务区”无一例外是所有新盘的主要宣传点之一。郭毅表示，新机场利好的主要核心在于其能够形成产业的中枢关系，围绕新机场会形成高端制造业、物流产业、信息技术服务业以及文旅消费产业聚集，产业的出现必然会形成产业人口，产业人口必然会构成日常购物消费等一系列需求，从而拉动整个机场周边形成相对繁荣的程式化状态。“其实不仅是在首都的机场，全国的很多大型机场周边都能够形成这样的联动关系，所以大家看好新机场，看好的是未来的可能性和想象空间。” 她预计，这些发展红利会在未来五到十年陆续落地。

而对于购房者来说，日后在收房时所衍生的一系列生活需求，则需要在房子周边有相应的配套资源支撑，“目前庞各庄、魏善庄区域确实还存在短板，包括购物、交通等方面尚有不足的地方。”不过郭毅表示，“但也分是什么样的人。”她指出，在当地购房的人群中，对于本身在机场工作的客群而言，其对生活需求相对来说没有那么迫切，其更希望项目与机场之间的交通形成良好的联动，就此而言，目前区域项目基本可以满足生活需求。但对于来自北京市区工作的购房者，还要考虑入住之后，区域中两到三年配套升级改善后，是否足以支撑基本的生活、通勤要求以及日常的购物消费。

基于此，在大兴国际机场临空经济区的宏伟蓝图下，购房置业仍需依靠自身条件及规划，找准机会再上车。

文/白志敏（责编：高雅）