财经网讯 8月23日上午，正荣地产召开2021年中期业绩发布会，集团董事会主席兼行政总裁黄仙枝、董事会副主席刘伟亮、常务副总裁李洋、副总裁兼财务总监陈伟健出席。

黄仙枝介绍到，公司2021上半年合约销售823亿元，同比增长47%；收益160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%；归母核心利润12亿元，同比增长31.7%；净利润率9.4%，核心利润率9.6%。

2021上半年，正荣地产期末净负债率下降至57.2%，继续处于稳健水平；债务结构持续优化，短期比例进一步下降至28.5%；流动性指标保持良好，现金短债比维持在2.2倍。融资成本继续下降，综合融资成本下降至6.35%，其中新发行美元债成本大幅下降60个基点。

土储方面，集中供地政策下，正荣地产坚持区域深耕、聚焦一二线的投资战略，及时调整大盘资金，及时抓住补充土储的机会。公司重点布局基本面，及良好的长三角、海峡西岸和珠三角三大区域，其中新进入两个核心城市。截至报告期末，正荣地产总土储为2930万平方米，其中82%位于一二线城市，权益占比56%。

黄仙枝称，公司经营效益正在不断提升，对正荣绿洲未来生活进行升级，并开启全流程标准化管控体系，年初成立营销公司，将营销职能市场化。在组织架构方面，公司加强培养经营型人才，打造高效经营团队。

刘伟亮介绍到，公司一直坚持稳健的投资策略，尽量保持平滑的拿地节奏。为了应对集中供地政策，公司迅速成立了集中供地小组，积极协调资源，将投研工作前置，成功获取了优质土地。上半年正荣一共在14个城市新增了24块土地，新增土储356万平方米，一二线占比90%，权益地价146.8亿元，权益拿地销售比33%，低于40%这条线。由于今年新增项目一二线占比高达90%，预计这些新项目的预收均价比目前的均价水平较高，会达到2万以上。

值得留意的是，正荣继续主攻长三角和海西这两个市场，同时加强了大湾区珠三角的布局，新增的土储中有1/3位于长三角，包括南京、杭州等，而在海峡西岸上半年新增土储占比达到28%，公司在福州、南昌、厦门、莆田、泉州都有拿到新的项目。另外公司今年在大湾区珠三角也有比较大的突破，新增土储有24%位于珠三角，其中新进入了广州，以低溢价收获了4个项目。下半年会继续在几个重点区域寻找投资机会。

刘伟亮表示，考虑到集中供地和房地产最新的调控政策，今年整个地产方块房企合作开发项目的情况较往年有明显的增加，正荣也是战略性地选择与经营理念相近的品牌开发商多合作，希望通过发挥各自的管理、资金和资源优势，降低开发成本和提升项目竞争力，实现合作双赢。今年新增的24个项目里面，21个都有合作方，预计在集中供地和调控政策的影响下，我们下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。

陈伟健介绍到，公司在2021年上半年持续优化资产负债表，在2021年6月底总资产为人民币2503亿元，总权益人民币470亿元，通过加速销售回款手头现金增加到人民币445亿元。过去两年新增土储比较多是正荣并表的，而且大部分已经进入开发阶段，因此总的有息负债增加6%到713亿元，合约负债同时也大幅增长31.3%到人民币800亿元，可以确保公司未来两年的结转收入。在表外，公司为联合营项目提供的财务担保约人民币31亿元，应占表外现金达到24亿元，表外净负债7亿元，杠杆相对低，比较可控。

在信用指标优化方面，公司持续严控负债，中期期末的净负债率减少7.5个百分点到57.2%。流动性继续良好，现金对短债比维持在2.2倍左右。剔除预售款的资产负债率进一步减少到72.4%，公司力争今年年底达到70%以内，“三道红线”全部达标。短债比进一步减少到28.5%，未来可以继续保持良好的信用指标。

提问环节中，在谈到第一轮集中供地对企业利润的影响，以及第二轮集中供地竞拍规则调整对公司的影响时，黄仙枝表示，“三道红线”、“集中供地”对房企经营模式起到推进改革的作用。从第一批集中供地来看，虽然热点城市的价格有所抬升，但公司未来的利润率会随着市场变动有小幅下降。在应对上，公司一方面要平衡土储与开发之间的关系，充分利用土储优势；另一方面，公司也在加强核心能力的建设，如产品力、投资能力、经营能力、服务能力等，特别是人才核心竞争能力，对后续公司规模扩展有积极作用。他表示，在当前环境下，公司利润率的提升仍有较大空间，第二批集中供地涌现出一些新的规则，对公司的利润空间、品质提升都有益处。

刘伟亮表示，接下来公司在投资端还有几方面的准备工作。一是加强整个周期的研究以及城市的研究，在科研端口加强研判，并且保持正荣一直以来的运营效率优势。二是在产品品质端口提更高要求，公司将保持并加强在中端以上产品的优势，在竞产品品质时凸显出来。三是投资策略还是以稳健为主，公司土储规模一直保持在满足企业2-3年发展需求的水平，不会沉淀大量资金。

在谈到部分城市贷款额度紧张、利率上升对公司销售的影响，以及后续四个月的销售策略上，李洋表示，在今年年初，公司管理层提出了“调节奏、调结构”的想法。随着五六月份调控政策陆续出台，加之部分城市收到疫情影响，公司的销售还是受到一定影响。对此，公司一方面还是做好产品竞争力，在市场上有一定的销售溢价；同时，市场、金融机构对财务稳健、经营高效的企业会倾斜一些资源，正荣会借此加强与各类资源之间的沟通。第二方面，基于营销公司的调整、营销率的提升，客研的判断和后续产品力的提升，公司预计会在后面4个月继续交出亮丽的业绩。

李洋表示，今年上半年公司除了持续加大在熟悉的长三角等区域布局，在今年第一批集中供地的情况下公司也加大了珠三角的布局，未来基于公司既有的城市布局，长三角、珠三角，包括中西部市场也稳步上升，公司的基本面不会受到太大的影响。上半年整体的业绩提前调节奏已基本完成，甚至超额完成，今年剩下4个月的时间，公司将提前铺排加持整体的产品力、营销力，包括布局城市的基本面，相信全年的业绩能够按照既定计划确保完成。

在谈到公司怎样平衡投资权益比重以及未来趋势时，刘伟亮表示，正荣接下来在合作上保持积极开放的态度，首先主动选取和公司理念相仿的开发商。在合作前端，公司会在开发上的想法和产品定位上加强提前预互动，在现有的合作开发商基础上，把合作模型进一步升级。同时，近两年会有一批中小型的，甚至是当地规模型的企业会主动找到正荣进行合作，还有一批是平台型的公司也跟正荣合作，公司会在这几个方面进一步保持或加大力度。此外，近年来多地是摇号获取，土地获取成本相对不低，所以也有一些开发商摇号之后主动找公司合作，在这方面公司也持比较开放的态度。

在谈到公司未来规模发展问题时，黄仙枝表示，公司一直强调高质量发展，规模、效益和安全均要取得平衡。公司规模要跟经营能力互相匹配，未来三年会保持适度的规模增长。同时，目前的政策对公司来讲挑战和机遇并存。第一，公司会把土储比跟经营结合起来，要争取控制在2-3之间取一个平衡数。第二，公司要根据稳健投资策略，根据在手的项目经营、去化、现金流，包括核心能力的打造建设等，把握规模跟经营之间的发展，跟安全之间的平衡。第三，公司未来还是看好一二线和核心城市，我们会重点在一二线城市深耕，包括对核心城市圈加大深耕的策略；还有合作开发，我们现在有很多跟我们能力匹配，跟我们的产品匹配，跟我们的经营理念匹配很强的企业。

黄仙枝称，公司还会调整经营策略，未来公司会对经营进行分类，有一部分是投现金流好但周转很快的，另一部分公司会把结构调整成一部分利润好的但是周转不一定那么快，一部分是保利润、一部分是保规模，争取做到真正的平衡。