财面儿·中报深解|从“数质”看美的置业“长期主义”

8月26日上午，美的置业召开了2021年中期业绩发布会，董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在会上指出：“房地产已经进入制造业逻辑，能否实现合理的毛利，要看公司的经营，美的置业坚持现金流为王，做强内生增长的基本策略。”

诚然，随着“房住不炒”、“三道红线”、“双集中”供地、金融收紧等地产调控政策纷纷落地，地产行业面临重大变革，“高杠杆、高周转”扩张已成为过去式，未来经营发展将更多的聚焦“内生式”增长，进入“管理红利”时代。美的置业紧跟市场与政策变化，报告期内通过结合数字化技术革新行销模式、持续深耕潜力城市、四大主航道齐头并进，实现企业高质量发展。

行销逻辑全面革新，关键指标持续向好

数据显示，2021年上半年，公司营业收入为330.39亿元，同比增长57.8%；毛利为68.38亿元，同比增长23.8%；利润及综合收益总额为30.02亿元，同比增长27.5%；公司拥有人应占核心利润为22.53亿元，同比增长11.2%。四个关键利润表科目在连续面对疫情冲击、政策改革、经济波动的大环境下，仍按照应有的步调平稳上升，连续四年保持增长态势，足见美的置业经营情况的稳健。

财务稳健的背后，是美的置业“通权达变，勇于突破”的管理风格在持续发力，当“房住不炒”政策常态化发展，美的置业意识到行业发展已进入“企稳转型”的新周期，只有秉持长期主义，“刀刃向内”，立足内部经营战略、人才组织、文化机制的底层土壤，回归客研、产品和服务能力的精耕细作才能取得长久优势。

对此，美的置业特别提出“以销定产，精益运营”发展理念，根据市场情况合理铺排工程计划和供货时点，管理动作精确细化至楼栋并动态跟踪调整，优化库存，降低销售风险。报告期内，合约销售金额825.9亿元，同比增长71.3%，超过2021年上半年百强房企37.8%平均增速，完成年度1500亿目标的55%，已售建筑面积约686.6万平方米，实现量价均衡的稳健发展。

城市升级有序推进，区域深耕收效显著

美的置业起身于佛山，城镇化红利不断释放，地产业务在当地蓬勃发展；2010年抓住棚改机会，顺应发展周期，向潜力城市扩张；2016年，紧跟国家去库存战略，加速全国化布局，进驻一、二线城市，提升企业抗风险能力；2021年，美的置业仍延续区域深耕策略，报告期内，将回款的40%用于获取土地，其中90%以上资源投放在二线及以上城市，新增土地建筑面积约318万平方米。土储和货值储备充足，共有339个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与103个项目，覆盖全国62个城市，权益总建筑面积4223万平方米。

截至报告期，排名前十城市的合约销售金额占比为50%，标志着区域深耕战略已取得阶段性成效，浙闵区域销售额185亿元，同比增长174%；珠三角区域销售额138亿元，业绩规模近翻倍。城市更新业务有序开展，新增签约的10个城市更新项目中，除了珠三角区域持续发展，也有计划的向贵阳、昆明等地扩展。

经过两年多的资源腾挪和阵地转移，以珠三角、长江中游、长三角、西南、华北为重点区域的全国性布局已然形成。未来期间，美的置业将持续对长三角、珠三角、二线省会城市的重点开拓，叠加三四线城市战略收紧，在消化掉三四线城市储备性土地后，公司的城市能级与区域深耕程度将进一步提高，为资源集约化管理、发挥品牌溢价效应提供充分空间。

四大航道协同发展，多元业务赋能发展

美的置业凭借强大的制造业基因，秉承“智慧生活，美的人生”的企业理念，已形成了住宅开发、物业服务、商业运营、产业生态协同发展的“四大主航道”战略布局。

住宅开发围绕“根据地 + 卫星城”布局新策略，推行投融一体化，以制造业思路推行精益管理。

物业服务通过科技、智慧、数字化技能，聚焦城市空间服务生态，发挥“智慧地产制造商”优势，打造全价值链数字化客户服务平台，为业主提供及时、贴心、满意的服务。

商业运营坚持“城市综合体＋邻里中心”双轨并行发展战略，落地“悦然广场”、“悦然里”和“悦然寓”三大产品线，目前已累计优质商业土地储备近110万平方米，开发运营商业建筑面积超350万平方米，增长空间巨大。

产业生态依托睿住智能五大智慧家庭场景，交付智慧家庭1.8万户，建设智慧社区项目共计52个，积极开拓托第三方业务的同时夯实核心竞争力，反哺地产主业。目前，集团已在全国多个经济区完成均衡战略布局，四大航道经济效益持续提升，建立起产品差异化、业务多元化发展模式，实现高质量增长。

历经数十载风雨，中国房地产业已步入“深水区”，竞争格局悄然生变，纵观美的置业发展策略，无论是“四大主航道”还是“精益化运营”，最终目的还是希望未来发展回归客户、回归服务、回归产品、回归内部经营。在房地产行业利润空间被逐步压缩背景下，美的置业将因势而动，乘势而上，开启“内外兼修”的全新旅程。