美国REITs协会CEO:REITs为房地产市场带来流动性

来源:财经网 2021-05-22 19:30:31

财经网讯 “基于REITs的房地产投资是具有流动性的,也就是说容易变现的房地产投资,你可以长期持有,如果你不想长期持有的话,也可以把你这样一个份额去变现,基于实时的价格信息,包括证交所的这样一个交易信息,所以它的变现性、流动性很强。还有其他的一些好处,它的低杠杆率,它的长期的资本保值升值的能力,对于未来的保值的功能。”5月22日,美国REITs协会CEO Steven Wechsler在“2021清华五道口全球金融论坛”上致辞时表示。

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美国REITs协会CEO Steven Wechsler

Steven Wechsler认为,REITs能够带来长期的基于房地产收入的回报的,而且具有一个长期的保值增值效果,而且在投资市场当中它的韧性非常强,特别是REITs这些产品它的杠杆率比较低,所以对于投资者来说它的风险敞口比较小。美国的REITs产品也具有相当丰富的流动性,REITs市场为房地产市场带来了前所未有的流动性的状况。

在中国市场中,Steven Wechsler指出,中国以新基建REITs作为着重点,这方面的投资对于风险的减少是非常有益的,尤其是引导财富收入包括引导调动整个全国的投资者可以推动经济的不断增长。

以下为发言实录:

REITs协会的总部在美国华盛顿特区,非常高兴今天在线上见到大家,参加清华五道口的全球金融论坛和大家交流REITs以及基于REITs的房地产投资,我会讲到美国也会讲到世界各地REITs的发展。

从上世纪60年代以来美国就有了REITs,而且我们也建立了REITs协会,多年来我们看到世界上有40多个国家都推出了REITs产品,非常让我们高兴的是,中国也是马上就正式的推出REITs用于基础设施和其他重要的投资类别,我非常感谢能给我这样一个邀请,能够让我在今天论坛上发言,我的发言分成三个部分:

第一部分会给大家讲一讲REITs最近这段发展的历史,包括新冠疫情爆发以来REITs发展的历史。现在美国经济正在重新实现开放,我会来讲一讲美国不同类型的REITs的发展,这是第二部分。最后一部分我会给大家讲一讲REITs发展的前景,当然我希望和大家一起合作,把中国的REITs市场做成很好的投资机会。

我刚才讲了REITs是上世纪60年代出现的,当时美国在政策上允许出台像REITs这样的产品,当时的想法是要推出一套机制,让房地产的投资越来越能够公共化,能够把房地产发展的这样一个福祉分享给更多的人。在美国这是一个有益的尝试,在过去60年当中,自从REITs问世以来,我们看到REITs得到了很大的发展,今天美国的REITs的资产有3.5万亿美元的资产,有2.5万亿美元的REITs是在资本市场上市的,有1万亿美元是非上市的,这是美国REITs资产的分布。大部分是在股市上市交易的大部分是在纽交所,在纳斯达克也有一小部分。

从竞争的角度来说REITs产品使得公众都能够投资到房地产当中,通过REITs这样一个工具可以让投资公众直接在REITs基金当中或者发行REITs企业当中能够购买股份,或者通过共同基金持有股份,或者通过其他的场内交易基金来持有份额。1972年推出了首个REITs指数,今天这个指数已经在伦敦交易所富时100指数上市交易了,也和在布鲁塞尔的欧洲房地产交易协会实现了合作。我们也看到刚才讲到REITs的回报率,多年以来它的业绩表现也是,它在富时100指数当中,美国的全球指数当中,我们看到在美国,REITs相对的业绩表现和其他我们了解的房地产的产品类型来看,REITs是能够带来长期的基于房地产收入的回报的,而且是具有一个长期的保值增值效果的,有长期的升值的效果。而且在投资市场当中它的韧性非常强,特别是REITs这些产品它的杠杆率比较低,所以对于投资者来说它的风险敞口比较小。在美国的REITs产品也带来了相当丰富的流动性,REITs市场为房地产市场也带来了前所未有的流动性的状况。

所以我们认为,基于REITs的房地产投资是具有流动性的,也就是说容易变现的房地产投资,你可以长期持有,如果你不想长期持有的话,也可以把你这样一个份额去变现,基于实时的价格信息,包括证交所的这样一个交易信息,所以它的变现性、流动性很强。还有其他的一些好处,它的低杠杆率,它的长期的资本保值升值的能力,对于未来的保值的功能。

在过去14个月当中,在新冠疫情肆虐期间,我们也看到了,因为我们整个经济有很大一部分都转向了“在家办公”这样的模式,所以在REITs当中做的表现最好的一些行业,他们也进一步的去支持个人在家办公、在家从事商业活动,也就是说REITs产品是更好的和数字化经济捆绑在一起的。

基于物流业的REITs或者说物流房地产,像空港、港口以及分销中心、物流中心作为基底资产的REITs也是它的升值很快,净值表现非常好。还有现在用手机的人越来越多,使得这种基于电信运营商基站的REITs产品表现也很好,还有云计算数据中心的房地产的REITs产品表现的也很好,这些REITs产品刚才讲了表现都非常好。还有一些住宅类型的REITs产品也是有相当不错的表现,在这段时间当中。对于那些直接受到新冠疫情打击的REITs产品,他们的基底资产一般是宾馆、饭店、酒店和零售,还有就是购物中心这类的低产,这些REITs遭受了沉重的打击。但是随着美国经济在很多州已经重新恢复了开放,解除了封城,在今年上半年当中我们看到这类REITs的净值也在上升,因为美国人们的出差旅行也在增加,所以我们看到基于宾馆、饭店和购物中心的REITs的净值有所回升。但是现在还有一个和REITs有关的行业就是写字楼,因为现在大多数人还是继续在家办公,但是我们认为这样一个形式在接下来几周和几个月当中会发生很大的变化。

REITs市场的这样一个出现在过去10-15年当中,整个REITs市场的构成在过去10-15年当中发生了很大的变化,在REITs问世的前30年、40年当中,大部分股权类的REITs产品它们所拥有的房地产主要是工业房地产写字楼和住宅房地产,当然在过去10-15年当中,我们看到那些基于新经济的REITs产品非常的成功,特别是和数字化经济相关的,占到了美国资本的一大部分,包括写字楼、数据中心以及其他的一些新兴产业。这已经成为一个重要的经济韧性的领域,其实在此次疫情当中,可以说我们对于现在中国的REITs的发展,过去十年是非常兴奋的。不光是我,我们整个团队包括在北京、上海、深圳和其他城市的团队都经常会谈到中国的REITs,不光是在美国会谈论,整个全球都会讨论中国REITs现在的发展,我们对此感到非常的兴奋。我们和你们一样,中国不断的前进,包括基建REITs的发展,我们非常的乐观。

大家可以看到在美国过去十年发展的非常良好,我们也是一个重要的经济增长的来源,尤其是在过去的危机当中,包括疫情带来的经济危机。从短期的角度来说也是非常好的,而且显现出了很强的韧性,尤其是相关的一些公司板块方面。

说到中国,具体来说过去几年我们一直都是非常看好的,我们认为,中国以新基建REITs作为着重点,这方面的投资对于风险的减少是非常有益的,尤其是引导财富收入包括引导调动整个全国的投资者可以推动经济的不断增长,我们期待再次访问中国,希望今年,如果不是今年的话,希望是明年能够访问中国和大家进行对话,尤其是那些专注于REITs的各位人士,包括清华大学以及其他的大学进行讨论。

感谢给我讨论、发言、介绍美国REITs发展的这样一个发言机会,我们也非常希望能够将REITs带到中国,REITs在很多国家都繁荣地发展,包括欧美以及其他的国家,包括澳大利亚,我们也期待在中国也能得到蓬勃的发展,发挥重要的作用,也就是说是基建REITs可以在经济当中发挥重要的作用。谢谢!