3月16日下午，越秀地产（0123.HK）发布2020年年度业绩报告。公司董事长及执行董事林昭远，副董事长、总经理及执行董事林峰、财务总监及执行董事陈静出席线上业绩发布会。
受疫情影响，2020年国内房地产市场交易经历了先冷后热的局面。在此情况下，越秀地产坚持防疫和经营两手抓，实现了营收和净利润双增长，分别同比增长20.6%和21.9%。
在此成绩下，林昭远亦在业绩会上信心十足，将2021年公司的销售目标定在1122亿元，较2020年增长17.1%，并且他表示达成目标后越秀将维持千亿企业的销售规模。
营收和净利双增 销售创新高
2020年对中国房地产企业而言是颇为不平凡的一年，上半年受疫情影响，房地产市场趋冷；下半年虽然疫情得到控制，但是房地产企业的资金监管程度迎来新高，国内融资环境趋紧。
尽管如此，2020年越秀地产依然实现了营收和净利的双增长。2020年越秀地产营业收入约为462.3亿元，同比增长20.6%；归属股东净利润达到42.5亿元，同比增长21.9%；核心净利润约40.2亿元，同比上升14.6%。
指标双增的表现背后得益于越秀地产去年合同销售业绩的快速增长。2020年，越秀地产通过加快项目的复工复产，同时创新销售方式，积极推进线上、线下融合营销，使得全年合同销售保持了快速增长，超额完成既定销售目标，并且合同销售额再创历史新高。
年报显示，其累计合同销售额（连同合营公司项目的销售）达到957.6亿元，同比上升32.8%。高出年度销售目标19.4个百分点，全年销售目标为802亿元。合同销售均价约为每平方米2.52万元，同比上升21.7%。
值得一提的是，越秀地产在大湾区的发展中得到进一步强化，实现了合同销售的新突破。2020年报数据显示，其全年在大湾区实现合同销售金额约人民币636.6亿元，约占集团合同销售金额的66.5%。
除大湾区以外，越秀地产在华东地区的销售规模也再创新高，全年合同销售金额约为199.2亿元，同比上升18.0%。
坚持“商住并举”战略的越秀地产。目前在商业板块的布局包括商业、康养、物服和教育等领域。
其中，商业地产作为去年疫情最受冲击的行业之一，越秀地产依然能在减租的情况下，通过创新调整各业态的运营方式做到经营基本稳定。
而在写字楼方面，其实现逆势增长。去年为集团贡献约6亿元的租金收入。此外，集团持股38.04%的越秀地产房产基金实现约17.6亿元的收入。
债务稳健向好 “三道红线”均未踩中
2020年，房地产金融监管力度持续强化的环境下，越秀地产依然拥有着丰富的融资渠道，使得公司的债务结构得到不断优化。
据公司财务总监陈静在业绩会上介绍，去年由于受疫情影响，融资环境呈现前松后紧态势，于是公司利用上半年相对宽松的环境，进行了一部分资金置换，并且调整了境内外融资比例，增加了境内融资比重，还做了直融，使得融资成本得以进一步降低。
年报数据显示，2020年越秀地产的平均借贷成本为4.62%，同比下降31个基点，处于行业领先水平。截至2020年底，集团净借贷比率大幅下降26.5个百分点至47.5%。
而观察现金流情况，截至报告期末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币373.1亿元，较年初上升23.6%。
充足的现金流，加之较低的融资成本，让越秀地产在颇受关注的“三道红线”指标面前，做到了均未踩线的优异表现，成为为数不多的进入“绿档”名单的房企之一。
年报显示，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍。
针对此前越秀地产管理层被外界诟病财务融资策略过于保守，林昭远也在业绩会上做了公开回应，他认为企业的核心应该是走得更远，而在政策调控逐步升级的当下来看，确保财务稳健、健康、资金安全，包括保评级恰恰成为了公司正确的策略。
土储布局多元化 TOD业务步入新阶段
2020年越秀地产在债务结构不断向好的同时，在多元拓土上亦表现出色。
通过多元化、特色化的“6+1”增储模式，越秀地产以较低溢价分别在广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增22幅土地，总建筑面积约为560万平方米，按权益计算建筑面积约为329万平方米。
在土地布局方面，越秀地产深化实施“1+4”全国化战略布局，“1”指大湾区，“4”包含华东地区、华中地区、北方地区和西南地区。
截至2020年底，其在大湾区和广州，分别拥有土地储备1353万平方米和1143万平方米，约占集团总土地储备的55.1%和46.6%。
加上其他地区新购置的土地，截至去年底，越秀地产的总土储约为2454万平方米，分布在全国21个城市。这些土储可以满足其未来三至五年的开发所需。
新增土储类型也呈现多样性，既有普通的住宅用地，也有城市更新用地以及用来发展TOD模式的用地。
作为一家以轨交+物业为特色的代表型房企，2020年越秀地产于广州新增星樾山畔（水西项目）和星汇城（镇龙项目）两个TOD项目，土地面积达到103万平方米。截止 2020 年底，越秀地产共拥有 5 个 TOD 物业项目，分布在广州黄埔、增城、番禺三大片区，公司TOD项目的总土地储备达到 388万平方米，约占大湾区土地储备的28.7%和集团总土地储备的15.8%。
并且值得注意的是，5个TOD项目全年贡献合同销售金额约170亿元，同比上升236.6%，占据公司总销售金额的17.75%。
可以看出TOD业务在越秀地产的业务版图中在不断被强化，而轨交+物业模式也逐步形成了其强有力的企业护城河。
林昭远亦在业绩会上表达了对于今年公司TOD项目的期许，即预算目标不低于180亿元，希望能突破200亿元。并且，他表示未来公司会深化TOD战略实施，成为大湾区第一，全国领先，国内最有影响力的TOD开发企业。
而面对今年推出的“集中供地”政策，林昭远似乎早已做好了迎接新变化的准备。他表示在出台土地集中供应政策的22个城市中，越秀地产已经进入的城市有13个，集中供地好的一面是土地竞争程度会有所缓解，对于越秀来说是获取土地的机会，并且对于成本控制也是利好。对于人力方面，越秀地产会进一步加强投拓团队对于土地的分析、投研和决策。而对于行业里所有企业都将面临的资金压力，他更是信心满满地表达：“越秀地产的资金面还是比较充裕的，政策之于我们可能更有利，机会反而更大了。”
