文｜尚琪 编辑｜刘狄
9月16日晚间，万达酒店发展公告称与融创中国（下称“融创”）就提前终止21家酒店管理协议达成一致。融创将向万达酒店支付1.33亿元作为终止补偿，及向万达酒店支付6859万元以结清与两者之间截至2021年6月30日的全部未支付的应付账款。
试图发展自身第二增长曲线出现波折，如何改善房地产主业问题更是融创的当务之急。
“融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向。”2021年中期业绩发布会上，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，“四更原则”将成为未来公司的发展基调。
近年来，融创曾经多次表示并不追求规模，持续对外释放稳健经营的信号，但在行动上却一直保持着激进的态势，推动着规模的快速扩张。在今年上半年一顿猛打猛冲，销售额同比增长64.3%，新增权益土储1708万平方米，展现出“赶万超恒”的强劲势头后，融创高调宣布下半年将降速，让人略感意外。
融创中国董事会主席孙宏斌以激进风格纵横地产行业二十余年，经历了房地产历次调控和市场的波峰波谷。虽然最近一年来趋严的政策给融创戴上了紧箍咒，但很多人仍难以相信，直到今年上半年还大举拿地、并购扩张的融创，从此真的就会变身为风格稳健、不追求规模的房企。
“紧箍咒”下被迫转身
这不是融创第一次对外发出稳健的信号。
早在2014年有人问孙宏斌是否有千亿目标时，他就回答说“我从没说过要做到1000亿元，也从没说过规模化。”
在2019年中期业绩会上，融创表示，“下半年没有拿地指标”。
2020年中期业绩会上，孙宏斌表示，“现在到了这个规模，对销售额的增加是没有目标的，想以利润、安全和降低负债率的均衡管理为目标，提高综合竞争力，以安全、发展稳健为底线。”
2021年中期业绩会上，孙宏斌似乎真的下了决心，反复强调公司安全的重要性。融创在中报里也明确提出，权益拿地销售比控制住20%以内，全年控制住30%以内。孙宏斌还表示，目前基本不存在收并购市场。
融创对于下半年的调整预期和表态，与上半年的强势扩张形成鲜明反差。2021年上半年，融创权益拿地销售比约为37.9%，并在收并购市场同样表现活跃。今年上半年，融创曾斥资99亿元收购彰泰集团及彰泰服务大部分股权。
这样的变化，业界普遍认为与一年来政策的层层加码有关。今年7月，监管部门要求“三道红线”试点中的重点房企，买地金额不得超过年销售额的40%，这一比例限定也包括收并购方式获地的支出。这些政策虽不能说是为融创“量身定制”，但确实都对其激进行为起到了直接的限制作用。
半年报显示，“三道红线”融资监管政策要求下，截至2021年上半年末，融创仍踩中一条“红线”。公司净负债率为86.6%、非受限现金短债比为1.11，均达到要求，但其剔除预收款项后的资产负债率为76.0%，距离低于70%的监管要求仍有一定距离。
2017年业绩发布会上，公司管理层即开始表示将控制风险与降杠杆作为企业发展的目标。但在“口号”声中，融创的负债水平却并未一路向下。亿翰智库统计数据显示，2017-2019年，融创的净负债率分别为202.1%、149.4%、172.3%，2019年反而大幅上升。这或与其当年加大扩储力度有一定关联性。数据显示，2019年，融创新增土地建筑面积为9970万平方米，同比增加约106.85%。
进退之间的挣扎
融创拿地力度与其降负债速度的强相关性，体现了其当前所处的尴尬局面。
2021年中报显示，尽管融创的毛利润有所提升，期内录得199.8亿元，同比增长约12.5%。但相应的其毛利率则出现下滑，期内结算毛利率20.8%，较上年同期下降2.1个百分点。这意味着，伴随着规模增长，过去两三年间，其利润空间已经有所收窄。这一背景下，融创若想保证利润的持续增长，就需要保持更高的规模增速。
而拿地力度对企业当年推货货值与推货速度有很大影响，进而也影响企业当年的销售增速。数据显示，2017-2019年，融创销售额分别为3620.1亿元、4608.3亿元和5562.1亿元，分别同比增长140.3%、27.3%和20.7%，其销售增速已经逐年出现下滑。在2020年放缓拿地速度的基础上，融创的销售额为5752.6亿元，同比增长仅为3.42%，其销售增速出现大幅下降。
由于受到疫情等因素影响，融创2020年新增土地建筑面积为5877万平方米，同比减少69.64%。与此同时，其降负债速度大幅提升，截至2020年末，公司净负债率为96%，较此前大幅下降。但随着疫情进入相对可控阶段，市场逐步回暖，融创在今年上半年立刻回到业内所熟悉的激进风格，随着销售的大增，负债率也随之增加，截至6月30日，集团负债总额比2020年末增加66.5亿元，权益及负债总额增加97.05亿元。
当下，融创的尴尬之处在于，监管部门设下的时限面前，企业的降杠杆需求十分迫切，但其规模、利润增长的诉求又难以割舍。牺牲权益以换取规模增长的举动，或是融创想到的平衡手段，也或是融创毛利率有所下降的原因。根据克而瑞研究中心统计数据计算，2017-2020年间，融创签约销售金额的权益占比分别约为71.7%、70.9%、69.0%和67.6%，权益份额逐年下降。而至2021年上半年，这一比例进一步减少至62.6%，较上一年度下降5个百分点。
也就是说，融创近年来的规模增长建立在权益份额不断被稀释的基础之上，而这条路径恰恰也会影响企业后续的利润表现。对此，2021年中期业绩会上，融创管理层提到未来希望独资的项目更多，但这一投资模式又对房企资金链提出了更高要求。
成本控制仍存短板
房地产主业处于尴尬境地，融创或许正试图发展自身的第二增长曲线。9月10日晚间，万达酒店发展有限公司发布公告称，由于新冠肺炎疫情的影响及融创中国商业战略的调整，融创将终止与万达酒店订立的有关酒店管理协议。
该决定或基于融创业务领域的扩展。2020年，融创升级企业定位，试图将业务扩展至更广的民生及消费领域，如物业服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养、酒店等产业。但多元化业务的布局仍需要时间，融创中报里也总结道：集团大多数收入来自销售住宅及商业物业业务，只有小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。
因而如何改善主业上存在的问题成为融创面临的当务之急。
首先，当下融创的融资成本已经不占优势。公司管理层在中期业绩会上表示，当前融创的平均融资成本在8%左右。而据可研智库统计，2020年TOP30中27家典型房企融资成本平均值为5.95%。融创过高的融资成本，是高杠杆率的副作用，也使其成本有所提升。“未来三年融创将把融资成本降低至5%左右。”中期业绩会上，公司管理层如此希冀。
此外，在房地产行业控费提效大潮下，融创期内的销售费用反而出现大幅增长。公司的销售及市场推广成本为38.2亿元，同比增长45.8%。公司销售费用率为4%，较上年增长0.5个百分点。与其处于同一梯队的碧桂园同期销售费用率为3.3%，万科为2.6%。相对更高的费用占比，实际上进一步吞噬了融创的部分利润空间，也使其在竞争中失去了成本优势。
一位业内人士表示，目前部分金融机构已将三道红线作为确定企业安全性的第一审核标准。对此，融创心知肚明。在今年的中期业绩会上，孙宏斌就反复强调了企业的安全问题：“三道红线没达标，没有人认为公司是安全的，必须达成这些指标，提升评级、降低融资成本，别人才会认为公司是安全的。”并表示融创“不仅要降负债率，也要降负债规模了”。
在日趋严格的政策调控与不断变化的市场环境中，房地产行业发展逻辑已然被颠覆。负债仍处“黄档”的融创，未来是否真的能够控制住自己扩张的欲望，在成本控制方面学会“精打细算”，做到在杠杆水平和保证利润、规模增速之间取得平衡，尚需时日验证。
