后疫情时代房地产市场向好势头不减，但上月，住建部联合央行发布限制开发商融资的 “三条红线”新规压顶，房企被套上了“紧箍咒”，下半年将面临融资收紧及偿债高峰来临的双重考验。

而8月29日发布中报的金融街，营收净利双双大幅下滑，负债利刃压顶，连踩三条红线，可谓危机四伏。

营收创五年新低 主业受影响仍在持续

半年报数据显示，金融街实现营业收入约58.67亿元，同比减少38.36%；归母净利润约2.51亿元，同比减少76.13%之多。

具体来看，金融街旗下多项业务收入及毛利率均出现了不同程度地下跌。其中，物业经营收入下降最为严重，较上年同期下滑65%，毛利率也为近五年来首次转负，达-54.19%，较上年同期下滑76.53个百分点。对于物业经营业务下滑的原因，财报中金融街将其归之于疫情影响，酒店入住率和景区客流量大幅下降。

事实上，Wind数据显示，从2014年开始，金融街的营收便出现基本“原地踏步”的局面。2014年其实现营收220.36亿元，而到了2018年此项财务指标也仅在221.13亿元，2019年，金融街实现营业收入261.84亿元，同比增加18.41%。近五年，其上半年营业收入涨幅也表现不一，分别为25.37%、62%、-33.65%、43.58%、-38.36%，业绩最高升至2017年的99.91亿元，如今业绩下降至58.67亿元，创五年来新低，甚至不及2016年的营业收入。

众所周知，金融街是以商务地产为主业的公司，其业务涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼等。尽管其房地产开发占营业收入的81.98%，但对金融街而言，物业租赁才是其盈利“奶牛”。从毛利率指标看，地产开发的毛利率仅为35.54%，而物业租赁毛利率却高达92.92%。

尤其在北京地区，得益于优越的地理位置，金融街一度是北京写字楼市场的“人民币”担当。戴德梁行2020年二季度统计显示，在北京八大商务区中，金融街租金仍占据绝对优势，并以2.9%的空置率处于市场最低位。

不过写字楼及商铺市场的景气程度与经济形势密切相关，疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力制约着写字楼市场需求的释放，即便龙头企业的利润空间也在不断被挤压。因此，尽管金融街物业租赁毛利率维持了平均水平，但2020年上半年，其租赁收入仍出现了近五年来的首次下滑，已是自顾不暇，更难再言提振总体收入。

尤其疫情对经济的影响并非短期，如今虽已基本得到控制，但其中长期影响仍不可忽视，市场复苏仍需时日。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，近年来经济形势下行压力加大，一线城市空置率持续走高。加之疫情冲击，还会有公司缩规模甚至破产，预计下半年北京甲级写字楼市场仍然面临较为严峻的形势，租金将承压下行而空置率将持续走高。

负债压顶  连踩三条红线

日前，央行、住建部日前召开重点房企座谈会，出台了重点房企资金监测和融资管理的“三条红线”规则，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。作为高杠杆经营的主体，“三条红线”成为资本市场、信贷市场对于房企主体信用考察的关键指标，房企借高杠杆进行快速扩张的时代走向终结。

若将目光放至金融街，2020年中期业绩报告数据显示，其剔除预收款后的资产负债率为74.4%，净负债率为202.31%，现金短债比仅0.55，“三条红线”无一幸免。

仅就净负债率而言，Wind数据统计，2014年年末金融街的净负债率首次突破100%，达113.03%，之后一路走高，2019年飚升至188.87%，截至2020年上半年已达202.31%。若想不踩100%红线，其现有总体债务规模需要减少至491.46亿元，有息负债则需减少约392.67亿元。

8月6日，金融街发布公告，截至 2020 年 7 月末，公司有息负债余额为 948.04 亿元，累计新增有息负债金额为 78.53 亿元，已占公司 2019 年末净资产的20.15% 。

这在一定程度上要归于其去化率低，存货高的问题。年报数据显示，2016年至2019年，金融街的存货在不断上升， 2019年其存货达800.41亿元，占总资产的49.41%。直到2020年6月底，存货仍高达744.74亿元。与之对应的是，金融街的存货周转率一直不，其2015年至2019年均在0.17~0.3之间徘徊，2019年为0.19，远低于同期行业0.33的平均水平。

这直接影响了金融街的现金流状况。2017-2018年，金融街经营活动现金流净额分别为-72.54亿元、-90.29亿元。其2019年上半年经营性现金流回正至70.19亿元，不过至2020年上半年，其现金流又跌至-16.13亿元，而对比行业平均水平28.33亿元来看，金融街的现金流不容乐观。

当前市场形势下，对于净负债率高企的企业，如若短期债务压力过大无疑是雪上加霜。与此同时，短期内还债能力也成为考验房企化解风险能力的重要指标。而就速动比率来看，金融街的表现也不尽人意。 Wind数据显示，金融街2020年上半年速动比率有所下降，仅为0.59。且金融街一年内到期的非流动负债124.45亿元，短期借款73亿元，两者相加为197.45亿元。而本期末金融街货币资金为107.67亿元，与上笔资金之间仍存在89.78亿元的资金缺口。这意味着金融街存在着不小的短期偿债风险，一旦无法通过再融资以缓解偿债压力，发生资金链断裂的可能性增大。

此外，半年报显示，期内金融街的财务指标中流动比率为208.85%，较上年末下降11.68个百分点。结合2020年上半年，金融街归母净利润较上年同期下降76.13%，房地产行业自身资金需求旺盛，如今若销售回款受阻，也将进一步加剧金融街对资金的渴求。财经网就其现金流、短期债务承压及“三条红线”均触线之下是否有具体改善措施等问题向金融街发送邮件寻求答复，但截至发稿前未获回应。

眼下，面对最严房企融资新规，金融街如何行动以改善债务状况、提升销售周转等一系列摆在面前的棘手问题，财经网将持续关注。

文/白志敏（责编：高雅）