2020年，尽管疫情让各行各业遭受重击，尤其依赖线下的房地产业整体更是经历了两个多月的停摆。不过在收尾之时，龙湖集团仍旧交出了一份增长势头强劲的答卷。

而在“三道红线”落地前，全行业将首要任务对准降负债，不得不对规模扩张态度审慎的环境下，龙湖更是提出了年内实现3100亿元的销售目标。因为，三项指标全绿的任务，龙湖已经在五年前便完成并保持至今。

正是由于当行业粗放增长时能够时刻保持清醒，当面临监管环境收紧时龙湖反而赢得了奔跑的自由。

超预期交卷，剑指3100亿

2020年年报显示，龙湖集团各项核心指标均实现较大幅度增长。

销售方面，龙湖集团去年全年实现销售业绩2706.1亿元，同比增长11.6%，目标完成率104.1%，超额完成当年销售目标。其中，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。长三角地区签约金额超800亿元，西部及环渤海地区签约金额均超600亿元，华南地区突破400亿元。

此外，2020年龙湖录得营业收入1845.5亿元，同比增长22.2%。其中，经营性收入135.7亿元，同比增长33%。

与此同时，其盈利能力亦实现持续提升，全年录得归属于股东的净利润200.0亿元，剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利186.9亿元，同比增长20.2%，这一增长水平在头部房企中保持领先。

面对过去一年充满挑战与不确定的市场，龙湖依然超预期交出答卷。而放眼未来一年，在融资持续收紧的环境下，龙湖管理层仍提出了3100亿元的销售目标，相较上一年增幅约为15%。

丰富的土地储备为管理层设定这一目标提供了基础支撑。过去一年，龙湖在全国共获取121幅地块，总建筑面积2567万平方米。其中绝大部分延续龙湖一贯的投资布局，位于一二线高能级城市，土储建面比例占到86%，相当于约90%的货值。

同时新增土储还正适度向环都市圈卫星城下沉，兼顾经济发展潜力与人群吸附效应。截至2021年2月底，龙湖共在63座城市聚焦与深耕，遵循投资底线与刻度，为未来销售和盈利的持续增长奠定基础。

三道红线 五年保绿

而除去土储支撑之外，常年维持低位的负债水平也是龙湖从容定下3100亿目标的必要条件。

去年8月，“三道红线”重拳出击，虽然到最终落地实施中间还留有一段缓冲期，但在以高负债滚动扩张为特点的房地产行业，两三年内进入安全档位仍有不小的难度。众多房企不得不把降负债提升为首要任务，这也将影响企业的增长速度。

不过彼时龙湖集团已凭借长期的财务管控，将三项指标全部卡在红线以下，成为为数不多的“绿档”房企。截至2020年12月31日的最新数据显示，龙湖的净负债率较上期进一步下降至46.5%，达到近五年来最低水平；现金短债比达到4.24倍；剔除预收款后的资产负债率为67%，依然稳居绿档。

实际上，早在新规出台之前，龙湖就已连续五年保持这一稳健态势。并且，均在54%以下的净负债率与均在3倍以上的现金短债比两项指标远优于红线标准。

而过去数年间，龙湖就是在这样低负债的管控下扩张成长的。数据显示，过去五年龙湖经营性收入复合增长率达到42%，销售规模也从881.4亿元增长到2706.1亿元。

龙湖集团董事长吴亚军在3月26日举行的业绩发布会上表示，“政策调控越来越精准，水平越来越高，对行业长期是利好。未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜，指引行业从杠杆驱动，转到人力驱动和运营驱动，继而转到能力驱动。”

由此来看，三道红线对于行业而言是“他律”，对于龙湖则是机遇，稳健自律下实现的增长逻辑必然更能适应新的时期。

2020年9月，持续健康的财务结构和融资优势令穆迪将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；12月，惠誉又将龙湖评级展望调升至正面。

截至2020年末，龙湖集团综合借贷总额为1673.7亿元，平均借贷成本降至4.39%，平均贷款年限增至6.59年，几笔境外美元票据、国内公司债券的长年期、低票息屡屡刷新业内记录。未来评级机构的背书也将为其融资进一步降低成本。

鹅在湖中漂 服务添动能

2015年，龙湖曾推出初代吉祥物“龙小湖”，外形是一只虚拟的小龙人。经过数年升级，到去年已经成为龙湖全新的IP形象。而不久后，这片湖中又游进了一只“鹅”。

2020年，龙湖集团正式启动“房屋租售”“房屋装修”两大战略新航道，并在今年1月，官宣推出全新品牌——塘鹅。秉持“空间即服务”战略，龙湖在C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务四大主航道业务之外，又衍生出C5、C6两大主航道。

C5房屋租售包括二手房买卖、租售、新房交易等多种资管业务，C6装修业务则是依托航道内多业务的场景需求，为客户提供即装即住的装配式整体解决方案。

据了解，龙湖管理层目前并未给两个新主航道业务制定强制性的数量化指标，而是更关注团队和模式的打磨。不过观察其他几大主航道业绩，可以发现龙湖集团的服务引擎正逐渐发力。

2018年龙湖进入“开发+服务双引擎”时代，至2020年，其全年物业投资业务不含税租金收入已经达到75.8亿元，同比增长30.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。

以商业运营为例，2020年，龙湖新开10座商场，实现58.2亿元的租金收入，今年预计将再开11座商业，收入有望达到85亿元。截至2020年底，龙湖运营的商场达到49座，在手商业项目数量超过100个，分布在27座城市。

集团CEO邵明晓在业绩会上提到，“龙湖在战略执行之初，通过精确计算划定了刻度，即每年把回款10%作为上限，投入到持有型物业部分，这个可以一直保持到现在。随着近几年回款增加，所以除了投资天街等商业之外，龙湖也投资一些重资产的冠寓、参与物业收并购以及塘鹅业务等。”

围绕居住需求衍生激发新动能，是龙湖持续拓展服务边界的方向，也是龙湖保持自身成长的加速器。同时，这或也是其未来进一步回馈投资者的重要抓手。最新数据显示，截至2021年3月26日收盘，龙湖集团总市值约2921亿港元，在内房股中排名第二，对应动态市盈率居行业首位，显示出资本市场对龙湖集团未来成长潜力的认可。

就在3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数，成为55家成份股之一，正式跻身蓝筹行列。