市相丨股权转让“遇冷”:房企资产流拍、折价成常态

来源:新地产 2020-11-20 11:11:37

8月20日,住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会过后,“三道红线”成为房地产行业难以逾越的融资防线。

调整债务结构、回笼现金流已经成为房企当前工作的重中之重。而对于渴望快速弥补现金流缺口的房企而言,加快销售、股权融资等方式耗时过长,转让资产才是盘活资产最快速的方法之一。

因此近来,转让资产的方式备受房企青睐。克而瑞研报指出,据不完全统计,从9月开始,北京、上海、广州、重庆等产权交易所房企子公司挂牌数量较之前明显增长。截至11月3日的2个月时间内,共有招商蛇口、绿地集团、中海地产等多家企业的28个子公司股权被挂牌转让。

另据证券时报统计,自11月2日至11月16日,仅北京产权交易所公开挂牌转让的房地产行业项目便有18个,相当于今年前10个月的总和。

就在这场“股权转让潮”进行的如火如荼之时,一盆凉水浇了下来:多笔股权转让遭遇流拍。

面对融资监管的升级、市场环境的下行、行业竞争的加剧,房企股权也不再是“香饽饽”,甚至反成“烫手山芋”。如今,当这条快速融资渠道不再畅通,哪些房企会遭受更大冲击?企业又该如何“自救”?

股权转让“遇冷”:无人接盘

11月19日,据天津产权交易所消息,天津津南城市建设投资有限公司拟挂牌转让天津津城置地投资发展有限公司(以下简称:津城置地)100%股权及8.06亿债权,转让底价11.56亿元。

据悉,这是津城置地第二次被挂牌转让。7月9日,天津产权交易中心曾发布转让公告,津城置地不低于66%股权拟被挂牌转让。彼时,津城置地转让价格并未披露。

实际上,股权转让“遇冷”的情况在当前房地产市场中颇为频繁。仅11月以来,便有首创集团、重庆渝富集团三度降价转让子公司股权,但尚无人接盘。

公开资料显示,11月9日,北交所披露信息显示,首创集团拟挂牌转让北京市开原房地产开发有限责任公司55%股权,转让底价2750万元。此前,该标的曾在今年9月、10月被两度挂牌,底价分别为3541.83万元、3187.65万元。而重庆渝富置业100%股权及相关债权在6月、8月、11月的三次转让底价分别为23.37亿元、22.21亿元、21.05亿元。

据新地产财经不完全统计,首创集团、重庆渝富集团之外,截至11月18日,招商蛇口、珠江实业、五矿地产、华侨城、华鲁控股等多家企业的7个股权转让项目同样受阻。

其中,招商蛇口甚至降价2.43亿元三度挂牌转让沈阳金道汇通房地产开发有限公司100%股权及相关债权;而上海明天广场7至32层房产8折起拍之后,于11月12日再度流拍。

此外,新地产财经在阿里法拍官网以“置业”、“地产”为关键词搜索股权拍卖数据发现,11月以来,共有25个地产公司股权被拍卖,其中18个地产公司流拍或拍卖失败,流拍率高达72%。

一时之间,地产公司股权折价拍卖甚至流拍成为常态。通过“卖卖卖”来回笼资金的房企陷入了“寒冬”。

新一轮洗牌来临?

令人疑惑的是,股权转让究竟为何沦落至此?

在资深地产专家薛建雄看来,股权频频流拍的一个重要原因是,今年被转让的很多资产都是商办物业,但由于商办今年供应量太大,租金下滑和空置严重,导致标的项目的性价比大打折扣,因而没人愿意接盘。

中原上海分析师卢文曦则认为是市场和标的两方面的问题共同造成了这一现象。从市场角度来看,是价格预期出现了偏差。他举例称,“如果一个项目市场心理价位是50万元,企业首次挂牌价是80万元,流拍后的二度挂牌价是60万元,性价比依然不够高,又怎么会成交呢?”

“因为年底企业都需要回笼现金流,手中的资金有限。所以,即使是想收购一些资产,也会选择性价比高的项目,不会盲目去竞拍。”

卢文曦称,从标的本身来看,很多企业转让的标的项目,本身还存在亏损的问题,甚至出现了资不抵债的情况,这加剧了标的项目转让的难度。

正如卢文曦所述,不少出现流拍的公司本身存在亏损的情况。以三度降价转让的重庆渝富置业为例,截至2020年4月30日,重庆渝富置业营业收入为0,营业利润与净利润亏损49.32万元。被两度挂牌转让的上海金登置业,截至2020年9月30日,营业收入为0,利润总额、净利润均为-391元,所有者权益为-391元。

如今,临近年底,开发商急需回笼资金、调整负债结构。而一向备受青睐的股权转让是企业一举两得的措施,既可以回笼现金流,又可以把不良资产剔除报表进而美化报表。

在银行贷款、非标融资、海外融资等借贷方式不约而同地收紧以后,企业变卖资产之路若再受阻,企业又将面临怎样的困境?

卢文曦解释,现在卖资产的企业其实可以分为两种:主动盘活资产的企业和被动出让资产的企业。

其中,主动盘活资产的企业就是将升值空间有限的资产挂牌转让,收回投资资本猎取下个目标。对这类企业而言,不会受到很大程度的影响。真正受到影响的是那些真正出现了现金流缺口,被动转让资产的企业。

“这并不是简单的指那些中小房企,而是缺乏现金流且还没有快速融资能力的这一类房企,其中不乏大型房企。”卢文曦强调。

其中,绿地集团就是其中的代表。据第一财经报道,绿地集团有意出让包含上海和江苏多地共14个项目27个物业,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易兼而有之,所有资产价值加总共计约为231亿元。出售列表中不乏青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等一二线城市核心商圈地标物业。将这些好不容易攒起来的家底摆上货架,绿地集团对资金的渴望由此可见一斑。

卢文曦认为,这类房企短期内还可以通过发债来保证现金流,就是利率会很高,需要快速找到回笼现金流的其他方式。或者,企业手中有些好地块,能够拿出来救急。“优质地块在市场上还是供不应求的。”否则,这类房企可能会在这场“寒冬”中被洗牌掉。

正所谓成也资本、败也资本。房企规模的“火箭式”上升离不开资本的运作和支持,如今,其云端坠落也将由资金链的断裂而引发。在资本寒冬到来之际,唯有自生长能力足够强的企业,才能“解困”,但留给企业培养这一能力的时间,已经不多了。

文/王亚静(责编:高雅)