市相| 北京楼市6月“焦灼”

来源:新地产 2020-06-24 18:14:33

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“姐,您还考虑买房吗,我们楼盘最近在做活动,有些房源总价降了20万(元),而且只要先支付20%的首付,花40多万元就能买到。”近日,购房者小张接到了一通电话,房山青龙湖某楼盘销售员在电话中以极具诱惑力的条件邀请他去看房。

为了打消小张对疫情的顾虑,该位销售在电话中表示,假如小张愿意去看房,可提前预约。楼盘会做彻底消杀处理,并将在一个时间段只接待一组客户。

6月11日,北京新增一例新冠确诊病例,打破了56天本地无新增状态。随着确诊人数增加,6月16日起,北京市突发公共卫生事件应急响应级别由三级调至二级。

2020年上半年即将收官,往年此时,北京各售楼处应该正在紧锣密鼓地冲击销售业绩。但在今年的疫情“阴影”之下,楼市平添更多不确定性,这也使电话中销售员的声音都更显迫切。

楼市表现分化

疫情反复之下,北京二手房销售受到极大影响。

贝壳研究院统计数据显示,6月15日-6月21日一周间,北京二手房周度成交量环比降幅达到41.2%。同时,从业主端预期来看,周间18城业主调价中涨价占比环比微降0.7个百分点,其中,北京、上海业主涨价占比下降。

合硕机构首席分析师郭毅表示,出于对自身安全性的考虑,当下看房人群出现大幅度减少,二手房市场相比新房市场所受影响更大,“在二手房交易过程中,购房者只能通过实地看房对房屋实际结构、装修状况、公共区域配置等情况有更直观的了解,但疫情期间,买卖双方的顾虑造成看房环节的缺失,进一步造成二手房成交的急剧衰减。”

另一方面,当前北京各小区恢复封闭式管理,这也为二手房带看增添了难度。但与二手房表现相比,新房销售市场表现相对而言还算不错。

2020年第24周,北京新房市场出现量涨价跌现象。网易房产统计数据显示,6月15日-6月21日,北京市新房成交套数为1134套,环比增加22.49%;成交均价为48102元/平方米,环比下降1.12%。

一方面,6月以来,北京市场上充足的新房供应,也推高了新房成交量。中原地产首席分析师张大伟表示,6月上半月北京市场供应出现井喷,其中6月4日北京房地产交易管理网一次挂出了11个预售证,合计供应量达89.7万平方米,约包含7000套住宅。

另一方面,网签数据存在滞后,并不能完全反映当下真实成交情况。在供应量井喷带来的整体成交上涨之下,实际上疫情反复已经对新房销售造成影响,多位业内人士对新地产财经表示,当下为防止人员聚集,北京相关部门对售楼处采取了关闭、限流等措施,而这也导致看房人群减少,进而影响售房。

同时,目前北京含有5个高风险地区,分别位于丰台、海淀、大兴三个区。从统计数据上来看,当下疫情带来的影响已经有所显现,除了大兴区新房成交量出现大幅环比上升外,上周海淀成交套数为45套,环比增加3套,但较6月首周减少22套;丰台上周成交套数为88套,环比减少13.73%。

长效影响凸显

受到疫情冲击,房企的业绩压力也在逐步增大。据新地产财经了解,当前多家房企的北京区域公司难以达成上半年销售目标。

短期业绩压力,将为企业全年布局带来变数。郭毅表示,在这种情况下,房企或将调节全年业绩目标完成的时间节点。同时,由于北京疫情反复对销售造成冲击,将倒逼开发商在投资拿地上作出相应决策调整,未来北京土地市场可能会出现转冷的趋势。

而一旦北京疫情防控成为常态,不仅会冲击区域市场,也将对整个房地产行业带来长效影响。今年以来,疫情对线下销售造成的冲击,使线上营销成为房企长期研究的课题。2020年以来,房企在线上营销的投入明显加大,今年“6.18”期间,房企的“队友”有所扩容,除了传统的电商平台,还增加了抖音等短视频平台。同时,房企推出了总裁卖房、明星直播、全民营销、发放购房补贴、特价房限时秒杀等诸多活动,线上营销的玩法趋于多样化。

房天下发布的数据显示,今年有80%的开发商选择参与到房天下618活动,且其中有80%以上的楼盘采取了直播的方式在线宣传获客,去年这一数字仅为10%左右。同时,此次疫情爆发后,丰台区的部分项目在关闭售楼处后,也选择转为线上销售。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,2020年以来,企业现金流压力普遍加大。而在严格的疫情防控措施之下,案场销售受阻,房企被迫另辟蹊径,导致线上营销爆发式发展。但目前房企自身普遍缺乏线上营销的经验,而与第三方合作时,合作方的引流能力、客群定位、营销方式与房企形象、产品线、营销方案等仍存在一个匹配度的问题。未来,行业或将出现专业的线上营销平台,为企业提供更精准的服务。

另外,疫情使人们的生活方式发生改变,居家时间被迫延长。在郭毅看来,疫情影响下,未来购房者对居住空间功能划分、软硬件配置上,会存在不同的要求,“大家出于居家办公、学习场景的增加,对于多功能空间的需求会有所上升;同时,对于两个卫生间的需要也会成为家庭再置业的刚需;目前室内的中央空调和新风系统是贯通整个楼的,疫情之后,分户式新风、分户式中央空调将成为大家更关注的硬件配置;同时,未来大家对社区内部的公共园林的需求也将有所上升。”

需求的催生,未来也将导致房企的产品设计思路发生变化。疫情反复之下,重大公共卫生事件为行业带来的长期影响正在被凸显。在处理当下问题的同时,更能着眼于未来的企业,才能在行业阵痛之后迎来蜕变。

文/丁爽 (责编:高雅)

丁爽/文
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