市相丨寒冬中,北京楼市春夏秋景齐现

来源:新地产 2021-01-29 17:19:36

红萝卜蹲,红萝卜蹲完绿萝卜蹲,绿萝卜蹲,绿萝卜蹲完紫萝卜蹲……用这个游戏来形容近一年一线城市楼市相继被关注一事再合适不过了。

自去年疫情稳定后,深圳楼市率先出现“网红盘”——华润城润玺,随之被一起带出来的还有“万人摇”、“众筹打新”等事件。随后,深圳市出台调控政策,当地楼市热度暂时下降。年底,广州楼市在市场情绪带动下,一、二手市场成交均节节攀升,其中一手市场成交量突破10万套,创近四年新高,引来外界关注。紧接着,上海楼市打新狂热的场面引来全国关注,“千人摇”、数倍认筹登上头条。

相比之下,过去一年的北京楼市并没有呈现这种“热搜”体质。但这不意味着北京楼市在去年没有热度,实际上北京楼市也在升温。

1月15日,国家统计局发布的2020年12月70城房价数据显示,当月北京新房价格环比上涨0.3%,同比上涨2.3%;二手房价格环比上涨0.5%,同比上涨6.3%,创2017年“3·17新政”出台后的新高,是北京市场难得一见的“小阳春”。

我们实地走访发现,进入一月份,北京楼市的“小阳春”并没有随着春节临近而有所降温。从交易火爆程度上看,北京不同区域、不同类型的房子在交易量上呈现“春”、“夏”、“秋”三季不同的热度

限竞房 北京楼市里的夏天

下午三点是上班族最忙的一个时间段,然而,在北京北五环某热销楼盘(限竞房)的营销中心内,已经有四、五组客人或在签约或在看房。他们有独自一人来签约的,也有姐妹三人聚在样板间耐心听售楼员介绍户型的,还有一家三代齐上阵,听销售人员讲贷款细节问题的……

现场看房的吴女士(化名)是第二次重点关注该楼盘。早在去年10月,她就被这里不足6万元的均价打动了,但因为后续工作繁忙,12月初该楼盘开盘时,她并没能第一时间前来看房。而这次她来到现场有些后悔自己来晚了,因为自己最中意的一款大户型已经售罄,剩余可选的户型在她眼中都有些不足。

“我已经不需要再考虑孩子上学的事情了,这次过来就是想把现在住的小房子换成一套大点的,让家人们过得更舒适些。这里价位合适,周边配套也不错,自住性价比很高,未来等限制期过了再上市交易或许能兼顾一点投资需求,不过能升(值)多少都无所谓,主要还是自住。”她点头对我们说道。

类似于吴女士这种改善需求在该楼盘的购房者中占比并不太多。现场售楼员告诉我们,项目开盘一个多月来,签约买房的刚需客最多,其次才是改善需求的客人,投资需求的客人最少,约占销量的10%

离开售楼处时,我们留意到,售楼处内又多了两、三组看房客人,此时售楼处中彼此交流的声音已经盖过现场的音乐声。工作人员告诉我们,因为是工作日,客流量还不算多。

为了进一步验证该楼盘销售火爆度,我们又去到了该楼盘的施工现场。

在施工现场,一位工作人员告诉我们:“这两天,过来看房的客人少了许多,因为房子卖得差不多了,加上过年有很多人提前回家了。刚开盘那几天看房人特别多,车位都满了。”

同样的火爆场面也在该楼盘旁边的另一处限竞楼盘上演。据旁边楼盘的售楼员小张(化名)介绍,同样是均价5.9万元的限竞房,他们在去年9月份推出的一期洋房部分已经全部售罄,后来加推的二期也卖得差不多了,两期共1900多套房源现在就剩300套左右。

在两处楼盘附近工作的房屋经纪人小程(化名)对我们说:“两处楼盘卖得确实挺好,现在剩下的房源应该都不多了,他们开盘以来我们还带不少客人去看房。基本去年下半年我们主要就卖限竞房了(并非这一个区域的)。这两处楼盘单价最低才5万元出头,旁边非限竞商品房均价达到6.8万元,将近两万元的差距,加上周边地铁,公园都有,不少在西二旗和望京上班的互联网公司员工过来买。”

不过小程表示,除了两处房子因为有价格和区位优势外,其实也和北京楼市回暖有关。去年下半年开始,他们的生意就一直不错,并且一直延续至今

“今年开年的生意有点过年的感觉,你们看同事们全出去带客户看房了。”说话间小程轻抬下巴,示意我们看向周边空荡荡的工位。

走访中我们发现,北京普通一手房销量虽然也不错,但不及限竞房销量火爆。某大型连锁房屋经纪公司的员工小黄(化名)告诉我们,最近一段时间是他们最忙的时候,1月26日和27日,他和同事在朝阳区和通州区各成交了一单普通商品房。但普通商品房价格偏高,销售速度不能和北五环在售的限竞房相比。

二手房 一半是春天一半是秋天

相较于限竞房火爆如夏的成交场景,北京二手房的交易量则呈现不同的景象,有的板块温暖如春、有的板块则微凉如秋。

结婚2年多的邱女士(化名)近期准备买房安定下来。因为预算有限,加上暂时没有孩子,夫妻二人首次置业目标比较简单,先在北京有一套属于己的房子即可,学区、物业等附加需求都暂时不做重点考虑。因此他们夫妻二人将购房区域锁定在天宫院一带。在线下、线上2个多月的看房经历中,她觉得天宫院板块房源供应较为充足,二手房价较为稳定。

而同样是2个多月时间,在望京买房的王先生却经历了截然相反的状况。

本月初,王先生花了900多万元在望京某小区买下了一套约100平方米的房子,而两个多月前他所买的户型只需要780万元,但当时他没能下定决心,犹豫了一下。

2个多月,120多万元的差价,这是王先生看房之初怎么也没想到的。不过已经买房的他,总是安慰自己这120多万元不是为自己两个多月的犹豫期埋单,而是为自己两年前没看好这个板块的发展而埋单。两年前,这个楼盘刚交房,他并没“瞧得起”望京板块,甚至听说同事买了该楼盘,他还在笑话同事的选择,觉得同事买亏了。

而此次让王先生下定买房决心的是他的经纪人。经纪人告诉他,这120 多万元的差价不是受市场情绪刺激产生的非理性波动,而是正常上涨。因为这个楼盘比较新,又是允许上市交易的限竞房,以及望京区域已经形成自己固定的消费群体,这些因素共同支撑该房子在短时间内上涨120多万元。

经纪人小黄告诉我们,当下北京二手房价格上涨的主力是次新房和带学区的老破小。前者因为设计理念新,居住环境好,保值性较高而受欢迎,后者则因为家长望子成龙的心态而有市场。

走访中,学区房的交易速度也的确让我们感受到当下部分家长对学区房的狂热。经纪人小程告诉我们,1月24日下午,他的老客户朱女士(化名)找他帮忙去砍一套对口海淀学区的房子,房价砍到850万元时,朱女士想再考虑一下,结果晚上小程收到消息,那套房子已经被另一位买家以860万元的价格买走了。

多地楼市调控升级 北京会加入吗?

从政策层面看,本周或许是对一线楼市最不友善的一周。

继上周沪深两个楼市率先迎来“调控新政”后,本周住房和城乡建设部工作人员已经前去对当地房地产市场进行督导调研工作;随后,广州市多家银行收紧房贷额度的消息又开始刷屏。

相比之下,北京暂时并没有明确的调控政策出台。只是在1月25日晚间,北京市住房和城乡建设委员会主任王飞在做客“市民对话一把手”节目时透露,2021年北京将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房,投机炒作的行为。

对此,我们也咨询了通州区、昌平区多位房产经纪人,但他们都表示还没有收到相关政策执行的消息。

反而有经纪人指出,严查资金违规进入房地产市场的表述并不是什么新的政策规定,这个政策在节目中提出其实就是重申而已。从3.17新政以来,他们在平时的工作中一直严格执行相关规定。

此外,在沪广深三地相继出台调控政策后,1月27日,宁波、杭州、成都三地也紧随其后,在二线城市纷纷跟进的趋势下,北京会否也从政策层面出手调控呢?

房屋经纪人小黄表示,北京楼市现在的风格就是求稳,在过往的调控作用下,当下北京楼市已经进入较为平稳的发展时期,购房者没必要过渡猜测与揣摩调控政策是否会出台,按照自己的需求买房就可以,刚需就按照实际需求买房,改善需求就朝着自己的改善方向看房。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,多地接连出台楼市调控政策,与其楼市发展有关,深圳房价涨幅一直居高,上海楼市热度也非同一般,并且两地均出现了打新热现象,热点楼盘认筹率飙升,这才使得调控政策出台。而就北京当前的市场情况来看,大部分区域热度基本稳定,出现暴涨的可能性不大,北京即使跟进调控,力度也不会过大,目的在于落实“房住不炒”的定位。

中原地产分析师张大伟分析道,现在北京楼市只是少数板块表现过热,如海淀板块,但还有大兴、顺义、房山板块出现下跌的情况。此外,从过往的调控政策看,北京调控力度整体严于沪深两地。这一点从三地房价涨幅就能看出,北京是三地房价涨幅最小的城市。因此北京暂时不需要出台调控政策,只要避免几个热点板块进一步过热就可以。

而就在1月28日,北京市对楼市过热板块的“降温”行动已经展开。将个别小区房价上涨苗头恶意炒作成普涨预期的中介或自媒体负责人正陆续被约谈。可以预见,部分板块呈现的初夏温热将很难再发展为盛夏。

柳瑶/文