话企|地产战略,蒙娜丽莎的“双刃剑”

来源:财经网 2020-11-11 18:06:32

2020年初一场疫情给各行各业带来措手不及的一记重创,对于常年以线下交易为主的房地产业更是沉重打击,而随着疫情平稳以及线下带客的恢复,房地产行业自二季度起开始陆续回正。不过,随之而来的“三道红线”又为这个刚扳回增速的行业加上了一圈“紧箍咒”。

而一同绷紧神经的不止房地产企业,与之命运相牵的行业上下游企业或已抢先感受到“三道红线”的威力。一如上游建材企业蒙娜丽莎,尽管销售业绩保持一贯增速,但在现金流方面已经呈现吃紧态势。“地产战略+经销渠道”的双轮驱动模式给了蒙娜丽莎一个快速增长的光鲜外表,但翻开内里,一众客户在“三道红线”高压下迫切的资金回笼需求与日益拉长的付款账期也在考验着蒙娜丽莎的现金流。

业绩稳步提升,现金流大跌眼镜

作为一家专注研发生产建筑陶瓷产品的企业,蒙娜丽莎在今年保持了难能可贵的增速。财报数据显示其主要产品为陶瓷砖、陶瓷板和薄型陶瓷砖,而根据国家统计局的数据,建筑陶瓷行业产量在2016年达到顶峰后便呈波动下滑状态,同时,每平方米房屋消费陶瓷砖的数量也走过增长时期,趋于稳定。

而蒙娜丽莎于10月24日发布的三季报显示,今年前三季度其营收、归母净利润、扣非净利润分别同比实现24.66%、24.68%、33.42%的增长,增速甚至优于去年全年的18.57%、19.42%、25.24%。

不过反观经营活动产生的现金流量净额却不容乐观,2020年第三季度蒙娜丽莎现金流回正至1.25亿元,但同比依然减少了76.74%,而通观今年前三季度,其现金流仍为-1.42亿元,同比大幅下降116.58%。在今年一、二季度末,蒙娜丽莎的该项指标是-6.35亿元和-2.67亿元,相较上年同期分别大降879.49%和182.82%。

在针对该项指标变动的原因说明中,蒙娜丽莎表示这主要是报告期内受新冠疫情影响,下游客户复工复产延后导致销售收入、货款回笼减少,同时生产采购材料款却是正常支付所致。

而销售收入、货款回笼的减少直接体现在了应收账款的增加中。截至三季度末,蒙娜丽莎应收账款较年初增加了42.30%,其解释该项变动主要是因报告期营收规模增长导致应收账款相应增加,而在半年报中,其解释原因为报告期内受疫情影响,货款回笼延迟。彼时应收账款余额较期初增加31.87%。

持续增长的工程业务是蒙娜丽莎应收账款增加的重要因素,其在销售模式中表示,公司主要通过经销模式和工程模式两大类进行销售。经销模式通过密集渠道直到终端客户;而工程模式通过与工程客户直接签订协议进行销售。其中工程模式的主要客户有碧桂园、万科、恒大、保利、融创、中海、绿地、龙湖、世茂、金茂、正荣、阳光城、富力等近80家房地产企业。

同时,报告期内公司业绩增长主要原因之一也是坚持了“地产战略+经销渠道”双轮驱动、新渠道业务合作拓展、线上线下融合的营销策略。蒙娜丽莎特别提到,报告期内公司加强与房地产企业的战略合作,扩大工程产品销售规模,公司地产战略业务实现了较快增长。

三道红线加重回款不确定性

对于地产商在公司总营收中具体占比多少,财经网曾联系蒙娜丽莎进行了解,但截至发稿前尚未收获回复。不过在华西证券一项针对蒙娜丽莎上半年业绩作出的研报中,其估算上半年蒙娜丽莎工程端出货约增长30-40%,零售端则基本与去年同期持平,其中二季度工程端出货同比或增长50%,可以说是“扛起公司成长的大旗”。

而依靠大型房地产商获得的订单当下是否已全部顺利、及时转化为销售回款还需打一个问号。

今年8月以来,“三道红线”日益成为卡在房企头上的紧箍咒。依据克而瑞监测的数据,在蒙娜丽莎列举的主要客户中,融创、恒大、绿地与富力上半年三道红线全部踩中,此外阳光城、世茂与金茂也已踩中其中两道,只有龙湖与中海属于未踩红线的“绿档”房企。

与此同时,蒙娜丽莎的营收持续增长,应收账款也随之攀升,从2019年末的6.09亿元增至2020年6月末的8.03亿元,至9月末继续增加至8.66亿元,而相应的应收账款周转天数则由2019年三季度的58.65天延长至2020年三季度的59.70天,这意味着蒙娜丽莎的回款难度有增大的趋势。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,房企本身有付款账期,现金流紧张时会进一步延长拖欠时间,此举就会导致供应商的资金状况恶化。目前三道红线监管新规实施在即,降负债、加速资金回笼成为房企首要任务,这一压力促使房企将对供应商的账期进一步延长。

“房企欠供应商的是无息负债”,柏文喜专门提到。

一边是客户付款账期持续延长的风险,另一边蒙娜丽莎自身的偿债压力也在增加。今年三季度其短期借款达4.21亿元,去年同期这个数字仅有1.07亿元。此外,依三季报披露的短期借款、应付票据、应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应付股利、应交税费、其它应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款计算,蒙娜丽莎截至三季度末短期负债约为23.24亿元,同时货币资金仅13.97亿元,现金短债比为0.60倍,这意味着其现有资金储备不足以偿还短期借款,资金链较为紧张。

精装房市场萎缩

同时,在“三道红线”新政下,房企为加速资金回笼是否会主动减少精装房比例也是蒙娜丽莎这类瓷砖类企业需关注的重点。根据奥维云网的数据,今年1-8月,市场精装房套数比去年同期减少了24.9%。

广发证券的一项研报表明目前消费建材工程业务已出现分化:土建部分继续保持高增长,精装修部分则低于预期。具体表现为防水、外墙涂料、建筑五金、建筑外管道等用于房屋土建阶段的消费建材工程业务继续保持高增长,而瓷砖、定制家具等用于房屋精装修阶段的消费建材工程业务的增长则低于预期。

一名行业人士指出,“房企融资受限后,肯定会向整个产业链上游企业蔓延传导,一些上游议价能力弱的供应商肯定最受影响。”

这一现实下,那项始于今年5月份的战投引入计划搁浅对蒙娜丽莎来说可算是一个不大不小的“打击”。今年5月5日其与碧桂园创投签署《战略合作暨股份认购协议》,碧桂园创投将以战略投资者身份投资入股,以约4.99亿元认购2712股蒙娜丽莎股份,从而成为持股5%以上的股东,同时委派1名董事参与公司治理,并计划长期持有蒙娜丽莎股份,帮助蒙娜丽莎提升市场份额和公司内在价值。

彼时蒙娜丽莎表示公司已与碧桂园创投所属的碧桂园开展业务合作多年,碧桂园在房地产开发领域具有市场、渠道、品牌等战略性资源,能够推动公司市场拓展和销售业绩大幅提升。不过难以料想三个月后,这场堪称珠联璧合的交易突遭终止,关于终止原因合作双方都未作出具体解释,但对当时现金流为负的蒙娜丽莎来说无疑错失了一个背靠大树的机会。

当然,双方在工程业务上的合作不会随着战略投资的终止而终止,而把这个模式放大到蒙娜丽莎整体的运营中来看,地产商规模巨大的订单虽然推动其业绩穿越周期实现难得的正增长,但是较长的付款账期也在威胁着它的资金安全。对于蒙娜丽莎,地产战略就像一把“双刃剑”,如今在“三道红线”高压下,诸多房企自顾不暇,与之休戚相关的上游供应商也将承受更多来自现金流的考验。

王晗玉/文(责编:高雅)

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