原标题：美的置业郝恒乐：公司步入战略巩固年 智慧地产成企业护城河

8月21日上午，美的置业召开2020年中期业绩发布会。美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐、高级副总裁徐传甫、执行董事兼首席财务官林戈出席业绩会，并答记者问。

公告显示，2020年上半年，美的置业实现合约销售金额482亿元，同比增长2.1%；营业收入约209亿元，同比增长47.5%；核心净利润23.6亿元，同比增长24.7%。

截至报告期末，美的置业净负债率下降至86.8%，较2019年期末再降2.2个百分点；债务结构方面，银行借款占比超过6成，达64%，其次是公司债占比21%。期末企业现金总量为260亿元，现金短债比2.26倍，公司银行授信额度1300.19亿元，其中仍有874亿元尚未动用的银行授信额度，流动性合理充裕。

管理层在业绩会上表示，截止目前，2020年公司合计发债4笔，共计约65亿元，最新一期发债，成本更是创公司新低。

土地储备方面，报告期内，美的置业土地储备总建筑面积达5431万平方米，涉及295个物业开发项目，覆盖全国的18个省级行政区的61个城市。土储结构方面，长三角及珠三角占比超过6成，其中长三角占到46%，珠三角占比是15%。一、二线城市土储达3515平方米，占比57%，较去年有所提升。

谈到土储结构和业绩贡献，郝恒乐表示，长三角地区对于房地产来讲，可以发展的区域和城市量级比珠三角厚度要大得多。珠三角主要围绕深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门城市为主，粤北、粤西、粤东相比较弱。而长三角则覆盖了江苏、浙江、安徽三省，经济发达程度和人口流入很是强劲，公司2018年持续在长三角加大投资，今年也迎来了回收期，所以形成了上半年销售额中长三角远高于珠三角的情况。

对于下半年公司的拿地计划方面，郝恒乐预测进入第四季度，土地热度和溢价率将会有所控制，公司仍旧会按照销售额的三分之一来进行补货，同时会根据公司的净现金情况进行灵活调节。公司仍会坚持相对比较审慎的策略，没有必要激进地高价位拿地，四季度会根据公司在某些城市土地储备的情况有策略性地补一些地，但会按照定下的核心财务指标，精准研判每块土地，目前内部对于相对比较稳健的市场售价预期下，会按照8%左右的一个利润率水平去衡量，并保有一定的弹性管理，此外的参考基本标准是irr的水平在20%左右。

此外，郝恒乐在业绩会上表示，今年公司的整体定位为“战略巩固年”，即巩固生根布局基本策略，具体来看，在运营方面采取精细化策略，创新方面强化产品力，打造差异化竞争能力。目前公司已经布局超60个城市，并且始终坚持在经济发达区域及量级较高城市布局，为未来的增长潜力做储备，同时公司在优化少数三低城市，做到精准测算，紧控节奏。精细化运营方面，仍旧以现金流和利润为核心，通过一城一策、一项目一策的方式，更多强调回款，供货上以销定产，销售政策上确保最优库存和去化。但他同时表示基于公司目前资金充裕等良好情况，下半年公司并不会主动在某些城市通过打价格战的方式而实现销售去化。

此外，郝恒乐还表示目前公司从投资端、建设到资金管理，再到成本供货管理，包括销售管理和存货管理，销售回款和结转等已经可以通过完全一体化的数字化系统实现全面线上管理。

管理层对于公司在智慧家居方面的发展情况也做了详细描述，目前公司的智慧家居发展已升级到4.0，并已经开始在新建项目中逐步落成ai社区。此外，美的置业还在联合工信部、医院、诊所、相关机构共同成立网络空间的安全前沿技术联合实验室，不断提升打造公司的智慧家居能力。

徐传甫表示，美的置业的产品力在整个行业当中目前处于中上等水平。而在智慧地产的连续探索中，已经逐步形成了企业的差异化优势。公司目前在智慧地产的产品硬件上已经领先行业，依托美的家电的强大背景和资源优势已经较早开始硬件的研发，而软件集成方面，美的置业较行业也处于领先水平，除了推出自身研究院的研发外，还与行业内龙头企业海康威视、阿里、华为等一同进行软件集成的开发，将硬件和软件较好结合。并且成立了美的置业旗下的睿智科技，保证整个系统能够真正落到项目的具体实施，目前已经形成完全可落地施工的能力。最后一步体现在客户终端区，公司已经实现把智慧科技从前端的产品研发、终端集成、安装调试到后期运维，包括营销转换做了全系统的拉通。并且在满足自身智慧科技地产的客服体验和产品力提升的同时，美的置业已经开始进行对外输出。

而针对近期传出的监管部门可能对于房企进行“三条红线”融资收紧政策，林戈则表示，可以肯定的是，未来房企融资将加速分化，资产负债结构优质和经营效率优质的公司，他们的成本会越来越低，资本市场对这一类公司也会更加追逐。反之，如果依靠过度杠杆来举债实现公司发展、同时经营质量又不好的企业，可能会面临高成本融资，甚至是借不到钱的局面。

对于美的置业，其表示目前多家信用评级机构对于公司表示一致看好，这对于公司发债、abs等在市场上会形成了很好的反馈。而美的置业一直以来非常重视资产负债结构的优化，强调产品力和运营效率，依靠内生增长率来推动公司发展，而不是靠过度杠杆而发展。并且，目前为止，无论是银行贷款还是直接的市场直融，公司基本没有用过股东征信，这都成为美的置业在未来融资层面上的优势。