话企|华侨城:左手甩卖资产,右手高价拿地

来源:财经网 2020-08-01 09:26:57

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自2018年起,华侨城便开启了频繁出售旗下资产之路。据不完全统计,2018年,华侨城集团共计出售18家子公司股权及债权;2019年,华侨城集团共计出售11家子公司股权及债权。

并且,华侨城“卖卖卖”的 “步伐” 并没在2020年停下。7月29日,华侨城“抛”出一则出售信息,拟以9.63亿元的价格,出清与万达地产合资公司60%股权及债权。

甩卖资产背后:华侨城负债率走高

7月29日,据北京产权交易所披露,华侨城旗下全资子公司华侨城天津拟以9.63亿元挂牌转让太原侨辰置业有限公司60%股权及有关债权,其中60%股权对应挂牌价1.6亿元,债权挂牌价8.03亿元。

转让信息显示,从事房地产开发经营和物业管理的太原侨辰成立于2018年12月,华侨城天津对其持股60%;万达地产对其持股40%。

翻看太原侨辰的运营情况,可以发现其表现似乎并不乐观。2019年实现营业收入198.08万元,净利润0.42万元;截至2020年5月底,营业收入为0,净利润0.58万元,但负债总计却高达13.38亿元。

值得一提的是,自2018年开始,华侨城频繁出售资产。

据中国网报道,华侨城集团2018年挂牌出售和进行预披露的资产约18项,出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。其中,2018年,华侨城通过出售上海万锦实现投资收益10.03亿元。

2019年华侨城则先后出售西安思睿80%股权、云南华侨城50%股权、成都地润51%股权、上海华筵50%股权、上海华合50%股权,合计实现投资收益26.76亿元。

此外,年报还指出,2019年,华侨城通过转让天津嘉运、太原侨晋、太原侨君、秦皇岛华侨城、天津华锦万吉、四川圣铭等6家子公司股权,产生了较好的金额利得。

毫无疑问,甩卖资产成了华侨城非经营性损益的主要收入来源。2019年华侨城非经营性损益23.35亿元,占公司归母净利润的18.92%。

此次挂牌出售太原侨辰背后,是华侨城自2020年以来迅速走高的负债率。仅3个月时间,华侨城净负债率就从2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79%,增长超12个百分点。而在此之前,从2018年末至2019年末,华侨城净负债率仅增长0.16个百分点,净负债率控制效果明显。


2020年一季度末,华侨城现金及现金等价物为415.37亿元,较初期的354.86亿元同比增长17.05%。与之相比,华侨城的短期借款增速明显更加迅猛,2020年3月末,华侨城A短期借款372.03亿元,较初期的233.49亿元同比增长59.33%。

表面上,2020年一季度末,华侨城A的现金及现金等价物覆盖短期负债后还略有盈余,但除此之外,华侨城A还面临着一年内到期的非流动负债89.63亿元,现金流状态并不乐观。

此外,5月,华侨城发布新增借款公告,2020年前4月累计新增借款194.21亿元,全部为银行贷款,占2019年末净资产比例的20.44%。

大手笔拿地为哪般?

持续走高的负债率和并不宽松的现金流状态,并没能影响到华侨城的拿地策略。

7月21日,华侨城以50亿元拍得上海浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块,成交楼面价4.42万元/㎡,溢价率19.07%。地块周边项目价格多在6.8万元/平方米-7.8万元/平方米之间。

该地块竞争激烈,除华侨城外,还吸引来建发、旭辉、金茂、浦东金桥等房企参与竞拍,先后举牌超过200轮。而更加引人注目的是,这一地块还刷新了浦东唐镇板块的楼面单价新纪录。

据克而瑞数据显示,2020年上半年华侨城拿地金额189亿元,而此次华侨城不惜用50亿元专攻一块土地的决策和华侨城的拿地策略关系密切。华侨城在近期发布的投资者关系活动记录表中指出,现阶段公司拿地时坚持优中选优的原则。

此外,上海是华侨城布局华东的重要城市。华侨城曾向蓝鲸房产表示,华侨城一直将上海视为集团全国布局的战略支点,未来华侨城华东集团仍将长期聚焦上海,以上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州为立足点辐射三省一市,在江浙沪皖持续布局。

2019年年报显示,华侨城在上海共有8块土地,合计总占地面积43.37万平方米,总建筑面积80.2万平方米,剩余可开发建筑面积24.08万平方米,上述各数据均不足华侨城总土储的2%。


而华侨城的上海在售项目也开盘已久,存货不多。其中,新浦江城项目于2008年入市,已开盘的可销售面积98.23万平方米中,累计销售78.57万平方米;苏河湾项目于2012年入市,已开盘的可销售面积22.79万平方米中,累计销售15.81万平方米。

“巧妇难为无米之炊”。目前,华侨城的上海土储较少,且在售项目可售面积越来越少,这也意味着,对于华侨城来说,“补仓”上海“迫在眉睫”。

一方面,华侨城在2020年高价拿地;另一方面,华侨城在2020年的销售业绩突破并不明显,克而瑞数据显示,2020年华侨城上半年销售额112.5亿元,同比增长5.3%。

文旅板块遭受重创

2020年上半年,疫情影响下,无论是华侨城的文旅板块,还是地产板块都冲击不小。

2019年,华侨城旅游综合业务在营收中的占比首次反超房地产业务,实现营业收入302.63亿元,占总营收的50.42%。此外,年报还指出,华侨城旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社以及2家开放式旅游区累计接待游客5209万人次,同比增长12%。

旅游综合业务在业绩中扮演的角色越重要,意味着,疫情对华侨城产生的冲击力越大。

华侨城曾在业绩发布会中描述了疫情对公司旅游板块带来的影响,“疫情确实导致公司旅游板块经营效益大幅下滑,一季度的游客接待和收入主要是在1月中上旬。在2月22号,华侨城A提出了全面复工复产,但也是有限复工复产,所以一季度的游客接待水平只有去年同期的30%。”

受此影响,2020年一季度,华侨城营业收入68.18亿元;同比下滑13.91%;归母净利润8.39亿元,同比减少30.01%。

实际上,疫情对文旅的冲击远不止此。中国旅游研究院经过研究性质的测算,预计2020年全年,国内旅游人次将负增长15.5%,全年同比减少9.32亿人次;国内旅游收入负增长20.6%,全年减收1.18万亿元。到2020年底,预计全国游客人数将下降至50.74亿人次,全国旅游收入将降至4.55万亿元。

在2019年突飞猛进,迅速成长为华侨城营收“主力军”的旅游综合业务,在2020年迎来“一盆冷水”。

2020年过半,疫情影响下的旅游行业仍处于恢复阶段,7月15日,文旅部印发《关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知》,《通知》提出,可恢复跨省(区、市)团队旅游及“机票+酒店”业务。

2020下半年开启,华侨城的旅游板块能为其迎来“逆袭”吗?

文/熊颖(责编:高雅)

熊颖/文
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