解城 | 五里坨:石景山“外围”的上位路

来源:新地产 2020-07-03 11:53:53

从北京市中心来到石景山,需要沿长安街一路西行,或乘坐地铁1号线直达尽头,从石景山核心区的古城去到十公里外的五里坨,则再需要一番周转。五里坨附近未通地铁,如果自驾前往,路途需20分钟左右,而依赖公共交通的人,则要乘坐30分钟公车,再步行十几分钟才能到达目前在售的几大楼盘。

如果不是道路空旷清净,这十多公里耗费的时间远不止三、四十分钟。而五里坨相比古城更小的车流量和行人密度也提醒着,这里不只是城六区“外围”的石景山,同样也是石景山自身的“外围”。

不过那些新翻修过、崭新的路面以及青山前格外显眼的黄色吊车也提醒着,这里正在经历外围的上位。

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绿城·西府海棠项目的吊车在青山前格外显眼

风物宜人,配套不全

五里坨西部接壤门头沟,属于浅山地带,这一点从高低起伏的道路走势已能明显感受到;东侧则是香山八大处后山,植被茂盛,基础设施完善,设有人行步道,是附近居民散步的好去处。路边的标示牌则显示,这附近还聚集着不少短途旅行的目的地。

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五里坨街道上的景点标示牌

而涉及区域内的配套设施,又是另一番景象。走在五里坨的街道上,可以看到道路两旁基本都是小型商铺,整个区域内目前也还没有大型商业配套。此外,因区域内设有军事管理区,曾经有部分道路被规划为军用,因此地下公共交通并不完善,离这里最近的金安桥地铁站也超过5公里。

2009年,石景山西部地区启动拆迁,2011年,五里坨地区10个地块的拆迁工作已经完成。按照石景山区“十二五”规划,五里坨将被打造成生态居住区,规划总用地666万平方米,其中建筑面积330万平方米,其中一半将建成住宅,一半将建设产业和配套。

作为北京城区唯一的浅山地区,五里坨也迎来品牌房企的青睐。

品牌进驻,一拍成名

2017年11月,绿城以86亿元上限价、自持居住用途建筑面积20%的总代价竞得五里坨建设组团一(1601-029)等地块,建筑面积34.79万平方米,包括R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334基础教育用地。这一价格成为当年北京总价最高地块。多年“混外围”的五里坨一拍成名,站上C位。

几天后,万科+旭辉+卓越联合体又以78亿元的总价拿下五里坨建设组团二(1601-053)地块,建设用地20.2万平方米,建筑面积34.6万平方米,包括F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334基础教育用地。

稍后,绿城又引入远洋、新城控股、平安及实兴腾飞达,共同开发刚拿下的地块,并向远洋转让49.5%股权。至此,绿城、万科、远洋三大房企齐聚五里坨,形成目前在售的西府海棠、翡翠山晓、五里春秋三大限竞房楼盘。

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绿城·西府海棠项目外喷绘板上的合作伙伴

而随着开发商的进驻,五里坨区域内的交通、医疗、商业配套也在完善。万科·翡翠山晓的销售人员向新地产财经介绍,此前规划为军用运输通道的部分道路目前正计划转为民用,该计划确定后将为1号线增加福寿岭、黑石头站两个地铁站点,直达五里坨;规划中的109快速联络线横贯五里坨,将驾车前往海淀和北京中心城区的时间大大缩短;此外五坨区域内还规划有永引渠南路西延快速路,预计于2021通车,设计速度为50公里/小时,未来沿永引渠南路可直达西五环。

医疗、商业方面,据绿城·西府海棠的销售人员介绍,其与万科、远洋三家需在五里坨配建一座24万平方米的商业中心,在西府海棠项目内,绿城还将自建一个社区商业;在距西府海棠仅一街之隔的道路对面,是即将建设的一座三甲医院;在西府海棠与翡翠山晓之间,则是已经开学的北京师范大学附属中学京西附中。

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图片左侧绿色篷布覆盖的区域即为未来的三甲医院,道路对侧为西府海棠楼体

此外,距离此地不远的石景山大悦城主楼也已接近完工,该项目建成后将是一个集大型购物中心、甲级写字楼、公寓、高档住宅、交通枢纽于一体的商业街区,也将弥补五里坨目前缺乏高端商业配套的现状。

产品错位,年内或迎利好

因绿城·西府海棠、万科·翡翠山晓、远洋·五里春秋均为限竞房,且执行“7090”政策,因此这三大项目均价均为5.2万元/平方米左右,主力户型均为90平方米三居两卫户型,翡翠山晓、五里春秋含少量叠拼户型,西府海棠则为纯洋房。

上述项目于2018年底、2019年4月、7月相继入市,但与古城区域内几大热销楼盘相比,去化则稍显不力。此前开盘稍早的西府海棠、五里春秋一期接近清盘,但尚有个别户型在售,开盘略晚、体量较大的翡翠山晓各户型则仍有不少选择空间。而古城板块内今年6月初入市的华润·长安九里则创造了开盘14分钟即告售罄的火热景象。

与古城商品房楼盘相比,五里坨三大项目均价更低、环境更好、品质更高,在西府海棠项目内,因地势前后起伏大,开发商专门设计室外观光电梯,方便老年业主散步,避免攀登阶梯;五里春秋则邀请日本设计师为其做室内收纳与软装设计。但为何具备了高品质与限价政策,五里坨却仍不及古城抢手?

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西府海棠项目内的观光电梯

合硕机构首席分析师郭毅分析,五里坨三大项目因地块先天条件、规划尚存在一定局限性,所以也使得项目的产品定位和区域的客群需求存在一定错位。五里坨作为靠山的缓坡地段,从自然景观、区位环境来说,更适合打造这些低密度的别墅产品,但实际这三个项目的容积率都不低,只能做洋房类产品,而且又有“7090”限定,所以该区域面对的大部分就是由“7090”衍生的刚需、刚改客群,此时购房者关注的重点就不是环境,而是区域的交通、生活等配套和价格因素。

而五里坨三大项目开盘时,周边尚未建成高质量的学校以及购物中心,且处于山坳的先天环境又让道路相对偏窄,所以基本生活配套还存在短板。加之三个项目同期开盘,产品严重同质化,均价又基本一致,所以造成了区域供应激增,随之带来的去化困难。

郭毅坦言上述问题在地块规划时已经存在限制,虽然开发商在产品设计上也做了优化调整,“但整体已经被框死,开发商很难破局了。”

不过,当前随着教育、医疗资源引入,109快速联络线的公示,五里坨区域基础配套已经得到很大改善,郭毅也表示在这些因素的刺激下五里坨在今年已陆续迎来一些利好。而对比石景山核心区,今年入市的楼盘基本为商品房,均价在7万元上下,随着核心区与五里坨价格差距的拉大,购房者也将更加关注价格更低、环境更好的浅山地带,由此五里坨也有望在年内迎来外围的上位。

王晗玉/文

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