2021年上半年，对于整个房地产行业来说依旧是充满着前所未有的挑战与考验。“三道红线”的威力在加速释放，融资在持续收紧，而首批集中供地让房企的利润再度承压。行业的“玩法”从以前的杠杆驱动开始加速转向能力驱动和运营驱动，于是有些企业遭遇了债务危机，而有些企业却迎来了跃升的新机遇。

对于一直以来稳健发展的越秀地产来说，从公司董事长及执行董事林昭远在业绩会上谈到的企业发展“五保”策略，即保供货、保销售、保回款、保评级、保“三道红线”绿档，便可窥探出为何逆势之下，越秀地产的独特优势却开始慢慢凸显。

业绩稳增 债务保“绿”

面对复杂的行业形势变化，越秀地产依旧交出了一份不错的中期考答卷。

据企业2021年中报显示，越秀地产实现了营收与净利润的双增长，并且企业核心利润在持续稳健增长。具体来看，报告期内，企业实现营业收入人民币242.4亿元，同比增长2.2%；归母净利润人民币23亿元，同比增长15.3%；核心净利润约人民币21亿元，同比增长5.6%。

此外，企业及时抓住市场反弹的契机，实施有效的营销策略，创新销售方式，强化线上、线下融合营销力度，上半年合同销售保持快速增长，合同销售额再创历史新高。具体来看，报告期内，企业累计实现合同销售金额约人民币473.8亿元，同比上升26.1%，实现合同销售面积179万平方米，同比上升17.9%。其中，在大湾区的合同销售金额约人民币336.7亿元，同比上升50.4%。

稳健的业绩增长之外，企业在债务与融资上亦有良好表现。

截至报告期末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约人民币 400.0 亿元，较年初上升 7.2%，资金流动性充足。企业剔除预收款后的资产负债率为69.4%、净负债率为49.8%，现金短债比为1.80倍，实现“三道红线”指标零踩线，继续维持“绿档”水平。

基于企业健康、安全的财务指标，企业还在积极拓展多元融资渠道，优化债务年期组合和债务结构，使得企业的融资成本持续降低。

在整个房地产行业的信贷政策运作环境总体趋减，行业优势难度加大的情况下，越秀地产上半年于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为 2.8%和 3.8%，融资成本创下企业境外发债的历史新低。并且上半年，企业的平均借贷成本同比下降 26 个基点至 4.45%。企业融资优势明显。

业绩稳增、债务保“绿”、融资通畅也为越秀地产赢得了诸多投资机构的认可。其中，穆迪和惠誉继续维持对于越秀地产baa3和bbb－的投资信用评级，展望为“稳定”。

TOD深化推进 成功分拆物业

资本市场上，我们判断企业的投资价值，最主要要看企业是否能够持续赚钱。而企业是否能够持续赚钱，则主要看企业是否拥有强大且足够厚实的护城河。对于房地产行业来说，拥有独特护城河的企业其实并不多，越秀地产便是其中一个。

TOD作为“以公共交通为导向”的开发模式，是国际上具有代表性的城市社区开发模式。随着一批中国大中型城市的快速扩张，TOD日渐成为发达城市规划和开发的主要模式。

自2019年越秀地产提出“轨交+物业”战略，引入广州地铁作为第二大股东以来，越秀地产便借力广州地铁获取了多处高能级土地资源，为企业稳健高质量发展奠定了基础，并于2020年收购了广州地铁物业公司67%的股权，持续深化与广州地铁的战略合作关系。

另外，2021年上半年，企业成功获取广州星航（广州黄埔庙头）一宗 TOD 物业项目，新增TOD 物业项目土地储备 21 万平方米。截至报告期末，企业共拥有6宗TOD 物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占本公司大湾区土地储备的 26.5%和总土地储备的 14.5%。

而TOD物业项目也为越秀地产的销售额贡献了良好表现。具体来看，上半年，TOD物业项目共实现合同销售金额约人民币76.0亿元，同比上升50.7%，其中星图和星瀚分别实现合同销售金额约人民币25.0亿元和25.3亿元。

可以说，TOD战略对于越秀地产提高获取优质项目的竞争力以及保证业绩增长有着积极的促进作用。此前，花旗就曾表示，越秀地产凭借其独特的国企资源优势，在TOD战略的支撑下，2021年开始增长路径会更加清晰，TOD项目每年将贡献200亿元的销售额，助力业绩释放。

2021年中期业绩会上，管理层亦透露，越秀地产将继续深化与广州地铁的战略合作，持续获取大湾区tod项目外，还将同时拓展大湾区外的TOD项目，实现全国化TOD业务发展。并且以TOD研究院为平台，优化升级TOD产品线和开发模式，构建TOD产品的技术标准和开发运营管理标准，打造TOD产品的竞争壁垒。

而今年成功拆分上市的越秀服务，背靠“大湾区龙头”、“全国领先TOD发展商”越秀地产，也在市场上取得了不俗表现。2021年6月28日，越秀服务于港交所挂牌上市，获多倍认购，上市及行使超额配股权后的所得款项净额约港币 19.6 亿元。可以说，在“地铁物业” 这一新赛道中，越秀服务有着独有的优势，借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，未来其有望成长为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。而地铁物业也将为越秀服务带来良好的营收增长。截至 2021年 7 月 26 日，越秀地产持有越秀服务 66.92%股权。

成本低位 土储提质

2021年上半年，对于房企们来说，最大的考验之一便是“集中土拍”，这一新“玩法”，大部分企业显然并不十分适应。但土地作为房企最重要的生产资料，不抢，似乎就只会面临“无米下锅”的危险，特别是上半年的供地对于下半年的业绩亦有着至关重要的作用。但是，有机构测算发现，首轮集中供地中低利润项目占比过半，“面粉”大过“面包”的情况也在发生，公开市场拿地难度大幅提升。

考验企业的是怎么能够在成本可控的情况下获取优质土地。于是，越秀地产强大的“6+1”多元化、特色化增储模式脱颖而出。

2021年上半年，越秀地产分别于广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和贵州毕节11个城市新增23幅土地，新增总建筑面积约500万平方米，其中TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。截至报告期末，企业总土地储备约2809万平方米，同比增长18.9%，其中1535万平方米位于大湾区，占比约54.6%，一二线城市占比高达93%。

2021年中期业绩会上，林昭远表示企业今年上半年成功进入北京、东莞、宁波等几个重要城市，目前开发城市的数量达到25个。多元化、特色化的增加优质土储在2021年上半年取得了较好成果，特别是企业通过非公开市场方式增储占比达50.9%，土地溢价率在15%左右的水平，企业的土储品质进一步得以提升，且拿地成本控制较好，这也将增厚公司未来发展后劲。