今年，城市更新迎来新的转折点。

2021年8月31日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称“通知”）。

《通知》中明确指出要稳妥实施城市更新行动，防止出现过度房地产化的开发方式，大拆大建，急功近利等问题。这意味着，过去以拆迁城中村造新城、大拆大建连片旧区的玩法和走向将彻底改变。

事实上，城市更新是解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。但是在推进过程中，出现了大拆大建、急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，从而产生了新的城市问题。

同时，曾经以“旧貌换新颜”为主导的城市更新，割断了城市的传统格局和街巷肌理，破坏了原有的城市文脉，更有甚者，形成土地财政依赖，变相抬高了房价。

新规明确了城市更新的底线，确定了未来城市更新的主基调，由过去单一的“开发方式”转向“经营模式”，避免重走城市粗放开发建设的老路。

未来城市更新将彻底告别“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的城市开发建设方式，正式走上一条内涵集约式高质量发展的新道路。

各地积极响应

“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动。据不完全统计，7月以来，广州、北京、上海、成都、沈阳、南宁等多个城市陆续出台相关条例或行动计划。

城市更新不仅是国家战略，更是一个城市行动，而“不搞大拆大建”，则考验着城市的取舍能力，各城也纷纷通过对市场的引导，实现政策落地。

10月20日，广州发布的《实施城市更新行动防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》中明确表示不脱离实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市更新，过往“跑马圈地式”的城市更新推进模式将有所暂缓。

北京在《通知》中也明确表示，严格控制大规模搬迁，不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。

上述改革不仅体现在一线城市，10月21日，沈阳发布的《城市更新管理办法》中明确表示，要鼓励存量资源发展文创、养老等产业，合理引导居民出资参与更新改造。11月5日，南宁发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也要求坚持量力而行，严格控制大规模拆除，防止城市更新变形走样，坚持应留尽留，全力保留城市记忆，稳妥推进城市改造提升。

挑战与机遇并存

对于房企来说，随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，而城市更新成为未来发展的第二曲线，各大房企纷纷涉水城市更新业务。

而“引入市场化力量”也成为各地不约而同的更新主线。并且，针对城市更新资金需求大，占用周期长的痛点，上海、成都、石家庄、天津等地也开始尝试用城市更新基金的方式，去探索完成项目的实践，并在政府主导的背景下，通过引入更多市场化的力量，因地制宜地调节拆改留保，同时完善制度上的改革。

9月，成都发起设立首支城市更新基金，总规模10亿元。12月17日，上海城市更新引导私募基金合伙企业（有限合伙）成立，注册资本为100.02亿元。这是继今年6月的800亿城市更新基金落地之后，上海在支持发展城市更新融资方面的又一落地项目。

对此，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄曾表示，通过基金，将城市、区域发展的未来收益转化为可供各方主体分享的未来基金池，标志着城市发展的主体话语权，从房地产开发集团向产业、金融、城市运营主体进行转移，更综合性地审视城市更新目标。

佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策则在公开场合表示，对于房企来讲，参与“城市更新基金”的核心之一是减轻资金方面的压力，第二个就是发展模式的转型。

不过，城市更新虽然是一片广阔蓝海，但机遇下房企入局仍面临不少挑战。

中指院在《2021城市研究报告》中指出，如今，城市更新所涉及到的业务周期长、资金需求大、专业性强等仍是房企不得不面对的挑战。未来，企业在布局城市更新时，需全面考虑自身条件，清楚城市更新的复杂性。

毛大庆则表示，城市更新要“以人为本”，更新模式不再是推倒重建，而是由社群和社会化组织共同参与的谨慎渐进式的精细化改善，政府对城市更新的态度已经不仅仅是常规的城市开发和重建的活动，而是越来越成为城市形象塑造和城市经营的手段。

刘策也表示，新政以后，对于房企的持续运营能力、产业能力、文化能力，也将是一个更加深刻的考验。

告别“大拆大建”，城市更新的颗粒度在进一步变小。事实上，从结果导向看，城市更新最终要解决的，还是人的需求，如何能更好满足人民对城市宜居生活的新期待，让人民在城市生活得更方便、更舒心、更美好才是企业需要思考的重中之重。

文/赵海名（责编：高雅）

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