中国金茂:强劲内生力穿越行业周期

来源:财经网 2021-03-26 13:23:34

3月23日,中国金茂(00817.HK)发布2020年年度业绩报告。

作为央企,2020年中国金茂在销售业绩、土地储备方面体现出明显优势,同时,城市运营规模进一步壮大,护城河雏形已经显现。

公告显示,2020年中国金茂合同销售金额2311亿元,首次突破2000亿元大关;总土储达到9511万平方米,新增土储中87%位于一、二线城市;城市运营项目占据当期销售业绩的21%。

销售额创新高、近亿平方米土地储备、城市运营规模不断扩张……尽管疫情扰乱了2020年房地产市场的开局,但中国金茂在2020年展现出强大韧性,并依然保持住既定步调。

 

首二月销售同比增长209.76%

 

2021年3月8日,中国金茂发布2021年二月销售数据公告,其取得同比增长209.76%,完成签约销售金额403亿元的佳绩。

同比增长209.76%对应的基数是去年2月国内楼市销售业绩最为惨淡的数字。彼时,似乎所有房企对能否完成2020年的销售目标都打上了问号。

一年过去,一步一个脚印的中国金茂不仅完成了年度销售目标,还成为少数超额完成销售目标的房企。

截至2020年底,中国金茂合同销售金额达到2311亿元,同比增长44%,业绩目标完成率达到116%。据亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》显示,中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一。此外,中国金茂的销售回款也同样突破2000亿元,同比增长超40%。

其实,这不是中国金茂第一次在销售额增速上排名前列。2016年至2020年,中国金茂已经连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位,其当年销售额同比上年增速分别为61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%。

连续5年保持业内领先的销售增速,与中国金茂在业界口碑及产品品质密不可分。

疫情期间人们居家时间变长,对于居住体验与物业社区服务有了更加切身的体会,因此一直致力于提供高品质精品路线产品的中国金茂能够在疫情好转后第一时间受到购房者的绝对青睐。据悉,2020年中国金茂在南京和三亚等地的产品均做到了首开即售罄的佳绩。

此外,持有型物业运营作为中国金茂双轮战略的另一轮,2020年同样顶住了疫情冲击,取得了业内领先的业绩。

年报显示,在商业租赁与零售商业运营方面,中国金茂12处主要投资物业的租金和出租率均位居同行业前列,收入达到14.61亿元。酒店运营方面,旗下10所豪华酒店均能在同区域竞争组合中继续保持领先地位。

土储结构优化奠定可期发展

如果说销售业绩是对于房企能走多高的体现,那么土地储备则是对于房企能走多远的体现。丰富且优质的土储资源是支撑房企未来发展的基础。2020年中国金茂之所以能够取得双千亿的销售业绩,便离不开其积攒的丰富且优质的土地资源。

 

并且,2020年,中国金茂依然在土储的质与量上有不错的斩获。

在数量方面,中国金茂新增土地储备1417万平方米,其中二级土地占比达87%。截至2020年底,中国金茂土地储备总面积达到9511万平方米,能够支撑其未来五年的稳健发展。

在质量方面,中国金茂已经进入全国51个城市,实现了全国核心城市的均衡布局,进一步优化了自身的土储结构。数据显示,中国金茂新增二级项目土地储备中,其中87%位于核心一、二线城市。

核心城市的优质土储资源为中国金茂的高销售额奠定基础。因为核心城市经济发展势头良好、人口净流入量大,进而也拥有更多与中国金茂产品相匹配的客群,能够保证产品的去化速度。

价格与价值相匹配,能够连续在多个一、二线核心城市积累优质的土地资源,也离不开中国金茂管理层对于公司财务结构的强力把控。

 

业绩公告显示,中国金茂2020年杠杆比率达41%。在决定房企未来融资额度的“三道红线”标准考核中,中国金茂实做到“零踩线”,进入为数不多的“绿档”阵营。

 

作为央企,得益于稳健高增长和安全健康的资本结构,中国金茂也受到了融资机构的青睐,其2020年年度融资成本为4.42%;在项目层面成功引入合作方资金。截至2020年底,中国金茂的年末现金总额达到401亿元。

 

城市运营筑起护城河

 

从2007年获取上海中国金茂北外滩项目至今,城市运营已经成为中国金茂发展的“第二曲线”并开始提速进入成熟发展期,特别是在2020年,中国金茂城市运营势能持续得到爆发,来自城市运营的项目为中国金茂贡献了约21%的当期销售业绩,较2019年的14%提高了7个百分点。

与此同时,中国金茂也在继续加大对城市运营方面的投入。统计显示,2020年中国金茂新增城市运营项目7个,占中国金茂当期二级新增土储的44%。截至年末,中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个。

这些持续成熟发展的城市运营项目,不仅让中国金茂成功找到公司的未来稳定增长点,也为中国城市化高质量发展提供了升级发展的关键助力。

比如在青岛,结合城市工业底蕴,中国金茂以工业4.0、电子商务、物联网+创客、创新金融为主导产业,为青岛打造下一个科技智慧之心;在宁波,依托全国健康城市试点市的定位,中国金茂在当地落地以大健康产业为核心的宁波生命科学城,并为此打造产业链闭环。

城市存在的终极目的是为人服务,拥有成熟产业项目的城市只为人提供了一半服务,另一半服务需要靠优质的生活资源来实现。

在城市运营推进过程中,中国金茂也非常注重服务品质与城市活力的打造,不断在各地项目中导入优质教育资源,布局特色商业品牌等。2020年中国金茂首所自投自建、自持运营的K-12学校落地上海;旗下商业综合体“览秀城”也落地张家港、杭州、武汉三座城市。

从为城市开发高品质住宅,到为业主提供医疗、教育、商业等全方位的配套服务,再到依城而建特色产业城。中国金茂在城市运营中坚持的“城-人-产”运营逻辑,已经通过项目数量的增加得到印证,企业在该领域的护城河雏形也已经显现。

未来,这条逻辑还将继续帮助中国金茂穿越行业周期,并将成为其实现高质量增长的内生动力。