龙湖集团董事长吴亚军曾在答投资者问时有这样一句金句：“先做长，再做强，而做大是自然而然的结果。”

吴亚军的回答一定程度上折射出龙湖的发展哲学。在“掌舵人”吴亚军看来，龙湖的发展之路更像一场马拉松，而要想当好这个长跑者，长期稳健比爆发式增长更为重要。

2020年，房地产行业“大风大浪”来袭。常将“稳健”二字挂在嘴边、并身体力行的龙湖抗风险能力凸显，一如继往的保持着盈利能力的稳步上升，几乎完全抹平了“风浪”的影响。

弱环境下逆势增长

2020年，房地产行业红利消退和疫情的突然来袭，让各大房企不得不接受重重挑战。与此同时，销售下滑成为行业趋势。克而瑞数据显示，2020年1-6月，TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%。

弱环境下，能够一如既往保持向上增长的“成绩单”显得更加难能可贵。8月26日，龙湖发布2020年半年业绩，上半年，龙湖完成合同销售额1111亿元，同比增长5.2%。以其公布的2020年全年销售目标2600亿元计算，上半年达成销售目标的42.73%。

值得一提的是，2020年上半年，房企销售目标完成情况普遍不及去年同期。克而瑞数据显示，36家公布销售目标的房企中，近半数房企销售目标完成率未达40%。

截至2020年7月底，龙湖已实现合同销售金额1320.8亿元，完成全年销售目标的51%。管理层在业绩会上也充分表达了对于完成2600亿元全年销售目标的信心。据龙湖CEO邵明晓介绍，集团备货充足，全年可售货源达到4100亿元。此外，龙湖布局主要聚焦一、二线城市以及一些主要的卫星城市，量级都比较高。从市场端来看，这些城市下半年的情况整体向好。

除了稳步增长的销售额，2020年上半年，龙湖在营收和净利上均有所突破。报告期内，龙湖实现营业收入511.4亿元，同比增长32.6%；实现毛利157.5亿元，同比增长25.2%；实现核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

此外，截至报告期末，龙湖已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，面积为1770万平方米，这也将为企业未来的核心利润持续稳定增长夯实基础。

四大航道协同发力

营业收入和核心净利的齐增长，是龙湖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大航道协同发力的结果。

地产开发方面，中报指出，2020年上半年，龙湖物业发展业务营业额为452.5亿元，同比增长32.4%。

龙湖物业发展营业额的高增速，不但来自于量的增长，更多还在于质的提升。报告期内，龙湖交付物业总建筑面积338.3万平方米，较2019年上半年的283.7万平方米同比增长19.25%。此外，2020年1-6月，龙湖营业额单方价格为13374元/平方米，较龙湖2019年上半年的12044元/平方米同比增长11.04%。

商业运营方面，在疫情对于行业的巨大冲击下，龙湖的商业团队展现出了龙头才有的韧性。疫情期间，龙湖宣布给予旗下商场的所有商户历时2个多月的租金费用减半政策，覆盖龙湖商业布局的西安、北京、上海、杭州等10座城市，给予超过4500家合作品牌支持。除此之外，疫情期间企业还增加了对于商户的金融支持和互动扶持，推出线上创新以及空间的创新、点位高效利用等措施，以更好地减轻疫情影响。

值得一提的是，即便是在减免商户租金的大前提下，龙湖商业仍旧实现了租金收入的迅速增长。2020年上半年，龙湖商业实现租金收入26.7亿元，同比增长22%。

截至报告期末，龙湖已累计开业商场40座，已开业建筑面积387万平方米，整体出租率为94.7%。此外，龙湖紧抓其城市中产新锐家庭客群需求，6月19日，南京龙湾天街如期开业，招商率与开业率达99%。

租赁住房方面，截至2020年上半年末，冠寓已开业7.9万间，整体出租率为85.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为 88.6%。业绩会上管理层亦透露，今年冠寓将会首度实现净利方面的微盈利。并表示，租赁住房业务经过两三年的打磨，会形成集团未来的一个重要的可以赚钱的业务。

智慧服务方面，2020年上半年，龙湖实现物业管理收入24.9亿元（合并抵消后），同比上涨42%。此外，截至报告期末，龙湖智慧服务实管面积达到1.32亿平方米，并连续11年客户满意度超90%。

邵明晓表示，未来将努力实现C1业务会每年两位数的增长，C2、C3、C4业务收入，每年30%的增长，以及整个集团的利润两位数的增长，今年有望实现超过20%的增长。这是龙湖这么多年能力圈的打造，包括整个团队能力交付的成果。

财务稳健未雨绸缪

在行业融资收紧的大环境下，只有公司盘面儿扎实，才能拥有绝对的战略主动权，用自律换自由，这是龙湖管理层再三强调的大准则。弱环境下依旧能够实现业绩逆势增长，显然也离不开龙湖对于自身的绝对自律。特别是在财务把控上的高度克制与谨慎，使得龙湖一直以来被业界誉为绝对的财务优等生。

2020年开年，龙湖用超低融资成本为自己开了个好“彩头”。2020年1月，龙湖成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

在行业融资难的大背景下，2020年上半年，龙湖不但在年初把握窗口，完成了数笔境内外再融资；还将平均借贷成本维持在4.5%的低位水平。

龙湖超低融资成本的诀窍何在？龙湖CFO赵轶分析表示，龙湖在融资上一直以来坚持底线策略和方法选择、渠道选择。

赵轶指出，国内我们有两条线。一个是融资债券、一个是开发贷。它不会像非标、信托，会受调控影响时有时无，是一个稳定健康的融资方式。再加上国外美元债和银团贷款，这四个渠道能够非常充裕的为我们提供融资弹药。

中报指出，2020年上半年，龙湖净负债率低至51.4%，在手现金784.0亿元。而从债务结构来看，龙湖的表现同样优秀，有息负债中，一年内到期债务172.1亿元，占总债务的比例10.2%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）更是高达4.55，偿债压力极小。

近期，市场传言监管部门出台“345新规”控制房地产企业有息债务的增长，并设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。而这三道红线，龙湖均未触及。

中期业绩发布会上，吴亚军表示，“这是对我们过去坚持在财务上自律的一种报偿。但是我们并不会因此沾沾自喜，下一步还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备。

对广大房企而言，无论是“三道红线”，还是原本就趋严的融资环境，都犹如扣上一道无形枷锁。戴上“枷锁”后的房企要如何“跳舞”？对于常常将“自律换自由”挂在嘴边的龙湖来说，恐怕心中早有答案。

熊颖/文（责编：高雅）