财经网讯，“在疫情期间，美国的REITs的确是受到了疫情的影响。开放型的REITs基金中，有23.5%的抵押型在2020年都受到了影响。衡量REITs的指数也显示，所有类型的REITs基金都受到了疫情的一定影响。”5月22日，哈佛大学法学院国际金融系统学荣誉教授Hal Scott 在“2021清华五道口全球金融论坛”上发言时表示。

哈佛大学法学院国际金融系统学荣誉教授 Hal Scott

Hal Scott 介绍了美国有哪几种类型的REITs，以及在市场的表现如何，然后谈到了用REITs能带来哪些税务上的优惠，需要什么样的规则才能够适用REITs的税收待遇。此外，他还介绍了全球金融危机和新冠疫情对于REITs市场带来的影响以及对未来发展的展望。

“随着经济重新开放，随着疫情的过去，我们看到了REITs的净值也开始恢复了。”他表示，在疫情期间，美国的REITs的确是受到了疫情的影响。开放型的REITs基金中，有23.5%的抵押型在2020年都受到了影响。衡量REITs的指数也显示，所有类型的REITs基金都受到了疫情的一定影响。

对于未来，他认为要进一步的评估REITs的风险和对于投资者的风险，对于所有的国家来讲都要做到这一点，因为REITs也需要自动的去报告应对气候变化给他们带来的风险和机遇。美国证监会可能会要求上市公司，包括上市的REITs在不久的将来要做应对气候变化方面的披露。

从税务待遇方面他提出了两个建议:美国总统拜登决定投资于基础设施，其中也包括提升企业所得税率，从21%提升到28%，但是由于REITs不征收公司税，所以对于REITs的投资者来说这是一个好消息；另外就是通胀对于REITs带来的影响，一般来说，在高通胀的条件中，REITs的净值会有好的上升。

以下是发言实录：

非常感谢清华大学五道口金融学院邀请我参会。今天我将给大家介绍一下REITs在美国发展的状况。首先我会介绍一下美国有哪几种类型的REITs，以及在市场的表现如何，然后我会讲讲用REITs能带来哪些税务上的优惠，需要什么样的规则才能够适用REITs的税收待遇。最后简单给大家讲一讲全球金融危机和新冠疫情对于REITs市场带来的影响以及对未来发展的展望，我先做一个REITs的背景介绍。

REITs是一个投资工具，主要是专注于房地产或者是房地产相关的资产，要想投资到REITs当中的话，投资者或者是持有REITs的份额，或者是持有REITs共同基金或交易所挂牌基金的份额。美国有三种REITs的产品，是由不同的投资策略确定的，分别是股权REITs、按揭抵押REITs和混合型REITs。首先股权REITs它的标的资产是房地产资产的股权权益，然后抵押按揭REITs，它是一种债权，它的抵押是底层的房地产。比方说抵押按揭REITs它的基层资产可能是一个MBS（Mortgage-Backed Security），就是按揭做后备的资产的证券化。股权REITs是最常用的REITs，占到了美国REITs发行量的71%。它既可以是上市的，也可以是非上市的。上市REITs既可以有上市交易REITs，也有上市非交易REITs，它们的区别在于是否会在证券交易所进行交易。上市REITs在美国房地产市场当中的占比很大，到2020年11月份这两种REITs在一起的总资产量达到了3.5万亿美元，而且它们的标的资产是美国各地的51万6000个房地产项目。而公共REITs的投资者包括养老基金、机构投资者，也包括一些散户投资者，现在有1亿4500万美国人在上市交易的REITs和非交易的REITs的产品当中持有股份，而且我们会通过全国REITs协会来提供他们的数据。这种上市的REITs产品总的金额到2021年将达到1.2万亿美元，而美国的整个股市所有的上市公司的总市值，截至2020年12月31日是50.8万亿美元，美国的上市公司发行的未到期的公司债券是2万多亿美元。

我们看到有221支上市的REITs基金已经在美国证监会登记、在各个交易所交易，还有31个上市交易的REITs基金已经被纳入到了标普500指数当中了。对于非交易的上市REITs他们是不公开售卖的，而且对于美国的非上市REITs的总资产金额现在没有拿到数据。据估计，去年12月31日，美国非上市REITs标的资产相当于美国1万亿美元的房地产上市，而美国上市REITs的这一数字是2.5万亿美元，这也就意味着非上市REITs是占到了整个REITs市场的28%。我刚才也讲到了，我们看到在过去的25年当中，有15年上市的REITs的基金指数都跑赢了美国股市的大盘，而且它的25年和30年的收益率也跑赢了美国的标普500指数。

接下来，我来讲一讲持有REITs产品在美国会有什么样的税收待遇。按照美国国家国税局（IRS）的税务编码，REITs的分红是可以得到优惠的税收待遇的。因为REITs产品是要求年度分红的，这样的折扣能够使得REITs持有可以减少实体法人的应税收入，同时散户投资者也能享受税收上的优惠。REITs对于个人的分红，是分不同的情况来加以适用税率，比如是资本利得税还是其它的税率。为了能够获得这些税收上的优惠，投资者必须要满足一切的条件，必须要有一个或者一个以上的受托人来管理，而且不能够是金融机构或者是保险公司，必须要有超过100个以上的股东，所以要有一系列的所有权上的条件，也有分红上的要求。而且这个法人必须对于持有股份，有基于日历年的准确的记录，而且这家法人也要达到税务局RRS规定的投资分散化的要求，有75%的资产必须是房地产或者是政府发行的证券产品，投资标的组成要求非常严格，而且对于收入的来源也有一个被动收入的比例来源的要求，比如说30%必须来源于资产年限超过40年以上的房地产资产，这就是一些具体的要求。

我接下来讲一讲对于REITs的证券监管条例。REITs基金主要是由美国国家税务局（IRS）规定他们可以采取什么样的投资活动，对于发行证券的公司来说，REITs发行公司也要受制于美国证监会（SEC）的监管，要看他们的REITs是上市交易、上市非交易还是非上市REITs产品。对于上市交易的REITs来说，他们要在美国证监会（SEC）和全国证券交易所登记，比如说纽交所或者是纳斯达克登记，因为它会作为一个上市公司来被对待，这样的REITs他们要登记、披露、报告，就像其它的1933年和1934年美国《证券法》要求的披露要求一样，除了登记之外，他们还有报告的要求，上市交易的REITs必须要符合美国证监会（SEC）的信息披露的要求，特别是针对房地产公司的信息披露要求，他们也要遵循。比如说，一旦在美国证监会（SEC）登记的话，上市交易的REITs必须披露以下的信息，如：发行方此前在房地产行业的经验、所有的底层房地产的资产的状况、每一处房地产运营的数据及物业管理的数据等。除了这些法定要求披露的信息之外，上市交易的REITs也必须要满足交易所的上市条件，因为他们是被当作上市企业来对待的。如果上市交易的REITs在纽交所挂牌的话，必须要有至少六千万美元的股东权益，而且要有董事会，当中要有独立董事。对于上市非交易的REITs来说，他们不需要在证交所挂牌，但是也要在美国证监会（SEC）登记，也有同样的登记和报告要求，而且美国《证券法》也是适用于这些REITs的。但是，因为是非交易的，上市非交易的REITs不需要去遵循交易所的规则，比方说董事会当中大部分是独立董事等。非交易的上市REITs经常会推出一些针对投资者的份额赎回计划，他们会定期向其他投资者出售一些份额。REITs在赎回股份方面还有一些限制，在投资的时候，如果是投资开放型的REITs，SEC还是要保持一个审慎的原则。封闭型的REITs有一些金额的限制，还有一些私有的REITs，私有的REITs不用在SEC登记，这些REITs的发起也要遵循美国《证券法》，也需要满足证券公司的报告的原则和要求。信贷投资者如果是自然人，每一年都要满足：过去两年至少有1000美金的投资额，或者是满足拥有超过500万的资产的要求。

此外，REITs还必须符合美国1940年《投资公司法》的要求，任何REITs的发行人，如果他要去发行开放型的REITs或者是封闭型的REITs，如果他40%的投资都是在REITs上，他就是REITs投资人，权益型REITs要看他投资里多少是权益型的，抵押型的也看在投资组合里有多少是属于抵押型的投资。如果你做抵押型的投资达到一定的额度，也可以把你定义成抵押型的REITs投资的公司。还有混合型的REITs，里面有一些关于交易的限制和分公司的要求，大多数的抵押型的是要看投资人的资质，或是一些家庭所属的企业，他所做的投资里至少500万是投资在房地产上。如果发行人不是购买房地产，而是要去获取房地产的增值利益，50%的收益是来自于房地产资产的增值，这个也可以是符合混合型REITs投资人的要求。在大多数的实践里，REITs的投资都是一开始由这些投资公司所做的，他们要符合《投资公司法》的要求。

最后，我想讲一讲金融危机给REITs带来的影响，还有未来我们可以采取的行动。资产证券化在2008年受到了金融危机的影响，大家知道，REITs实际上是房地产的证券化，抵押型的REITs和权益型的REITs，里面有MBS。抵押型的REITs是以股份来去交易的，还有一部分是用债券。在疫情期间，美国的REITs是否受到了影响呢？实际上的确是受到了疫情的影响。开放型的REITs基金中，有23.5%的抵押型在2020年都受到了影响。衡量REITs的指数也显示，所有类型的REITs基金都受到了疫情的一定影响：2020年11月30号，零售行业的REITs下降了2.5%左右，开放型的REITs在疫情期间的收益是7.2%，在2019年这个数字是17%。2020年3月20号美国资本市场的危机带来一些流动性的风险，这也使得按揭型的REITs它的组合管理更加的困难，比如：对于取消受惠权的暂停,带来了更多的债务的预期，造成了进一步的下跌。由于资金有限，再加上资产的估值下降，使得抵押按揭型的REITs面临交易所的要求追加保证金的要求，让他们增加保证金。2020年3月下旬，美联储宣布开始收购GSE类型的这些债券，使得一部分上市的REITs的估值得到了稳定。但是，非上市的REITs一直到4月份才得到恢复，原因是美联储宣布在他们的资产购买计划当中，也包括那种高评级的非上市REITs产品。随着经济重新开放，随着疫情的过去，我们看到了REITs的净值也开始恢复了。

最后，我讲讲未来的展望，我们要进一步的评估REITs的风险和对于投资者的风险，对于所有的国家来讲都要做到这一点，因为REITs也需要自动的去报告应对气候变化给他们带来的风险和机遇。美国证监会可能会要求上市公司，包括上市的REITs在不久的将来要做应对气候变化方面的披露。从税务待遇方面我有两个建议，美国总统拜登决定投资于基础设施，其中也包括提升企业所得税率，从21%提升到28%，但是由于REITs不征收公司税，所以对于REITs的投资者来说这是一个好消息。美国总统拜登宣布了要投资两万亿美元到基础设施当中，这样的计划为基础设施的REITs带来了机会，虽然它的优先投资方向是直接的公共投资而不是私营企业的投资，但是仍然是有益处的。而拜登还要提出要投资1000亿美元投到高速互联网当中，这当中的投资会符合REITs的条件，比方说电信的基站，以及输配电站，还有其它的一些基础设施在这个基础设施计划当中。现在，美国国家税务局（IRS）仍然没有认为它是符合REITs的条件的，比方说电动汽车的充电站、换电站，现在有很大的一个疑问，就是这部分的基础设施有多大一部分、在达到什么样的条件时，美国国家税务局（IRS）才认定它是基础设施，才能享受基础设施的税收待遇。另外就是通胀对于REITs带来的影响，一般来说，在高通胀的条件中，REITs的净值会有好的上升。

感谢诸位的聆听，预祝本次论坛取得圆满成功。