话企丨阳光100陷入“魔咒”

来源:财经网 2020-10-14 16:42:09

 在刚刚过去的9月这个传统销售旺季,房企都在加足马力冲刺。

据中原地产统计,9月单月,30家上市房企销售额合计达6096亿元,同比上涨19%;TOP100房企销售额同比增长率均值为24.1%。从前9月业绩来看,破千亿房企达到21家,百亿房企达137家。

尽管市场出现了恢复,但在这场赛跑中,房企之间还是逐渐拉开了距离。据公开财务数据显示,2020年1-9月,中国恒大、中国金茂等房企销售目标完成率达到80%以上;而阳光100、绿地香港等房企的业绩完成率尚在60%以下。

其中,阳光100在2018年、2019年已经连续两年未完成全年目标。在本就充满波折的2020年,阳光100究竟能否在最后不到4个月的时间里,逆风翻盘?

业绩萎靡不振

悄无声息的,阳光100的销售单价下滑了。

据财经网核算(依公式:销售单价=合约销售额/合约销售面积),9月,阳光100销售单价为11250元/平方米,同比下滑14%;前9月累计销售单价11688元/平方米,同比下滑8%。

凭借超10%的折扣,阳光100在9月单月的业绩高速增长。根据数据,公司9月实现合约销售额14.26亿元,同比增长63%。但这仍然难以弥补企业此前的缺漏,累计业绩仍在下滑。前9月,公司累计实现合约销售额56.33亿元,同比下滑8.5%。

在中期报告中,阳光100提到,保证全年销售任务过百亿。若据此计算,公司前9月仅完成了全年销售目标的56.33%。

“到现在业绩才完成一半多,全年业绩目标是个不可能完成的任务。”中原上海分析师卢文曦直言,阳光100今年完成全年目标存在困难。他表示,现在房企打折其实是能够加速销售,因为市场不是缺少购买力,是缺少动力,房子价格到位,房子不会卖不好。

卢文曦指出,现在的关键是,大房企有打折的底气,小房企却没有。因为现在大型房企打折可能只是伤皮毛,或者少赚利润。但小房企折扣力度加大,怕是要“大出血”,毕竟小房企各种成本本身就不低。

倘若今年阳光100仍未完成全年销售目标,那么企业将连续3年未达销售目标。公开数据显示,2018年,阳光100实现合约销售额120.96亿元,距离175亿元的目标相差近54亿元;2019年,阳光100实现合约销售额103.38亿元,距离150亿元的目标相差近47亿元。

“觉得遗憾。”一位曾在阳光100任职的业内人士李亮(化名)在提到公司由曾经领先行业的地位掉队到如今的险境之后如此感慨。

频繁转型无定力

如今的阳光100曾经有过高光时刻,曾排名中国房企百强前十。据中指院数据显示,早在2005-2009年,阳光100连续5年位列TOP20榜单之内。之后,企业逐渐衰落跌出百强榜。

如今,更是与往日不可同日而语。在克而瑞公布的2020年1-9月全口径销售额排行榜上,阳光100位列182位,较去年同期的166位跌落16位。

“本来可以做的很好。”是多位业内人士对阳光100的评价。那么,阳光100究竟缘何跌落至此?症结在哪儿?

李亮认为,阳光100之所以出现这样的窘境原因是多方面的,与战略失误、定力不足、经营理念、人才流失等均有关系。

他解释称,实际上,阳光100最早是做住宅大盘,走高周转模式,战略方向早前突然转向街区,导致资源、人才、资金互相不匹配。随后,几年时间里,公司战略经历了2014年开始的住宅向街区综合体转型,进而在2017年又转向住宅、街区两条腿走路,2019年再提离开住宅市场,全面转向街区、小镇、服务式公寓,以及2020年又调头表示将加大部分大型住宅开发比例,战略频繁变动,没有深耕的定力。

此外,公司倾向的拿地模式是收并购,因而容易出现土地情况复杂导致开发时间被拉长的问题,从而项目、资金均无法快速滚动起来。种种压力之下,导致大量的职业经理人流失,人员变动频繁。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,阳光100这几年的业绩下滑除了与行业变化、竞争环境有关之外,的确与企业的战略转型不当有关。因为,企业所选择的战略转型方向所依托的商业模式与业务模式,以自身所具备的资源条件与资本市场的发展现状明显是不符的,必然造成企业发展的战略性“踏空”。

柏文喜表示,文旅是大投资、慢回报和强运营类项目,街区物业同样也是流动性较差的强运营项目,这两类资产如果自持和运营管理,则需要大量长线、低成本资金托底以及发达的资本市场与金融产品来加持。即使是出售型的文旅地产项目和街区物业,去化状况也更容易受到行业周期的影响而出现起伏较大的情况。

其实,文旅当下的困境或可从复星旅游文化、新华联的动作中窥得一二。其中,复星旅游文化上半年归母净利润亏损8.99亿元,经营活动现金流净流出7.26亿元;新华联更是债务压顶,寄希望于引进战投缓解压力。

中原上海分析师卢文曦直言,阳光100的滑落归根结底是缺乏能快速回笼现金流的业务。

出路何寻?

业绩萎靡不振、缺乏造血能力、长期不分红等一系列的问题导致阳光100在资本市场的处境愈发危险。

据wind数据显示,自2019年1月18日至2020年10月14日收盘,阳光100股价再无突破2港元/股,长期在1.026港元/股-1.719港元/股之间徘徊。

柏文喜表示,如果阳光100真的出现连续3年完不成目标的情况,那必然影响到企业自身的业绩和现金流,会加大企业的运营困难和后续发展能力,反过来自然会对他们在资本市场的表现以及融资都带来负面影响。

实际上,今年的外部环境对房地产行业来说并不友好,导致房企一边面临降负债的压力,一边要加速冲刺业绩。对于资源有限且行业地位不太显著的阳光100而言,今年乃至未来1-2年内,企业首当其冲的问题便是如何“活下去”?

那么,究竟应该如何寻找出路?柏文喜认为,阳光100的出路在于要以现金流为核心尽快调整战略方向和商业模式,在减少资本性开支的同时加大对外合作和融资力度,同时加大推盘力度来改善企业现金流以渡过当前的困难期和“三道红线”所带来的降负债的压力。

柏文喜建议,阳光100可以向房地产领域内自身具备相对优势和资源的细分化和精深化、专业化领域转型,或者通过业务重组寻求超越地产行业的其他出路亦无不可。

“开工没有回头剑,频繁变动战略反而消费无谓的精力。”卢文曦建议,可以选择继续深耕已经确定的方向,但是不要以销售量来定任务目标,可以转向物业数量、租金收入等指标。“但一定要注重增加土地储备,企业频繁卖土地,又不注重增加土储是致命的问题。况且,土地储备就算摊在账面上,每年资产评估也可以增值。”

然而,在兜兜转转之后,阳光100再提住宅开发。在2020年中期业绩会上,阳光100董事会主席易小迪提出,今年下半年要及时调整产品结构应对变化,在下半年将会加大部分大型住宅项目的开发比例,同时加大一级开发的力度。

不过,柏文喜称,即使把抛弃的住宅捡回来,现在的市场显然已经和两年前的情况不一样,现在获取住宅地块的竞争压力更大,除了雄厚的资金实力之外还需要更多的其他IP资源作为加持条件。

一家没有明确战略规划的企业,就如同一叶扁舟行驶在暴风雨的海面上。一次风浪打来,或许可以凭借水手高超的技巧躲避。但不明确航向方向、不升级打造邮轮,再好的水手也终将翻船。

文/王亚静(责编:高雅)