苏州土拍大战前夕:禁止“马甲抢地”,违者3年禁拍

来源:时代周报 2021-05-25 17:45:45

原标题:

苏州土拍大战前夕:紧急禁止“马甲抢地”,违者3年禁拍

5月21日晚间,苏州市自然资源规划局紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》(下简称“通告”),再次重申统一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金,违规参与竞买将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

“这不是苏州第一次发布类似的土地竞买要求,2020年至今,苏州一直都在打击房企马甲抢地。”5月24日,长期关注苏南房地产市场的地产行业人士李晓明(化名)告诉时代周报记者。

密集成立“马甲”

就在此次通告发布之前,为了能够在五月底的苏州首次集中供地中抢得“先机”,仍有不少房企铤而走险,密集成立了一大批子公司。

5月19日,据时代周报记者查询天眼查信息得知,金地(集团)股份有限公司一日新增15家房地产咨询公司,其中除了太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外,另外14家均于5月18日成立,注册地为苏州太仓。

同日,一位TOP 30房企的土地研究人士向时代周报记者表示,金地此番操作大概率是为了去太仓“抢地”,通过“马甲”来增加自己的成功率。同时进一步表示,设立“马甲”公司拍地已经是业内的常见的做法,由于苏州的保证金在环沪各个城市中相对处于低位,因此在苏州集中供地前夕设立多家子公司也不会只有金地一家。

5月7日,绿城集团在一日之内设立了6家房地产公司,注册资本均为1000万元,由绿城持股100%。

5月11日,旭辉集团同样在苏州太仓新增6家商务咨询公司,均持股100%,注册资本均为100万元,法定代表人均为方轶群,而方轶群目前的职位正是旭辉集团副总裁兼上海区域集团总裁。

李晓明进一步指出,“此次苏州再次重申了竞买规则,一方面是对各家房企起到提前警示的作用,另一方面也意味着本次集中供地的事后审查或比去年更加严格。自苏州土地出让规则由原本的自主报价改为一次报价之后,每过一段时间就能看到一些利用马甲拍地的房企被相继处罚。”

最近的一次处罚发生在2021年3月13日。苏州龙湖润园置业有限公司、苏州光康房地产咨询有限公司同时参与竞买了苏地网挂[2021]2号公告中“苏地2021-WG-10号”地块国有土地使用权。由于上述两家企业均由重庆龙湖企业拓展有限公司全资控股,属于违规参与竞买行为,因此这两家龙湖旗下的子公司被限制三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

2020年6月6日—11日,苏州市还曾相继处罚了包括金地集团、雅居乐集团、黑牡丹置业等控股的多家子公司,而上述企业均因为子公司同时参与同一块地块竞拍的问题,被列为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单。

 “马甲抢地”为何屡禁不止?

尽管苏州不遗余力地审查相关企业的违规行为,但仍挡不住一波又一波的拍地“马甲”。

“很大一部分原因在于苏州只限制直接控股股东和企业,相对于其对‘马甲’公司的限制只有一级,因此能起到的限制作用相对有限。”5月24日,上海一位资深业内人士向时代周报表示 。

同日,总部在上海的房企投拓负责人李明(化名)也向记者表达了类似观点,其表示,为避免一级子公司参与同一块地的竞争的情况,类似金地、旭辉以及绿城等房企或会在接下来的时间里在这些位于太仓的子公司下再设立孙公司,并通过不同股权等级层面的公司相互交叉拿地,便可规避限制。 

苏州土拍流程中的“一次报价”规则,即是所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内,进行一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定为地块竞得价格。而房企设立“马甲”公司的目的,无非就是为了保证旗下某家子公司的报价接近均值,命中率更高。

“之前被处罚都是违规的子公司,对于整个公司来说影响相对还是较小的,无形中也导致了苏州土地市场上的马甲越来愈多。”上述资深业内人士进一步指出,去年3月,苏州市场就曾因471个房企马甲围猎一块地而引发了一场“史诗级”土拍。参与围猎的队伍中,头部房企碧桂园、世茂、中海、华润等均携带几十个马甲同时到场,中海更是多个区域全员上阵。不仅开拍后直接进入一次性报价阶段,房企们的报价也异常激烈,以至于竞拍系统出现了暂停公众系统访问的权限。

5月19日,亿翰智库研究总监于小雨向《国际金融报》指出,“苏州这边的地价基本限制到位了,利润会比杭州等城市高,估计都想试一试。”

近年来,在“房住不炒”和“因城施策”的调控基调下,房地产市场行业整体的平均利润水平逐步回落,即使是像金地这样的头部房企也不能避免。根据金地2020年财报数据,金地2020年东南区域的整体毛利率降幅最大,比上年减少12.05%—23.5%,其次是西部区域、华北区域和华东区域,仅东北区域的毛利率实现了上升,增加了1.21个百分点。

在此背景下,地价成本相对较可控的苏州无疑成了环沪集中供地城市中的“香饽饽”,虽然利用马甲“明知故犯”存在风险,但和其所能带来的利益相比,不少房企仍尝试“放手一搏”。

不过,苏州土地市场正在升温。

据土拍网大数据统计显示,2021年一季度,苏州经营性建设用地(含吴江区)出让23宗地块,成交面积82.97万平方米,同比上涨39.8%;成交金额198.59亿元,同比上涨33.43%。